С общей площадью

Правила определения технико-экономических показателей для проектируемого жилого здания

С общей площадью

Согласно СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные.

Строительный объем здания

Строительный объём здания включает сумму объёмов помещений и ограждающих конструкций, выполненных в строительной системе здания, и определяется относительно планировочной отметки уровня земли:

  • строительный объём надземной части здания, расположенной выше уровня земли;
  • строительный объём подземной части здания (при наличии), расположенной ниже уровня земли.

Строительный объём здания измеряется с точностью до 1м³ и рассчитывается:

  • для здания с чердачным перекрытием (чердаком), умножением площади горизонтального сечения здания (по очертанию внешнего контура наружных стен выше цоколя) на высоту здания;
  • для здания без чердачного перекрытия умножением площади вертикального поперечного сечения (по обводу контура наружной поверхности стен, поверхности кровли, поверхности пола первого этажа) на длину здания;
  • для помещений с наклонными, разноуровневыми, криволинейными поверхностями ограждающих конструкций стен и перекрытий потолков, умножением площади их горизонтального сечения по внешнему обводу стен на уровне пола на высоту (или на среднюю высоту при криволинейном очертании перекрытия) от пола до верха (засыпки – при наличии в конструкции) чердачного перекрытия;
  • для помещений подвальных и цокольных, умножением площади горизонтального сечения здания на высоту от уровня поверхности пола до уровня поверхности пола первого этажа.
  • в сумме по частям здания и этажам, отличающимся по объёмно-планировочным и конструктивным решениям.

Строительный объём здания включает объёмы светопроницаемых конструкций фасадов (в том числе остекления помещений, веранд, световых фонарей), а также эркеров, переходов между зданиями, лоджий и ниш в наружных стенах.
Строительный объём здания не включает строительные объёмы:

  • пристраиваемых помещений, отличных от основного здания по функциональному назначению и с ограждающими конструкциями из материалов, отличающихся от материалов строительной системы здания, балконов и террас;
  • ризалитов архитектурных и конструктивных элементов, в том числе: козырьков (навесов), портиков, рельефных архитектурных деталей фасадов, оконечных устройств инженерного оборудования (труб, антенн и т.п.);
  • пространств под зданием на опорах и арочных проёмов (проездов) под зданием, междуэтажных сквозных арочных проёмов, подпольных каналов, проветриваемых подполий зданий (возведённых на вечномёрзлых грунтах);
  • некапитальных объектов (палаток, киосков, навесов, беседок, площадок), пристраиваемых и надстраиваемых.

Длина здания – определяется расстоянием между фасадными поверхностями торцевых наружных стен на уровне первого этажа (выше цоколя);

Высота здания – определяется расстоянием от планировочной отметки уровня земли до высотной отметки до верха козырька над парапетом (парапетами) продольных стен плоской кровли, или до верхнего ребра (конька, шпиля) поверхностей сопрягаемых скатов кровельного покрытия скатной кровли.

Высота здания пожарно-техническая – определяется расстоянием:

  • между отметкой поверхности проезда для пожарных машин и нижней границей открывающегося проёма (окна) в наружной стене верхнего этажа (в том числе мансардного или мезонина, не учитывая нежилое чердачное помещение);
  • или полусуммой отметок пола и потолка помещений верхнего этажа при неоткрывающихся окнах (проёмах);
  • или до верхней границы ограждения эксплуатируемой кровли.

Высота этажа – расстояние от верха нижерасположенного перекрытия (или пола по грунту) до верха расположенного над ним перекрытия (или до низа стропильных конструкций для одноэтажного здания).

Высота помещения – расстояние от верха нижерасположенного перекрытия (или пола по грунту) до низа расположенного над ним перекрытия (или до низа стропильных конструкций для одноэтажного здания).

Площадь застройки здания – определяется как площадь горизонтального сечения здания, по внешнему обводу контура фасадных наземных, связанных с землёй и фундаментами, поверхностей наружных стен здания на уровне цоколя (без учёта отмостки), измеряется (с точностью до 1см²) и включает площади:

  • ризалитов толщиной 10см и более, шириной 1м и более;
  • пристроенных вспомогательных коммуникационных помещений и конструкций крылец, площадок, ступеней, лестниц, пандусов, и т.п.;
  • проёмов под зданием, расположенным на опорах, и под арками, расположенными под зданиями;
  • подземной части здания, в том числе выступающей за абрис контура внешнего обвода здания на уровне цоколя, по внешнему обводу ограждающих конструкций фундамента здания.

