Покупка вторички что нужно знать

Содержание

«Вторичка»

Покупка вторички что нужно знать

Последнее обновление: 22.10.2018

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

…Идем дальше.

Главные преимущества «вторички» – это возможность воочию осмотреть и оценить квартиру, а также возможность сразу (по факту оплаты) получить право собственности на нее.

Безусловно, мы будем чувствовать себя спокойнее, если сразу видим то, что мы покупаем, видим насколько это соответствует нашим ожиданиям, видим рядом с кем нам придется жить, видим окружающую инфраструктуру. И, конечно, видим все необходимые правоустанавливающие документы сразу, до сделки, а не после нее (как на первичном рынке).

Но за все эти удобства приходится платить: в итоге мы сталкиваемся с большим количеством вопросов, и принимаем на себя большее количество рисков, которые сопровождают сделки вторичного рынка жилья.

Риски «вторички» относятся, в основном, к юридическим рискам. Т.е. связанным с правами (получением, утратой, ограничением и т.п.) на квартиру. Количество таких рисков здесь гораздо больше, чем на «первичке».

Связано это с тем, что сделки «вторички» проходят между физлицами, и этих физлиц может быть несколько (несколько собственников одной квартиры). А к физлицам применяются уже совсем другие правила и законы (по сравнению с компаниями-застройщиками на первичном рынке).

Права физлиц на квартиру зависят от их родственных отношений, дееспособности, частных договоренностей между собой и с третьими лицами, а также от того, каким образом они получили собственность на жилье (например, путем приватизации, покупки, вступления в права наследования и т.п.).

Мошенничество с квартирами. Поучительные истории с примерами из практики. СПЕЦРАЗДЕЛ.

Кроме того, физлица на «вторичке» имеют помимо прав собственности еще и права пользования на квартиру (на «первичке» права пользования не фигурируют), и этот факт добавляет еще одну группу рисков для вторичного рынка.

Эти права пользования, чаще всего, не зависят от наличия прав собственности у проживающего в квартире человека, и являются для собственника обременением его собственных прав.

Другими словами, такой пользователь может законно проживать в квартире по целому ряду оснований, даже если собственнику (в том числе Покупателю) это не нравится.

Все это создает гораздо большее количество причин для возникновения различных прав и возможных правопритязаний на квартиру со стороны физлиц, а значит – увеличивает количество потенциальных рисков «вторички» по сравнению с «первичкой».

Но зная эти риски, и понимая, как от них защищаться, мы вполне можем свести потенциальную опасность к минимуму, точно так же, как это делают профессиональные риэлторы.

В этом нам поможет ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ (алгоритм действий) и в отдельных, указанных ниже случаях — дополнительная консультация юриста.

Возможные обременения прав на квартиру. Что это значит для сделки купли-продажи, и как об этом узнать Покупателю – см. по ссылке в Глоссарии.

Покупка квартиры в новом доме на «вторичке»

Отдельно стоит упомянуть случай, когда в только что построенном и сданном доме-новостройке Застройщик оформил в собственность часть готовых квартир на себя (т.е. на компанию или на своих представителей-физлиц), и затем продает эти квартиры уже не по Договорам долевого участия, а по обычным для вторичного рынка Договорам купли-продажи.

В этом случае, несмотря на то, что квартира покупается в новостройке, мы все равно действуем по правилам вторичного рынка, так как право собственности на квартиру уже существует, и оно переходит нам во вторые руки (после Застройщика). Такой вариант приобретения квартиры считается наиболее простым и низкорисковым, и не представляет каких-либо сложностей.

Действительно, ведь такая покупка квартиры лишена основного риска «первички» (риска недостроя дома), и вместе с тем, она лишена большинства рисков «вторички», несмотря на то, что это именно «вторичная» продажа. В отличие от типовых сделок на «вторичке» между физлицами, здесь собственником и продавцом выступает Застройщик (т.е.

компания или ее представитель), а значит, здесь отсутствует масса типовых рисков вторичного рынка (риски ошибок приватизации, наследственных споров, общего имущества супругов, нарушения прав несовершеннолетних, недееспособности физлиц, и т.п.). Здесь также отсутствует юридическая история квартиры, т.е. невозможны претензии прежних собственников (т.к.

их просто не было – история чистая).

Кроме того, в этом случае, очевидно, изначально отсутствуют и права пользования на квартиру (т.к. в новую квартиру еще никто не вселялся и не прописывался).

Вся сделка сводится здесь к простому заключению Договора купли-продажи квартиры, где Продавцом выступает Застройщик или его представитель, а Покупателем – физлицо.

Затем на основании этого договора происходит государственная регистрация перехода права собственности в Росреестре.

И всё! Оснований для оспаривания такой сделки (со стороны Продавца) и признания ее недействительной – почти нет (теоретически могут быть, но на практике не встречаются).

Правда, на рынке недвижимости такая «вторичная покупка» квартиры у Застройщика встречается относительно редко, по той причине, что каждый Застройщик стремится распродать квартиры еще на этапе строительства дома, до того, как дело дойдет до оформления прав собственности.

Передача денег в альтернативных сделках с квартирами. Не перепутай – кому куда и сколько! Порядок действий – см. по ссылке.

Еще один случай можно вынести в отдельную категорию – это покупка квартиры на вторичном рынке у юрлица, НЕ являющегося Застройщиком. Это случай, когда квартиру уже купила какая-нибудь компания или инвестиционный фонд и потом продает эту недвижимость физлицу.

Для физлица-покупателя здесь добавляются некоторые специфические риски, связанные с корпоративным правом, которому должна подчиняться компания-продавец.

Об особенностях такой покупки квартиры у юрлица можно прочитать по приведенной в абзаце ссылке.

Вообще, в практике рынка недвижимости «вторичные сделки» с юрлицами встречаются не часто. Поэтому далее в нашей ИНСТРУКЦИИ, в части для вторичного рынка мы будем рассматривать все-таки более типичный для «вторички» случай – сделку покупки квартиры у физлица, с учетом тех рисков и основных вопросов, которые могут возникнуть в такого рода делах.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы – ЗДЕСЬ.

Итак, с типом рынка мы определились. Взвесив все “за” и “против”, мы уверенно шагнули в сторону “вторички”. Теперь можно приступать к выбору квартиры на этом рынке.

На что здесь следует обратить внимание?

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/pokupatel-kvartiry/vybor-rynka/vtorichka/

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке?

Покупка вторички что нужно знать

Процесс покупки квартиры вторичного жилья – очень серьезное дело и любому человеку хочется, чтобы процедура приобретения прошла быстро, без проблем и без судебных разбирательств.

Однако на практике дела обстоят иначе. Сегодня покупатели недвижимости могут столкнуться с массой проблем и нюансов, связанных с покупкой жилья.

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке в 2021 году, на что следует обращать внимание, чтобы не оказаться обманутым?

Что должен сделать покупатель перед покупкой квартиры?

Проверка квартиры перед покупкой на вторичном рынке состоит из нескольких этапов:

  1. Проверка документов на квартиру. Важно проверить, чтобы документы были действительными, чтобы все необходимые бумаги были в наличии.
  2. Проверка технического состояния жилья. Перед покупкой квартиры на нее обязательно нужно посмотреть. Для этого следует договориться с продавцом или риелтором о дате осмотра, в ходе которого нужно оценить общее состояние дома, подъезда, а также самой квартиры: в каком состоянии трубы, сантехника, какой ремонт был сделан и т. д. Не стоит стесняться заглядывать в каждый угол, потому что если уже после подписания договора и передачи денег будут обнаружены какие-то проблемы с жильем, то с ними уже будет разбираться новый собственник.
  3. Знакомство с соседями. Нужно пообщаться с соседями, узнать, кто эти люди, что они из себя представляют, являются ли добропорядочными гражданами или имеют какие-либо проблемы с законом, вредными привычками и т. д.

Что нужно проверить покупателю при покупке квартиры?

Существует масса случаев, когда человек, который стал собственником чудесной квартиры, через время теряет ее, поскольку находятся причины, по которым на законных основаниях у него забирают жилье.

Поэтому важно учитывать все мелочи касательно процедуры купли-продажи, знать, каким продавцам стоит доверять, а с кем не нужно иметь дело.

На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке:

  1. В первую очередь следует проверить историю жилья, а также встретиться лично с собственником недвижимости. С осторожностью следует рассматривать вариант покупки жилья, когда его собственником является несовершеннолетнее, недееспособное лицо либо пожилой человек. Наиболее часто в наше время споры по сделкам с недвижимостью оспариваются именно тогда, когда собственниками квартир являются вышеупомянутые граждане.
  2. Проверить, кто продает квартиру: собственник или его доверенное лицо. Лучше приобретать квартиру без посредников, а напрямую у продавца. Собственник должен быть дееспособным лицом. Если есть какие-то сомнения касательно его дееспособности или психического состояния, тогда можно попросить его предъявить справку из психоневрологического диспансера о состоянии здоровья. Если квартиру продает доверенное лицо, тогда покупатель обязательно должен проверить дату оформления доверенности, узнать, не отозвана ли она, жив ли человек, который выдал доверенность, изучить полномочия, прописанные в документе. Нужно понимать, что доверенность в любой момент может быть отозвана собственником жилья, поэтому не стоит торопиться с расчетами по сделке купли-продажи.
  3. Проверить квартиру на наличие обременений или ареста. Обременения могут быть разными: квартира находится в ипотеке, сдается в аренду, ее заложили, у собственника большие долги за квартиру, поэтому на нее был наложен арест и др. Не стоит покупать жилье с обременениями, поскольку в будущем у нового хозяина могут возникнуть большие проблемы. Как проверить чистоту сделки купли-продажи? Можно сходить с продавцом в управляющую компанию и запросить справку о зарегистрированных в квартире лицах. Также можно сделать запрос в Едином реестре судебных решений касательно того, не была ли конкретная квартира предметом судебных разбирательств. И еще одна проверка: можно заказать расширенную выписку из ЕГРН, где будет отображаться информация о всех лицах, которые раньше были прописаны в квартире.
  4. Проверить, не были ли выписаны несовершеннолетние дети из приватизированного жилья, которое планирует приобрести покупатель. Также нужно проверить, живы ли лица, которые отказались от приватизации, но по закону имеют право проживания в квартире. Если эти данные не проверить, то новый владелец может столкнуться с такой проблемой, когда некая бабушка будет проживать в квартире на вполне законных основаниях, а выселить ее новый собственник не будет иметь права.