Общая площадь здания (площадь жилого здания) определяется внутри строительного объёма здания как сумма общих площадей этажей, измеренных в пределах контуров внутренних поверхностей наружных стен.Общая площадь здания включает площади балконов, лоджий, террас и эксплуатируемых кровель, веранд, лестничных площадок и ступеней в уровне каждого этажа. Площадь лифтовых и других шахт и проёмов многосветных помещений в пределах только одного (нижнего) этажа.

Общая площадь здания не включает площади:

  • чердаков и технических чердаков, подполий, междуэтажных пространств (антресолей, фальшполов, подиумов, сцен) при их высоте от пола до низа выступающих конструкций равной и менее 1,8 м, подвесных потолков (колосников – решётчатых настилов, независимо от их высоты), площадок обслуживания инженерного и технологического оборудования и стеллажей (высотного стеллажного хранения);
  • пристроенных и встроенно-пристроенных помещений и конструкций (в том числе для инженерных коммуникаций), выполненных не из материалов основного здания в том числе: крылец, тамбуров, вестибюлей, террас, веранд, автостоянок, лестниц и лестничных клеток, балконов;
  • элементов комплексного благоустройства участка застройки и улично-дорожной сети, пристраиваемых к фасадам и эксплуатируемым кровлям (малых архитектурных форм и озеленения, открытых лестниц, пандусов, рамп, платформ, эстакад, палаток, киосков, портиков, навесов на опорах и площадок и т.п.).

Общая площадь этажа здания – определяется внутри строительного объёма здания и измеряется между внутренними поверхностями ограждающих конструкций наружных стен (осей крайних колонн, при отсутствии наружных стен) на уровне пола без учета плинтусов.
Общая площадь этажа включает:

  • сумму площадей помещений (комнат) всех функциональных типов, а также внутридомовых строительных конструкций со встроенными каналами и шахтами инженерного оборудования;
  • площадь помещений лестничных клеток внутриквартирных лестниц (пандусов) во внутреннем контуре помещения лестничной клетки (в размерах площадей лестничных площадок и горизонтальных проекций наклонных маршей лестниц, пандусов).

Полезная площадь здания (площадь квартиры жилого здания, общая площадь жилого помещения) определяется в составе общей площади здания как сумма полезных площадей этажей здания.Полезная площадь этажа здания определяется в составе общей площади этажа здания как сумма площадей всех помещений на этаже за исключением: внутренних строительных конструкций и встроенных в них шахт и каналов инженерного оборудования; шахтных помещений при высоте от пола до низа выступающих конструкций 1,6м и менее; неотапливаемых открытых помещений.Площадь пола под маршем внутриквартирной лестницы учитывается в уровне первого этажа при высоте от пола до низа выступающих конструкций марша более 1,6м. Площадь помещения (общая площадь жилого помещения, (квартиры), площадь квартиры, площадь комнаты), определяется в составе полезной площади здания в метрах с точностью до одного десятичного знака (0,1м) с округлением доодного сотого знака (0,01м) по размерам, измеряемым между поверхностями ограждающих конструкций на уровне пола (без учета плинтусов). Площадь помещений приводится в экспликации помещений на чертежах планов этажей.

В площадь помещения включаются площади:

  • ниш высотой 2м и более, арочных проемов шириной 2м и более, пола под маршем внутриквартирной лестницы, при высоте от пола до низа выступающих конструкций марша более 1,6м, мест размещения встроенной мебели и инженерного и технологического оборудования (в том числе декоративных печей и каминов);
  • антресолей, площади которых на любой отметке составляют более 40% площади этажа здания;
  • помещений (частей помещений) с наклонными и разновысотными ограждающими конструкциями стен и потолков, крыш, в диапазонах изменения высот, измеряемых от горизонтальной поверхности пола до наклонной поверхности с коэффициентом 1,0 при высоте 2,3 м и более; с коэффициентом 0,7 при высотах 1,1м – 2,3м.

В площадь помещения не включаются площади:

  • несущих и ограждающих конструктивных элементов (пилонов, стоек, колонн, пьедесталов и т.п), а также шахт (в ограждающих конструкциях), каналов (коробов, лотков) и открытых систем инженерного и технологического оборудования (трубопроводов, электропроводов), выступающих более трех сантиметров;
  • ниш высотой менее 2м, арочных проёмов шириной менее 2м и т.п.;
  • дверных проемов в контурах стен;
  • полов под маршами внутриквартирных (и зальных) лестниц, при высоте от пола до низа выступающих конструкций марша 1,6м и менее;
  • печей в т.ч. печей с каминами, которые входят в отопительную систему здания, а не являются декоративными.
  • помещений (частей помещений) с наклонными и разновысотными ограждающими конструкциями стен и потолков при высотах до 1,1 м.

Жилая площадь (площадь жилых помещений) определяется суммой площадей всех общих комнат (гостиных) и спален.

Вспомогательная площадь (площадь вспомогательных помещений) определяется суммой площадей вспомогательных помещений, лестниц, встроенной мебели и внутриквартирного оборудования.

Площадь открытых помещений определяется по размерам, измеряемым по внутреннему контуру между фасадной поверхностью наружной стены и внутренне поверхностью ограждения открытого помещения без учета площади, занятой этим ограждением.

Примечание – при проектировании не следует применять, принятые согласно Инструкции о проведении учёта жилищного фонда в Российской Федерации, понижающие коэффициенты площадей открытых помещений: для лоджий – 0,5, для балконов и террас – 0,3, для веранд и холодных кладовых -1,0. Согласно пункта 3.

34 Инструкции о проведении учёта жилищного фонда в Российской Федерации показатели общей площади квартиры (квартир) используются для целей государственного статистического наблюдения объёмов жилищного строительства в Российской Федерации, оплаты жилья и коммунальных услуг, и других целей.

А показатели площади квартиры используются для целей официального статистического учёта жилищного фонда в Российской Федерации и определения социальной нормы жилья, и иных целей.

Площадь помещений общественного назначения определяется суммой площадей помещений общественного назначения, встроенных, пристроенных, встроенно-пристроенных.

Основные показатели плотности застройки:

  • Коэффициент застройки – определяется как частное от соотношения площади застройки здания к площади участка строительства здания;
  • Коэффициент плотности застройки – определяется как частное от соотношения общей площади здания к площади участка строительства (квартала). При этом общая площадь учитывается по этажности здания и площадь этажей подземной части не учитывается, если поверхность земли (надземная территория) над подземной частью здания используется под комплексное благоустройство участка.

Источник: https://www.ptamka.ru/directory/norms/279-project-tep.html

Как считать: входит ли лоджия или балкон в общую площадь квартиры

С общей площадью

  1. Общая — сумма всех площадей жилья, которые должны быть учетны согласно ЖК РФ.
  2. Жилая — сумма площадей жилых комнат, которые выделены таковыми при проектировке здания. Смысловое назначение данного помещение — постоянное проживание человека.

  3. Полезная — в нашей стране — это сумма площадей всех помещений, с учетом балкона, антресоли, кроме лестничных пролетов, лифтовой шахты, пандуса и подобное, заграницей — сумма только используемых площадей.

Покупатель, подписал договор с застройщиком по долевому участию, с расчетом купить квартиру в 77 кв. м. С включением сюда площади лоджии.

Однако в договоре, отсутствовали ссылки на используемые в расчётах коэффициенты и выкопировка поэтажного плана строения.

Общая и жилая площадь квартиры

В сделках с жильем важную роль играет точное определение площади объектов. Она напрямую влияет на рыночную стоимость недвижимости. Для квартиры определяют общую, жилую площадь.

Уточнение общей квадратуры нужно для следующих целей:

  • расчета оплаты за отопление;
  • статистического наблюдения за объемами строительства;
  • оформления технической документации на квартиру;
  • определения налогооблагаемой базы (налог на имущество);
  • расчета стоимости объекта недвижимости;
  • учета нормы жилого помещения при заключении договора социального найма;
  • расчета платы за содержание жилья;
  • расчета социальных выплат, связанных с проживанием в квартире.