Проверка документов на юридическую чистоту сделки купли-продажи вторичного жилья

Чтобы процедура купли-продажи жилья не была омрачена неправильно составленными документами или такими, которые не имеют юридической силы, важно понимать, какие документы нужно смотреть покупателю в первую очередь:

  • правоустанавливающие документы. Основания для владения недвижимостью разнообразные, поэтому и документы могут быть разными – договор купли-продажи, мены, дарения, решение суда, свидетельство о праве на наследство, акты органов государственной власти и т. д. На основании этих документов можно проверить, как была получена недвижимость, сколько лиц прописано в квартире и т. д.;
  • свидетельство о государственной регистрации прав – документ, в котором указывается информация о том, что сведения о переходе прав собственности были занесены в Росреестр (с 2016 года этот документ не выдается; вместо него выдается выписка из ЕГРН). Если у продавца право собственности возникло в период с 1998 г. и до 1 июля 2016, то свидетельство у него должно быть. В выписке из ЕГРН можно увидеть информацию о том, кто владеет недвижимостью на дату выдачи справки, на каком основании продавец стал собственником, возможные обременения и др.;
  • кадастровый паспорт – содержит информацию об объекте недвижимости: площадь, этажность, планировка, план объекта, кадастровый номер и стоимость объекта. Если ранее была сделана планировка, то в кадастровом паспорте должен быть план до планировки и после нее;
  • выписка из домовой книги или Единый жилищный документ (для жителей Москвы) – в этом документе отображается информация о всех лицах, которые зарегистрированы в квартире;
  • копия лицевого счета по месту регистрации собственника и его детей (если у собственника есть несовершеннолетние дети);
  • справка из наркологического или психоневрологического диспансера – позволяют установить адекватность и дееспособность лица, который совершает сделку, чтобы впоследствии сделку не признали недействительной;
  • свидетельство о браке, если продавец когда-то состоял в отношениях. Если владелец состоит в браке, тогда дополнительно потребуется нотариальное согласие супруга/супруги на проведение сделки;
  • паспорт собственника;
  • разрешение от органов опеки и попечительства – если у собственника есть несовершеннолетние дети;
  • справка об отсутствии задолженности по услугам ЖКХ.

Опасности при покупке жилья на «вторичке»

Некоторые люди ошибочно думают, что проблемы у них могут возникнуть только при покупке строящегося жилья, однако риски, подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке тоже есть.

Так, с осторожностью стоит рассматривать такие варианты жилья:

  • на квартиру было наложено обременение;
  • квартира с временно снятыми с регистрационного учета гражданами;
  • жилье, которое находится в собственности менее 3 лет согласно договору дарения, наследования или завещания;
  • квартира, которая продается по низкой цене.

Итак, что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке? Какие неприятности могут возникнуть у покупателя во время приобретения квартиры на вторичном рынке:

  1. Продажа жилья по поддельным документам или лицом, являющимся собственником по доверенности. Если вам продают квартиру по доверенности, по это должно насторожить покупателя, потому что очень много случаев, когда доверенность уже является недействительной или просроченной.
  2. Оформление квартиры с нарушением процедуры приватизации. В 90-х годах во время массовой приватизации собственники не включали в процесс приватизации детей.
  3. Наличие сделок сомнительного характера, предшествующих сделке, особенно с участием государственных предприятий, муниципальных органов и других организаций, которые впоследствии могут предъявить свои права на недвижимость.
  4. Продажа квартиры, полученной по договору дарения или ренты или наследство, то есть, те сделки, в которых затрагивались интересы третьих лиц. В таких случаях уже после оформления сделки могут объявиться неизвестные лица, которые могут претендовать на квартиру.
  5. Новый собственник может столкнуться с необходимостью оплаты задолженности, которая образовалась в результате невыплаты старым владельцем средств за капитальный ремонт дома. Многие граждане не оплачивают взносы за капремонт, а по закону задолженность по капремонту переходит новому собственнику. То есть, если задолженность есть, то новый хозяин не сможет потребовать от предыдущего собственника оплачивать задолженность. Поэтому перед тем как подписывать договор купли-продажи, необходимо запросить у продавца справку об отсутствии задолженности по оплате взносов на капитальный ремонт.

Покупка квартиры: пошаговое руководство

Для правильного оформления сделки купли-продажи жилья важно придерживаться следующего порядка покупки квартиры на вторичном рынке:

Шаг 1. Выбор жилья

При выборе квартиры следует ориентироваться не только на площадь, месторасположение дома, этажность, но и на то, какое жилье по качеству.

А для этого важно осмотреть квартиру, познакомиться лично с хозяином и с соседями.

Шаг 2. Проверка владельца и документов на квартиру

Сделку купли-продажи нужно заключать непосредственно с владельцем недвижимости. Для проверки личности хозяина следует запросить у него оригинал паспорта, кода, а также правоустанавливающие документы на квартиру.

Шаг 3. Проведение переговоров

Перед оформлением основного договора купли-продажи покупатель должен встретиться с продавцом и решить вопросы, касающиеся стоимости жилья, даты и времени проведения сделки, проведения расчетов с продавцом и др.

Если продавец желает получить залог, то стороны должны заключить предварительный договор, обозначив в нем сумму передаваемого залога. На этом этапе также можно попробовать снизить цену на квартиру.

Но нужно знать, как торговаться, чтобы продавец действительно пошел на уступки. Потенциальному покупателю следует найти возможные недостатки квартиры, но они должны быть реальными.

Не стоит торговаться по телефону. Идеальный вариант начать переговоры по снижению цены – через 2–3 дня после осмотра квартиры.

Шаг 4. Составление и подписание договора

Оформлять сделку купли-продажи следует у нотариуса. Специалист поможет правильно составить документ, чтобы не были ущемлены права продавца и покупателя, чтобы документ имел юридическую силу.

В тексте договора следует прописать все характеристики объекта недвижимости, наименования сторон сделки, права, обязанности и ответственность продавца и покупателя.

Шаг 5. Подача документов в Росреестр

После того как договор будет подписан, а деньги переданы продавцу, необходимо отправиться со всеми необходимыми документами в Росреестр для проведения процедуры переоформления прав собственности.

Результатом процедуры покупки станет выдача новому собственнику квартиры выписки из ЕГРН (выдается документ в течение 10 дней с момента получения регистрирующим органом бумаг).

Что должно насторожить покупателя?

Чтобы понять, как можно обезопасить себя от покупки проблемного жилья, следует знать, на что обращать внимание при выборе той или иной квартиры:

  • если собственник отказывается предъявлять правоустанавливающие документы на жилье, тогда не стоит связываться с ним;
  • если хозяин квартиры усложняет процедуру передачи денег за жилье, то стоит задуматься о его порядочности;
  • если собственником жилья является женатый/замужний человек, то в обязательном порядке следует запросить у него письменное согласие его второй половинки на проведение сделки. Если такого согласия не будет, то не стоит подписывать договор;
  • не стоит идти на поводу у того продавца, который предлагает вписать в договор сумму ниже той, по которой он продает квартиру. При возникновении в будущем проблем с жильем новому владельцу тяжело будет доказать в суде тот факт, что квартиру он купил по гораздо большей стоимости, чем прописано в договоре.

Если вы не знаете, как купить квартиру безопасно, на что обращать внимание при выборе того или иного жилья, тогда стоит обратиться за помощью к профессионалам – в агентство недвижимости. Опытный риелтор знает, что спрашивать у продавца, какие документы требовать, как правильно торговаться и т. д.

Многие эксперты отмечают, что лучше не экономить на услугах посредников, а воспользоваться их помощью, потому что в противном случае покупатель рискует оказаться без жилья (если он наткнется на недобросовестного продавца).

Если вы планируете самостоятельно оформить сделку купли-продажи квартиры, то должны понимать, что надо знать для того, чтобы сделка получилась юридически чистой.

Необходимо проверить документы на жилье, законность прав владельца недвижимости, возможные права третьих лиц, обременения, дееспособность продавца, наличие зарегистрированных в квартире лиц, несовершеннолетних, недееспособных и т. д.

Покупателю предстоит пройти несколько этапов, изучить все тонкости и «подводные камни» прежде чем подписать договор купли-продажи квартиры на вторичном рынке.

Источник: http://expert-home.net/kak-pravilno-kupit-kvartiru-na-vtorichnom-rynke/

Как выбрать квартиру на вторичном рынке – Вторичное жильё – Журнал Недвижимости

Покупка вторички что нужно знать

Отметим сразу: мы ищем квартиру, в которой вы планируете жить. Как выбрать инвестиционное жильё, мы уже писали.

О приоритетах

Есть три составляющие, по которым обычно выбирают квартиру.

  • Локация
  • Состояние квартиры и дома
  • Цена

Здесь следует расставить приоритеты. Допустим, вы готовы рассмотреть жильё с ремонтом похуже, но в определённом районе. Или готовы переехать на другой конец города, но для вас важно уложиться в бюджет.

Разбёрем каждый из перечисленных критериев подробнее.

Как понять, хороший ли район для жизни и какие у него перспективы?

Посмотрите отзывы и почитайте, что обсуждают жители района. Ищителокальные группы в социальных сетях, ветки в Яндекс.Районах, форумы в интернете.

Посмотрите панорамы на Яндекс.Картах и съездите погулять по району в разное время суток в будни и в выходные,  чтобы проанализировать обстановку на месте.

Оцените инфраструктуру района(наличие магазинов, аптек, фитнес-залов, салонов красоты и т. д.) на картах. Вот, например, район Лефортово — недалеко от центра, но много предложений в зоне с не очень хорошей инфраструктурой.

Оцените транспортную доступность.  На Яндекс.Недвижимости можно проанализировать работу общественного транспорта. За основу берётся время в пути на общественном транспорте от дома до основных достопримечательностей в городе.

Так, например, выглядит транспортная доступность в районе Волгоградского проспекта:

Если вы ездите на автомобиле, оцените дорожную ситуацию с помощью Яндекс.Пробок: можно посмотреть не только текущую загруженность, но и предполагаемую, например, в часы пик.

Будет не лишним понять, как обстоят дела с экологией в тех районах, где вы рассматриваете объекты.

Приводит пример Элина Мамонтова: «Если брать район Васильевского острова в Петербурге, мы увидим, что и экологическая, и климатическая обстановка здесь не самые оптимальные, хотя район популярен среди жителей города.

На острове всего одна обширная зелёная зона — кладбище. Плюс, со всех четырёх сторон света вас окружает вода, а значит, влажность тут выше, чем в других частях города, и ветра сильнее».

Как найти жильё рядом с определённым местом(работой, школой или домом родителей) 

Если вам важно жить недалеко от какой-то определённой точки на карте, заходите на карту Яндекс.Недвижимости, указывайте адрес и желаемое время на дорогу —  система всё посчитает и подберёт объекты в нужном радиусе. 

Например, ваши родители живут в Москве по адресу ул. Строителей, дом 3, и вы хотите купить квартиру в 15 минутах ходьбы от них.

Как оценить состояние дома перед покупкой квартиры

На рынке вторичного жилья очень большой «разброс» — от дореволюционных домов до современных новостроек.

Оцените: Капитальный ремонт

Если дом построен до 2000 года, он должен попасть в программу капитальных ремонтов. Проверить, когда в последний раз был капитальный ремонт, был ли вообще и планируется ли в ближайшем будущем, можно на сайте Реформа ЖКХ. Там же будет вся информация о доме: тип постройки, год ввода в эксплуатацию, количество жителей, наличие статуса памятника архитектуры, признан ли дом аварийным.

Точно просчитать, сколько ещё простоит дом советской постройки, может только инженер. Но нужно иметь в виду, что условный срок службы инженерных систем без капремонта — 25 лет, а каждый год дом изнашивается, тоже условно, на 1%.