Метраж жилых помещений определяют для иных целей:

  • оформления договора ипотеки в банке;
  • совершения сделок с недвижимостью — дарение, купля-продажа;
  • оценки санитарных и бытовых условий проживания, например, при рассмотрении условий жизни несовершеннолетнего ребенка.

Понятие общей площади несколько шире, чем понятие жилой. В нее входят не только спальни и гостиные, но и вспомогательные помещения — кухня, санузел. С балконами и лоджиями все не так очевидно и однозначно.

Жилое пространство

Для начала нужно определиться с терминологией. В СниП 2.08.01−89 «Жилые здания» чётко прописаны понятия, объясняющие такие названия, как «лоджия», «балкон», «веранда». Они имеют следующий смысл:

  • Встроенное или пристроенное к многоквартирному дому (МКД) застеклённое помещение, не имеющее отопления и электричества, называется верандой. Также у него не должно быть ограничений по глубине.
  • Интегрированная постройка с ограничениями по глубине, связанная с ближайшей жилой комнатой электрической проводкой, называется лоджией.
  • Балкон аналогичен лоджии, то есть он также имеет ограничения по метражу и связывается с соседней комнатой электричеством.

При подписании инвестиционного договора на покупку квартиры с застройщиком у людей часто появляется проблема правильного подсчёта квадратных метров, что влияет на конечную стоимость жилья. При оформлении документов нужно правильно рассчитать площадь балкона в жилом доме.

Если смотреть на вопрос со стороны закона, то многие застройщики, решившие учитывать балкон в общей площади жилья, не имеют на это права. Квадратура рассчитывается с применением понижающих коэффициентов.

Должен ли учитываться метраж лоджии и почему, однозначного ответа нет, так как в разных документах представления об этом отличаются.

Неразбериха происходит из-за того, что при застройке должны соблюдаться правила, описанные в СНиП 31.01—2003, а также действующие строительные нормы.

В этом документе указано, что квадратура считается в соответствии с предписаниями, указанными в «Инструкции о проведении учёта фонда жилой недвижимости в Российской Федерации».

Общая площадь

Лоджия входит в общую площадь квартиры, так как согласно законодательству в данный термин включается суммарный метраж абсолютно всех помещений. Значит, сюда должны относиться вспомогательные комнаты, позволяющие удовлетворить потребности жильцов.

Можно самостоятельно найти и высчитать этот показатель. Понадобится только измерить все длины и внести их в специальный калькулятор Росреестра. Это позволит узнать, какая кадастровая стоимость у жилья (примерная).

Некоторое время назад общая площадь квартиры считалась без балкона. То есть включение этого помещения в число дополнительных комнат не осуществлялось. Это значит, что раньше можно было посчитать стоимость дома без его учёта. Также помещение не упоминалось при оформлении свидетельства на квартиру.

С тех пор в Жилищный кодекс были внесены поправки. И сейчас общая площадь квартиры включает балкон. Об этом обязательно нужно помнить во время покупки, продажи или переоформления собственности.

Из-за этого при подсчёте общей площади метраж увеличивается, что повышает конечную стоимость недвижимости. Закон относит к жилым комнатам кабинеты, гостиные и спальни. Дополнительными считаются:

  • Лоджии и балконы.
  • Чуланы.
  • Кухни.
  • Столовые.

Многое зависит от применяемых коэффициентов. Проектное пространство рассчитывается для балкона с множителем 0,3, а для лоджии — 0,5. Эти помещения входят в общую площадь и учитываются при строительстве. Именно вся квадратура фиксируется в техническом паспорте на квартиру.

Вопрос об отоплении решается индивидуально. Если установлены радиаторы, а в холодное время года на лоджии можно проводить время, то это пространство относится к обогреваемому. Это, конечно, влияет на сумму оплаты коммунальных услуг. В квитанцию за ЖКХ будет включён каждый квадратный метр дополнительного помещения.

В чём отличие веранд, балконов и лоджий?

Для полного понимания разницы в уменьшающих множителях следует сначала понять отличия каждого пристроенного помещения. Например, для лоджий характерно, что они являются помещениями ограниченной глубины, которые встроены в жилой дом.

Это не зависит совершенно от наличия остеклённой части. Балкон тоже представляет собой помещение многоквартирного строения ограниченной глубины. Он в отличие от лоджий выступает за фасад и этим отличается от неё. Зато у лоджий есть боковые стенки.

Они проектируются таким образом, чтобы не нарушать естественного освещения примыкающей комнаты.

Коэффициент равный единице применяется для веранды. Она отличается тем, что не только не перекрывает дневной световой поток в соседнюю комнату, но даже имеет своё отдельное освещение. К тому же примыкающая комната получает своё независимое окно.

Балкон и общая площадь квартиры — законодательная база

Чтобы понять, входит ли лоджия в общую площадь квартиры, нужно изучить несколько нормативно-правовых актов. Это Жилищный кодекс РФ, Свод правил «Здания жилые многоквартирные», Приказ №37 Минземстроя РФ, Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ.

Нормы СНиП про балкон

Рынок недвижимости опирается на нормы, указанные в СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные».

Для определения площади квартиры приложение в форме «В» делает отсылку к «Инструкции о проведении учёта жилищного фонда в Российской Федерации» (далее – Инструкция). Пункт 3.

34 Инструкции разделяет подсчёт на три категории: жилая площадь, площадь квартиры и общая площадь. Инструкция даёт исчерпывающий ответ: площадь балкона всё-таки входит в общую площадь квартиры.

Источник: https://stroimdom44.ru/kak-schitat-vxodit-li-lodzhiya-ili-balkon-v-obshhuyu-ploshhad-kvartiry/

Приложение N 2. Требования к определению площади здания, сооружения и помещения | ГАРАНТ

С общей площадью

Приложение N 2
к приказу Министерстваэкономического развития РФ

от 1 марта 2016 г. N 90

Требования
к определению площади здания, сооружения и помещения

1. Требования применяются для целей государственного кадастрового учета при определении площади жилых и нежилых зданий, сооружений, основной характеристикой которых является площадь или площадь застройки, жилых и нежилых помещений.

2. Площадь здания, сооружения, помещения определяется как площадь простейшей геометрической фигуры (например, прямоугольник, трапеция, прямоугольный треугольник) или путем разбивки такого объекта на простейшие геометрические фигуры и суммирования площадей таких фигур.

3. Значение площади здания, сооружения, помещения определяется в квадратных метрах с округлением до 0,1 квадратного метра, а значения измеренных расстояний, применяемые для определения площадей, – в метрах с округлением до 0,01 метра.

4. Для помещений в зданиях, сооружениях, возведенных по типовым проектам из сборных конструкций заводского изготовления с типовой планировкой на этажах, допускается производить определение площадей по подвальному, первому и типовому этажу. Для последующих этажей площадь принимается по типовому, за исключением помещений, в которых имеются изменения планировки.

5. Площадь нежилого здания, сооружения определяется как сумма площадей всех надземных и подземных этажей (включая технический, мансардный, цокольный и иные), а также эксплуатируемой кровли.

В площадь нежилого здания, сооружения включается площадь антресолей, галерей и балконов зрительных и других залов, веранд, наружных застекленных лоджий, галерей, переходов в другие здания, тоннелей, всех ярусов внутренних этажерок, рамп, открытых неотапливаемых планировочных элементов нежилого здания, сооружения (включая площадь эксплуатируемой кровли, открытых наружных галерей, открытых лоджий).

В площадь нежилого здания, сооружения не включаются площади подполья для проветривания нежилого здания, сооружения на вечномерзлых грунтах, чердака, технического подполья (в котором не требуются проходы для обслуживания коммуникаций) при высоте от пола до низа выступающих конструкций (несущих и вспомогательных) менее 1,8 метра, наружных тамбуров, наружных балконов, портиков, крылец, наружных открытых лестниц и пандусов, в подвальных этажах – пространства между строительными конструкциями, засыпанные землей, над подвесными потолками (когда для доступа к коммуникациям не требуется предусматривать проход для обслуживающего персонала), площадок для обслуживания подкрановых путей, кранов, конвейеров, монорельсов и светильников.