«Бывает, что дому 40–50 лет, но в нём не ремонтировалось фактически ничего. В этом случае есть смысл посмотреть на дом вживую. Некоторые дефекты будут видны сразу: трещины на фасаде или в подъездах, могут быть установлены железные скобы, которые „держат“ стены. Для покупателей всё это — тревожные сигналы», — комментирует Элина Мамонтова.

Несущие конструкции

Несущие конструкции — это фундамент, стены и перекрытия. В разные периоды их делали из разных материалов — использовали дерево, кирпич, монолитный железобетон или железобетон плюс панели. При выборе квартиры важно учитывать возраст и особенности эксплуатации дома.

Дореволюционные дома или «старый фонд»

В доме могут быть как деревянные перекрытия, так и перекрытия, усиленные металлом и бетоном. Мнение о том, что последние лучше первых — расхожий миф: разрушаются и те, и другие. Нужно смотреть состояние каждого дома отдельно.  

А ещё при замене напольного покрытия вы можете столкнуться с системой лагов, придётся выкинуть большое количество строительного мусора, которым пол был утеплён.

Учитывайте, что при деревянных перекрытиях дом будет более восприимчивым к шуму и движениям с улицы (актуально, если рядом с домом есть, например, трамвайная линия).

Раннее советское строительство

Конструктивистские дома — экспериментальные. При их строительстве часто использовались материалы невысокого качества, а стены заполняли строительным мусором. В основе таких зданий — деревянные перекрытия. Поэтому, выбирая квартиру в подобном доме, имейте в виду: есть большой риск, что здание существенно изношено.

«Среди раннего типового строительства есть риск столкнуться с домами-„хамелеонами“. К ним относятся, например, „кировки“, которые строились для рядовых рабочих в 30–50-х. Такие постройки подкупают своим расположением — как правило, находятся близко к метро — и большой площадью комнат. Плюс ко всему, „кировки“ довольно бюджетны.

Подвох в том, что у таких домов деревянные перекрытия, которые никогда не реставрировались и, скорее всего, уже не будут.

С учётом того, что ванные комнаты в таких объектах достраивались в процессе эксплуатации (а значит, могут быть проблемы с коммуникациями) и перепланировку сделать невозможно (в квартирах только несущие стены) — получаем вариант с высокими рисками для покупателя», — рассказывает Элина Мамонтова.

Сталинки

Особенности: рядовые кирпичные сталинки начинали возводить с деревянными перекрытиями, в домах поздних построек перекрытия уже железобетонные. При выборе квартиры в сталинском доме выясните, из каких материалов сделаны перекрытия.  

Обратите внимание на состояние конструктивных элементов фасада дома: козырьки, карнизы, лепнину и балконы.

Хрущёвки и брежневки

 В панельных хрущёвках и брежневках оцените, есть ли видимые дефекты швов на фасаде дома. В квартирах признаком того, что  швы не герметичны, может быть появление конденсата (влаги) в углах помещения. В кирпичных зданиях такой проблемы нет, но на места конденсата тоже стоит обратить внимание.

Таких домов в России больше всего, и они чаще становились объектами архитектурных экспериментов владельцев квартир. Выясните, не сносил ли собственник какие-либо стены. Возможно, они были несущими, и теперь конструктивная целостность здания под угрозой.

Если в квартире деревянные полы, при их замене на цементную стяжку важно помнить, что её толщина должна быть минимальной — чтобы давление на перекрытия существенно не увеличилось — и дополнительно следует делать звукоизоляцию.

Постарайтесь понять, какая в квартире слышимость.

Современные постройки

—   Монолитный железобетон: такие дома дают усадку в течение первых нескольких лет после строительства. В них самая большая слышимость по сравнению с панельными и кирпичными. Такие дома, как правило, облицованы навесными панелями, и качество облицовки может быть разным.

—   Панельный: как и в случае с типовыми советскими постройками, обратите внимание на влажность в помещении, а также на уровень тепло- и звукоизоляции.

—   Кирпичный дом: имейте в виду, что дом на основе силикатного кирпича менее надёжен, чем из керамического (красного). Важно: если вы видите «кирпичный» дом выше 9 этажей, скорее всего, здание только облицовано кирпичом. А это значит, что звукоизоляция в нём гораздо ниже, чем в кирпичном доме.

 Состояние общественных зон

Не забывайте про состояние подъезда: выясните, давно ли был сделан ремонт, обратите внимание, есть ли в коридорах мусор и курят ли жильцы на лестничной клетке.

Во время просмотра проверьте, исправно ли работает лифт и есть ли возможность перевозить на нём крупногабаритные вещи.

Оцените, какой контингент живёт в доме, где находится квартира. Многое будет понятно по состоянию общественного пространства. Обратите внимание на входные двери (не выбивались ли замки) и почтовые ящики (закрываются ли они, вынимают ли почту, не кидают ли на пол рекламу). Оптимально — побеседовать с соседями на этаже, а также сверху и снизу.

Состояние придомовой территории  

Если в объявлении нет фото, посмотрите, как выглядит территория около дома на панораме Яндекс.Карт. Там же удобно оценивать и сам район (хотя с момента съёмки он мог измениться).

Двор зелёный, при этом машин на парковке много, хотя снимали панораму днём. Зато рядом с домом есть остановка общественного транспорта.

На просмотре квартиры обращайте внимание на наличие детской площадки и парковки у дома. Соотносите их размеры с количеством жителей. 

Узнайте, безопасно ли на территории: есть ли охрана, установлен ли шлагбаум или видеонаблюдение.

Вопрос домоуправления

Узнайте, кто несёт ответственность за оказание коммунальных услуг и общественное имущество в многоквартирном доме. Это может быть управляющая компания (УК) или Товарищество собственников жилья (ТСЖ). Уточнить это нужно на сайте ГИС ЖКХ (вкладка «Реестр объектов жилищного фонда») — введите адрес дома и проверьте в результатах графу «Управляющая организация».

Постарайтесь понять, хорошо ли работает УК и активное ли в доме ТСЖ: поищите в интернете отзывы людей, посмотрите обсуждения в Яндекс.Районе или найдите группу дома в социальных сетях. Спросите у жильцов дома, как они оценивают обслуживание дома, не бывает ли перебоев с отоплением, газом и электричеством, холодно ли в доме зимой и какая слышимость в квартирах.

Состояние квартиры

Элина Мамонтова: «Избегайте частой ошибки покупателей: люди во время просмотра фокусируются на беседе с хозяином, а не на квартире. Не стесняйтесь исследовать объект внимательно».

«База ремонта»

Проанализируйте, что вы точно будете менять в квартире. Просто переклеить обои несложно, поэтому обращать внимание стоит на то, что обойдётся дорого. Проверьте:

Пол: на предмет трещин, сколов, неровностей и «пузырей» на покрытии.

Потолок и стены: придётся ли выравнивать или штукатурить.

Окна и балкон: не дует ли, есть ли следы разводов и плесени, как работают оконные рамы и балконная дверь.
 

Коммуникации

Даже если в квартире сделан хороший ремонт, под пластиком и гипсокартоном может скрываться что угодно. Проверьте:

Как работает водоснабжение и отопление: нет ли подтёков и ржавчины рядом с радиаторами, какого цвета и запаха вода, хороший ли напор в кранах, не расшатана ли система креплений; попросите хозяина показать трубы, если они замаскированы.

Исправна ли электропроводка: в каком состоянии розетки и выключатели, не выбивает ли пробки, если включить сразу свет и несколько электроприборов.

Источник: https://realty.yandex.ru/journal/post/kak-vybrat-kvartiru-na-vtorichnom-rynke/

Что важно для заключения сделки на вторичном рынке – Вторичное жильё – Журнал Недвижимости

Покупка вторички что нужно знать

Вам нужно проверить ряд документов (оригиналов) и некоторые данные, касающиеся собственника. Так вы убедитесь в том, что квартира действительно принадлежит ему и он имеет полное право ей распоряжаться.

Если квартиру продаст не собственник, сделка окажется недействительной и вы потеряете деньги.

Документы

Попросите продавца показать документы, подтверждающие, что это его квартира.

Паспорт. А также другие документы, удостоверяющие личность (водительское удостоверение или загранпаспорт). Убедитесь, что перед вами — именно собственник недвижимости. Чем больше документов сможете проверить, тем лучше — большое количество документов сложно подделать. Паспорт можно проверить на сайте МВД.

Выписка из ЕГРН. Она расскажет об основных характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных на  него правах. Выписку можно заказать самостоятельно через МФЦ. Это обойдется вам примерно в 200 рублей. 

Выписка из ЕГРН действительна месяц. По истечении этого срока лучше заказать новую.

До 15 июля 2016 года выдавались свидетельства о регистрации собственности. Они действительны, но лучше запросить свежую выписку из ЕГРН. В выписке из ЕГРН, помимо прочей информации, будет указан документ, подтверждающий право собственности на недвижимость.

Документ, подтверждающий право собственности.

 К таким правоустанавливающим документам чаще всего относятся: договоры купли-продажи, передачи (в случае приватизации квартиры), дарения, ренты, долевого участия или свидетельство о праве на наследство, решение суда, соглашение о разделе имущества.

Обратите внимание на «возраст» таких документов, как договор ренты, свидетельство о праве на наследство, решение суда — чем документ «старше», тем лучше для вас. Это минимизирует шансы возникновения других претендентов на квартиру.

Документ, подтверждающий семейный статус продавца. Важно, чтобы в процессе сделки о правах на квартиру не заявили муж или жена собственника.

Если объект недвижимости был приобретён в браке, необходимо нотариально заверенное согласие второго супруга, даже если он не является собственником, а также брачный договор, если он есть. Если на момент приобретения недвижимости собственник в браке не состоял, не стоит верить ему на слово.

Проверьте страницу «Семейное положение» в его паспорте или попросите нотариально заверенное заявление, что в браке он на момент приобретения жилья не состоял. Ни первое, ни второе на 100% не гарантируют, что продавец не состоял в браке, но помогают хоть как-то обезопасить себя.

С 2018 года нотариусы имеют право запрашивать сведения о семейном положении в ЗАГСах, однако на практике это не всегда получается сделать. Обычно информацию о том, что собственник подтверждает, что он не состоит в браке, добавляют в договор купли-продажи недвижимости.

Счета за квартиру. Попросите показать счета за коммунальные услуги и телефонную связь за последние месяцы — в них не должно быть задолженностей.

Пример справки об отсутствии долгов

Справка из ПНД (психоневрологического диспансера). Если вас смущают возраст и поведение продавца, попросите оригиналы справок из ПНД и договоритесь об освидетельствовании на сделке. В этом нет ничего неловкого: сделка с алкоголиком, наркоманом или пожилым человеком потом может быть признана недействительной.

Пример справки ПНД

Данные

Несовершеннолетние собственники. В выписке из ЕГРН будут указаны все собственники и даты их рождений. Посмотрите, нет ли среди них несовершеннолетних детей. Если они есть, нужно согласовать сделку с органами опеки и попечительства.