6. Площадь этажа нежилого здания, сооружения определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен.

Площадь мансардного этажа нежилого здания, сооружения определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен и стен мансарды, смежных с пазухами чердака, с учетом пункта 11 настоящих Требований.

Площадь эксплуатируемой кровли нежилого здания, сооружения определяется в пределах внутренних поверхностей ограждений по периметру эксплуатируемой кровли.

В площадь этажа включаются в одноэтажном нежилом здании, сооружении – площадь ярусов этажерок и антресолей, в многоэтажном нежилом здании, сооружении – площадь ярусов этажерок и антресолей в пределах расстояния по высоте между отметками ярусов этажерок и антресолей площадью на каждой отметке более 40% площади пола этажа.

В площадь этажа нежилого здания, сооружения в пределах пожарного отсека не включаются наружные рампы для автомобильного и железнодорожного транспорта.

Площадь многосветных помещений, а также пространство между лестничными маршами более ширины марша и проемы в перекрытиях более 36 квадратных метров включаются в площадь нижнего этажа нежилого здания, сооружения.

Расстояния, применяемые для определения площади этажа, измеряются на высоте 1,1 – 1,3 метра от пола, при наклонных наружных стенах – на уровне пола.

7.

Площадь застройки сооружения определяется как площадь проекции внешних границ ограждающих конструкций (стен) сооружения на горизонтальную плоскость, проходящую на уровне примыкания сооружения к поверхности земли, включая выступающие части (входные площадки и ступени, крыльца, веранды, террасы, приямки, входы в подвал). В площадь застройки включается площадь под сооружением, расположенным на столбах, арки, проезды под сооружением, части сооружения, консольно выступающие за плоскость стены на высоте менее 4,5 метра, а также подземные выступающие конструктивные элементы сооружения.

8. Площадь жилого здания определяется как сумма площадей этажей жилого здания.

В площадь жилого здания включаются площади ниш высотой 2 метра и более, арочных проемов шириной 2 метра и более, пола под маршем внутриквартирной лестницы при высоте от пола до низа выступающих конструкций марша 1,6 метра и более.

В площадь жилого здания не включаются площади подполья для проветривания жилого здания, неэксплуатируемого чердака, технического подполья, технического чердака, внеквартирных инженерных коммуникаций с вертикальной (в каналах, шахтах) и горизонтальной (в межэтажном пространстве) разводкой, тамбуров, портиков, крылец, наружных открытых лестниц и пандусов, а также площадь, занятая выступающими конструктивными элементами и отопительными печами, и площадь, находящуюся в пределах дверного проема.

Эксплуатируемая кровля при подсчете площади жилого здания приравнивается к площади террас.

9. Площадь этажа жилого здания определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен.

В площадь этажа включаются площади балконов, лоджий, террас и веранд, а также лестничных площадок и ступеней с учетом их площади в уровне данного этажа.

Площадь проемов для лифтовых и других шахт включается в площадь нижнего этажа жилого здания.

Расстояния, применяемые для определения площади этажа, измеряются на высоте 1,1-1,3 метра от пола, при наклонных наружных стенах – на уровне пола.

Площадь мансардного этажа жилого здания определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен и стен мансарды, смежных с пазухами чердака с учетом пункта 13 настоящих Требований. Площадь эксплуатируемой кровли жилого здания определяется в пределах внутренних поверхностей ограждений по периметру эксплуатируемой кровли.

10. Площадь нежилого помещения определяется как сумма площадей всех частей такого помещения, рассчитанных по их размерам, измеряемым между поверхностями стен и перегородок на высоте 1,1-1,3 метра от пола.

11. Расстояния, применяемые для определения площади нежилого помещения мансардного этажа, измеряются на высоте наклонного потолка (стены):

1,5 метра – при наклоне 30 градусов к горизонту;

1,1 метра – при 45 градусах;

0,5 метра – при 60 градусах и более.

При промежуточных значениях высота определяется по интерполяции.

12. Площадь жилого помещения (квартира, комната) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли.

К площади помещений вспомогательного использования относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей, и иные.

В площадь жилого помещения включаются площади ниш высотой 2 метра и более, арочных проемов шириной 2 метра и более, пола под маршем внутриквартирной лестницы при высоте от пола до низа выступающих конструкций марша 1,6 метра и более.

В площадь жилого помещения не включаются площадь, занятая выступающими конструктивными элементами и отопительными печами, а также площадь, находящаяся в пределах дверного проема.

13. Расстояния, применяемые для определения площади жилого помещения, измеряются по всему периметру стен на высоте 1,1 – 1,3 метра от пола.

Расстояния, применяемые для определения площади жилого помещения мансардного этажа, измеряются на высоте наклонного потолка (стены):

1,5 метра – при наклоне 30 градусов к горизонту;

1,1 метра – при 45 градусах;

0,5 метра – при 60 градусах и более.

При промежуточных значениях высота определяется по интерполяции.

Источник: https://base.garant.ru/71374166/f7ee959fd36b5699076b35abf4f52c5c/

Общая площадь квартиры: пробелы в законах и возможные нарушения

С общей площадью

26.01.2017 | 08:00 59002

В сделках с недвижимостью часто применяются понятия «общая площадь квартиры», «жилая площадь», «учетный норматив», «проектная площадь» и др. Некоторые из них означают разное в зависимости от типа сделки.

Когда речь идет о квартире, мы привыкли оперировать двумя понятиями: «общая площадь» и «жилая площадь». Казалось бы, никаких проблем с применением этих определений быть не должно: исходя из простой логики, общая площадь – это площадь всех помещений квартиры, а жилая – только тех, что предназначены для проживания, то есть жилых комнат.

Оказывается, не все так просто. И определения эти размыты, и используются они в разных случаях по-разному. К тому же документа, который расставлял бы все точки над i в этом вопросе, нет. Отсюда возникает путаница, которая нередко приводит спорящие стороны в суд.

Мы не претендуем на исчерпывающий анализ всех возможных вариантов использования данных определений. Но наиболее часто встречающиеся охарактеризуем.

Кодекс и инструкция

Прежде всего упомянем противоречивость и неполноту законодательства на этот счет. Так, понятие «общая площадь» толкуется в нескольких нормативных актах, и суть этих определений не совпадает.

В Жилищном кодексе РФ (статья 15, пункт 5) говорится: «Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас». Про жилую площадь, кстати, кодекс вообще ничего не знает.

Внешние метры балконов и лоджийБалкон и лоджия воспринимаются большинством покупателей как важный и даже необходимый элемент квартиры. Но многие не знают, >>А вот Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утверждена приказом Минземстроя РФ от 04.08.

1998 № 37) видит общую площадь иначе: «3.37.

Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий – 0,5, для балконов и террас – 0,3, для веранд и холодных кладовых – 1,0».

Таким образом, Жилищный кодекс исключает лоджии, балконы и прочие подсобные помещения из общей площади, а Инструкция – включает. Кому верить и для чего это нужно?

Площадь площади рознь

Как отмечает Мария Оболенская, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», понятие «общая площадь жилого помещения» используется в следующих случаях: для определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц, для определения цены договора долевого участия (ДДУ) в строительстве, при предоставлении жилья по договору социального найма, при предоставлении ряда льгот (например, для расчета денежной компенсации за наем жилых помещений военнослужащим) и т. д.

До 2011 года использовался также термин «общая приведенная площадь», но потом слово «приведенная» из него убрали.

И началась путаница, потому что такое понятие (для ясности будем называть это приведенной площадью) тоже используется при расчете цены в ДДУ, когда квартира содержит перечисленные помещения. Их стоимость считается с понижающим коэффициентом.

При этом не все застройщики подробно разъясняют своим покупателям перед подписанием договора, какая именно площадь квартиры в нем указана.

Продажа

Студия|14 м2|2/9 этаж

2 100 000 ₽

Есенина, 32 к 1

Показать номер

Частный юрист Анна Мигова разъясняет: обычно застройщики следуют одному из двух предусмотренных ФЗ-214 («О долевом строительстве…») вариантов. Первый – указать проектную площадь будущей квартиры в некоем диапазоне, скажем, 40 кв. м плюс-минус 2 кв. м.