Отсутствие судимостей у собственника. Чтобы не попасть в руки мошенников, проверьте, нет ли у продавца судимостей. Это можно сделать, пробив фамилию, имя и отчество на сайтах районных судов, Мосгорсуда и Верховного суда.

Отсутствие долгов. Также важно выяснить информацию о долгах. Это можно сделать на сайте Службы судебных приставов, в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве и на сайте Арбитражного суда. Ни в коем случае нельзя заключать сделку с банкротом: если вы купите у него квартиру, её потом заберут в пользу кредитора.

2. Проверка тех, кто зарегистрирован в квартире

Выясните, кто зарегистрирован в квартире, попросив выписку из домовой книги или ЕЖД (единого жилищного документа). Собственник владеет и распоряжается квартирой, а зарегистрированный человек имеет право в ней жить.

Выписать таких людей можно по решению суда, но лучше этого избежать, оформив выписку до сделки. Отказавшихся от приватизации жильцов обязательно нужно выписать до сделки. Если в квартире прописаны несовершеннолетние, настаивайте, чтобы их выписали до сделки (например, к родственникам собственника).

В противном случае сделку будет необходимо согласовывать с органами опеки.

Можно взять нотариально заверенное заявление прописанного в квартире собственника выписаться в течение какого-то времени после регистрации сделки, назначить штраф за неисполнение этого обязательства. Но такая бумага выписку не гарантирует.

3. Техническая проверка

Попросите у продавца технический паспорт квартиры (поэтажный план жилого помещения), чтобы узнать, не было ли в ней несогласованных перепланировок, выходящих за рамки закона.

Если в квартире были сделаны серьёзные изменения, которые невозможно согласовать, вам придется ликвидировать последствия за свой счёт.

Если в квартире была сделана незаконная перепланировка, которую можно узаконить, но собственник этого не сделал, это повод просить у продавца скидку.

Пример технического паспорта квартиры

Главное — убедиться в отсутствии перепланировок, которые узаконить невозможно: все несущие стены должны быть на месте, «мокрые зоны» (кухня и санузел) не переносились и не расширялись, доступ ко всем вентилям и кранам коммуникаций открыт. Список запрещённых изменений довольно большой и зависит от типа дома и этажа. Если у вас появились подозрения о возможной незаконной перепланировке, изучите этот вопрос отдельно.

Через управляющую компанию узнайте, когда планируется капитальный ремонт дома. Это нужно, чтобы быть в курсе возможных неудобств: шума, пыли, запаха краски и так далее.

4. Документы

Проверьте, чтобы у продавца были все необходимые документы. Вот список:

  • Паспорт. Проверить его действительность можно на сайте МВД.
  • Выписка из ЕГРН и документ, на основании которого она выдана.
  • Нотариально заверенное согласие супруга или супруги.
  • Единый жилищный документ или выписка из домовой книги.
  • Разрешение органов опеки, если среди собственников есть несовершеннолетние.
  • Если сделка ипотечная, нужен технический паспорт квартиры.

И не забудьте взять паспорт и деньги (или документы об ипотечном кредите, одобренные банком).

5. Договор

Есть два варианта договора купли-продажи: составленный в простой письменной форме и заверенный у нотариуса. Если у квартиры несколько собственников, то вам подходит только второй вариант. Кроме того, договор, заверенный у нотариуса, быстрее зарегистрируют в МФЦ. В любом случае этот документ обязательно должен составлять специалист — юрист или риелтор. В договоре должны быть указаны:

  • Данные продавца и покупателя.
  • Полная стоимость квартиры. Ни в коем случае не указывайте меньшую сумму — даже если вас уверяют, что это выгоднее. Если что-то пойдет не так, вы сможете вернуть только сумму, прописанную в договоре.
  • Адрес квартиры и её описание.
  • Права, обязанности и ответственность сторон.
  • Сроки освобождения жилплощади.
  • Гарантия от продавца, что квартира не заложена, не куплена на материнский капитал и так далее.

6. Деньги

Обсудите заранее все условия передачи денег, а также выбор банка. Передать деньги за квартиру можно несколькими способами:

  • Банковская ячейка. Этот вариант более удобный: вам не нужно отчитываться перед банком и единственные дополнительные расходы — это 0,1–0,3% от общей суммы, которые спишет банк за проверку и пересчет денег. Нужно арендовать две ячейки: в одной будут лежать деньги, в другой — документы и расписка о том, что сумма получена полностью. Когда сумма соберется полностью, продавец получит ключ от ячейки с деньгами, а покупатель — от ячейки с распиской. Важно, чтобы это происходило одновременно.
  • Аккредитив. Это специальный счёт, к которому у продавца будет доступ. В этом случае банк может спросить, откуда у вас деньги, и даже приостановить операцию по счёту, если ответ его не устроит. Кроме того, придется заплатить комиссию за открытие счета: в среднем около 3000 рублей.

7. Ключи от квартиры

Самый волнительный и приятный шаг. Сначала нужно отдать документы в МФЦ для регистрации сделки. Это займет от четырех дней до двух недель — в зависимости от вида договора.

Как только всё будет готово, проверьте, чтобы квартира полностью соответствовала соглашению, прописанному в договоре, или приложению к нему. Всё в порядке? Можно подписывать акт приёма-передачи квартиры.

Поздравляем: сделка состоялась, теперь у вас есть квартира!

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Эя Мордякова

Источник: https://realty.yandex.ru/journal/post/chto-vazhno-dlya-zaklyucheniya-sdelki-na-vtorichnom-rynke/

Как покупатель должен проверить вторичную квартиру?