В таких случаях договор не предусматривает никаких перерасчетов цены после фактического измерения созданной квартиры. Если после обмера уже готовая квартира имеет площадь 41 кв. м или 38 кв. м, то покупатель не заплатит ни больше, ни меньше, чем указано в ДДУ.

Считается, что покупатель и продавец договорились не менять стоимость этого объекта в зависимости от его площади. Но только в пределах погрешности в 2 кв. м в ту или иную сторону. Если площадь квартиры после сдачи дома составит 42,5 кв. м, то покупатель доплатит за 0,5 кв.

 м, а если 37 кв. м – то застройщик вернет стоимость 1 кв. м.

Второй вариант – когда в ДДУ оговаривается, что любые отступления от указанной в договоре площади влекут за собой перерасчет.

А вот уточнения насчет балконов, лоджий и кладовых приводят далеко не все застройщики. То есть не конкретизируют, входит ли балкон размером 1,5 кв. м в эти 40 «квадратов» или нет.

В таких случаях по умолчанию применяется упомянутая выше инструкция.

Балконный просчет

Никто не застрахован от недоразумений.

Петербургский арбитражный суд год назад рассматривал такое дело. Гражданин купил у петербургского застройщика квартиру по ДДУ, в котором указывались следующие параметры: общая площадь квартиры 47,44 кв. м, площадь балкона – 15,7 кв. м (балконов было два: 10,84 + 4,86 кв. м).

Стоимость балконов нужно было рассчитывать с понижающим коэффициентом 0,3, и в итоге приведенная площадь всей квартиры (включая балконы) должна была составить 52,15 кв. м. Но застройщик в договоре указал другую площадь – 53,4 кв. м. Более того, когда дом был сдан, оказалось, что общая площадь квартиры 47,3 кв.

м, а балконов – 9,6 + 4,2 кв. м.

Если бы не отказ застройщика производить перерасчет, то, наверное, покупатель никогда и не узнал бы об упомянутых несоответствиях. Но перерасчета застройщик не сделал. И дольщик пошел в суд. В итоге выяснилось, что из-за этих нарушений в подсчетах покупатель переплатил компании 167,58 тыс. руб. Дольщик взыскал с продавца эти деньги, а также штраф за неосновательное обогащение.

Учетные нюансы

В большинстве случаев при операциях с недвижимостью используется понятие «общая площадь» в трактовке Жилищного кодекса. Так, при расчете платы за отопление в квартирах, где не установлены приборы учета, используют общую площадь. Ее же имеют в виду, когда начисляют налог на недвижимое имущество.

Но иногда нужно уточнять жилую площадь. В частности, при предоставлении помещений в общежитиях, как говорит статья 105 Жилищного кодекса, на каждого человека должно приходиться не меньше 6 кв. м жилой площади. Кухни, коридоры, санузлы и прочие помещения, имеющиеся в общежитиях, в эти расчеты не входят.

Есть нюансы и при постановке граждан на очередь для улучшения жилищных условий.

Чтобы встать на очередь в Петербурге, требуется, чтобы заявитель был признан малоимущим, а также чтоб в квартире, где проживает он и его семья, на каждого человека приходилось не более 9 кв.

 м общей площади в отдельных квартирах и не более 15 кв. м общей площади, когда речь идет о коммуналке. Такой норматив называется учетной нормой.

Если в очередь вас приняли, то наделять жильем для улучшения условий будут уже не по учетной норме, а по норме предоставления – она в Петербурге не менее 18 кв. м общей площади на одного члена семьи, состоящей из двух и более человек, и 30 кв. м для человека, проживающего отдельно.

Те же нормы предоставления учитываются при расселении аварийного жилья. Но только когда квартира не приватизирована, а расселяемые жильцы стоят на очереди по улучшению жилищных условий.

В противном случае им должны дать жилье площадью не меньше расселяемого. У собственников аварийное жилье выкупают по рыночным ценам.

Или по соглашению сторон могут предоставить жилплощадь взамен, зачтя ее стоимость в качестве денежного расчета.

Надежда Рогожкина    Алексей Александронок   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/236623/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.