Покупка вторички что нужно знать

При покупке квартиры проверять нужно как саму недвижимость, так и ее собственника, то есть продавца. Основная задача – выявить обстоятельства, которые в будущем могут привести к тому, что Ваша сделка купли-продажи или предыдущие сделки с этим жильем окажутся недействительными. Как итог – вполне возможно, что Вы, даже уже как полноправный собственник, можете лишиться купленной квартиры.

Покупка квартиры без риелтора

Новые схемы мошенничества с недвижимостью

Как проверить квартиру?

1. Изучите правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру.

Право собственности может подтверждаться разными документами в зависимости от даты проведения сделки.

Если квартира приобретена до 15 июля 2016 года, то право собственности подтверждает свидетельство о государственной регистрации. Если с 16 июля до 31 декабря 2016 года – выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). После 1 января 2017 года право собственности удостоверяют выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Правоустанавливающие документы – это те, что перечислены в качестве оснований права в свидетельстве, выписке ЕГРП или ЕГРН. Это может быть договор (купли-продажи, мены, участия в долевом строительстве, дарения и т. п.); свидетельство о праве на наследство; брачный договор; договор передачи в порядке приватизации и другие.

На что обратить внимание? Прежде всего проверьте соответствие адреса квартиры, информацию о собственнике, площадь квартиры, номер записи в реестре прав, наличие особых условий и ограничений в использовании.

2. Сверьте эти данные с данными, указанными в базе Росреестра. Для этого сделайте запрос на этой странице.

3. Проверьте отсутствие обременений: ипотеки, ареста, запрета на сделки в базе Росреестра (по тому же запросу).

4. Запросите актуальную выписку из ЕГРН на бумаге.

По нашей практике, данные в общедоступной электронной базе Росреестра не всегда обновляются вовремя и соответствуют действительности, поэтому необходимо запросить актуальную выписку из ЕГРН на бумажном носителе. Это можно сделать в любом МФЦ. Срок изготовления – чуть больше недели в зависимости от региона.

Milkos/Depositphotos

5. Запросите у собственника выписку из домовой книги.

Это делается для того, чтобы узнать, кто сейчас зарегистрирован в квартире по месту жительства. Данная выписка потребуется и для регистрации перехода права собственности.

Бывают случаи, когда лицо, имеющее право на проживание в квартире, временно выбыло и не состоит на регистрационном учете.

Это означает, что такой человек сохранит право проживания и при смене собственника жилья, но вы не найдете информации о нем в выписке из домовой книги.

Поэтому необходимо получить архивную выписку из домовой книги, где будут указаны все лица, имеющие право проживания на данной площади. Такую выписку может запросить только собственник.

6. Запросите документы технического учета: технический паспорт или поэтажный план с экспликацией. Эти документы позволят понять, была ли в квартире произведена перепланировка, узаконена она или нет.

Как выбрать квартиру на вторичном рынке?

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Как проверить собственника?

1. Обязательно запросите нотариально удостоверенное согласие супруга, если квартира была приобретена в браке.

Такое согласие не требуется, если между супругами заключен брачный договор, в соответствии с которым квартира является собственностью одного из супругов.

Если на момент приобретения квартиры собственник в браке не состоял, все равно лучше получить его нотариально удостоверенное заявление об этом.

Конечно, если оба супруга являются собственниками квартиры, подобное согласие на сделку не требуется. Но тогда договор требует обязательного нотариального удостоверения.

2. Дееспособность правообладателя подтверждается справками из психоневрологического и наркологического диспансеров.

Такую справку может получить только сам правообладатель лично. Этот этап рекомендуется не игнорировать, ведь сделка, заключенная недееспособным либо ограничено дееспособным лицом, может быть признана недействительной.

3. Убедитесь в отсутствии исполнительного производства в отношении собственника.

Это можно выяснить на сайте Федеральной службы судебных приставов.

4. Выясните, нет ли сведений о банкротстве физического лица.

Эту информацию вы найдете в Едином государственном реестре сведений о банкротстве.

5. Запросите согласие органов опеки.

Если собственником квартиры (единственным или одним из собственников) является несовершеннолетний (ребенок до 18 лет), необходимо получить согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки.

shurchkov/Depositphotos

6. Проверьте задолженности по оплате коммунальных и эксплуатационных платежей.

Их отсутствие подтверждается выпиской с финансово-лицевого счета, справкой ТСЖ и т. п.

7. В зависимости от оснований возникновения права собственности могут потребоваться дополнительные проверки.

Например, если квартира приобретена в порядке наследования, нелишним будет проверить наличие других наследников, которые могут в будущем претендовать на часть квартиры.

8. Убедитесь, что при приватизации не были ущемлены ничьи права.

Если квартира была приватизирована, нужно убедиться, что права других членов семьи, проживавших в квартире на дату приватизации, не были ущемлены. Это можно проверить по расширенной выписке из домовой книги.

Если на дату приватизации в квартире был зарегистрирован кто-то, кроме собственника, необходимо запросить у собственника подтверждение отказа этих лиц от участия в приватизации.

Информация обо всех лицах, которые получили права на квартиру в порядке приватизации, будет указана в договоре передачи.

Здесь даны общие рекомендации по проведению проверки юридической чистоты сделки, но каждая сделка индивидуальна. Поэтому по конкретной сделке могут потребоваться дополнительные документы и действия, определить которые может только специалист.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

Документы при покупке квартиры: увидеть, подписать, получить

20 статей о том, как купить вторичную квартиру

15 текстов о том, как защититься от мошенничества с квартирами

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_pokupatel_dolzhen_proverit_vtorichnuyu_kvartiru/7147

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.