Отказ от преимущественного права покупки гк

Отказ от преимущественного права покупки доли в квартире – образец 2021 года

Отказ от преимущественного права покупки гк

Отказ от покупки доли в квартире оформляется, если один из собственников собирается продать свою долю постороннему человеку.

Если же покупателем выступает владелец другой доли, оформление отказов других собственников не требуется.

Рассмотрим, что такое преимущественное право покупки и обязательно ли его предоставлять, как происходит продажа доли, как оформить отказ у нотариуса, какие понадобятся документы и сколько это будет стоить.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Особенности предоставления преимущественного права покупки

Преимущественное право покупки предоставляется другим собственникам на основании ст. 250 ГК РФ. Если один из владельцев недвижимости решил продать свою долю, он обязан предварительно уведомить в письменном виде об этом остальных.

Какие важно учитывать тонкости:

  1. В уведомлении указываются условия сделки, предлагаемые продавцом. Он не обязан продавать долю другим собственникам по минимальной цене, вправе устанавливать свою стоимость.
  2. Другие собственники могут согласиться на покупку доли или отказаться от нее в течение месяца с момента получения уведомлений.
  3. Если по прошествии месяца никто не согласился выкупать долю, оформил отказ или проигнорировал уведомление, владелец вправе выставить долю на продажу третьему лицу.

Важно! Отказ от реализации преимущественного права покупки оформляется в любое время. Если другой собственник подписал его у нотариуса ранее одного месяца, второй владелец вправе продать долю раньше.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Варианты продажи доли в праве собственности

После отправки уведомления о намерениях продать долю возможны несколько вариантов развития событий:

  1. Оформление отказа от покупки доли вторым собственником с последующей продажей постороннему человеку.
  2. Согласие на приоритетный выкуп. В таком случае продавец должен заключить договор купли-продажи (далее – ДКП) именно с тем, кто согласился.
  3. Игнорирование. Самый распространенный вариант, но отсутствие ответа в течение месяца с момента получения уведомления о вручении дает владельцу доли продать ее третьему лицу.

Обратите внимание! Если доли соглашаются выкупить несколько владельцев, продавец вправе самостоятельно выбрать, кому именно ее продавать. Сделка с посторонним покупателем в таком случае будет незаконной.

Как оформить отказ от покупки доли в квартире?

Отказная от квартиры составляется в простой письменной форме, но лучше удостоверить документ у нотариуса. Согласно п. 4.3 Письма ФНП от 31.03.

2016 N 1033/03-16-3, при отсутствии нотариально удостоверенного отказа при заверении договора купли-продажи доли нотариус вправе затребовать его у продавца, если есть сомнения в законности сделки.

Также он может отказать в совершении нотариальных действий в таком случае.

Чтобы оформить отказ от первоочередного права покупки, собственнику, которому продавец направлял уведомление, нужно:

  1. Записаться на прием к нотариусу.
  2. Составить письменный отказ. Это можно сделать самостоятельно или заказать услугу в конторе.
  3. Подписать отказ. Оно оформляется в трех экземплярах: один остается у отказавшегося, второй передается продавцу, третий – нотариусу на хранение.

После этого один экземпляр отказа отдается продавцу, который может приступать к поиску покупателя или к сделке.

и образец отказа

Унифицированной формы отказа от преимущественного права покупки нет, но в нем важно указать самые главные сведения:

  1. Дата, место составления.
  2. Ф.И.О., адрес регистрации, дата рождения, паспортные данные отказывающегося владельца.
  3. Информация о получении уведомления о продаже доли другим собственником.
  4. Отказ от преимущественного права выкупа.
  5. Подпись и расшифровка.

В конце ставится подпись и печать нотариуса.

Скачать образец отказа от доли в квартире

Документы

При посещении нотариуса понадобится:

  • паспорт;
  • уведомление;
  • выписка из ЕГРН;
  • техпаспорт на недвижимость.

Расходы

За оформление отказа платится тариф в размере 500 руб. Если собственников несколько, документ оформляется от каждого.

Надоело читать?Юрист лично позвонит и проконсультирует по вашему вопросу (консультация бесплатна)

Что делать, если уведомление проигнорировано?

Если отказ от преимущественного права выкупа не представлен и уведомление проигнорировано, по истечении месяца продавец вправе:

  1. Выставить долю на продажу и найти покупателя.
  2. Договориться с покупателем об условиях сделки и заключить ДКП.
  3. Подать документы на регистрацию.

Совет юриста: если уведомление отправлялось Почтой России, лучше подождать еще 1-2 недели или поинтересоваться, получил ли его второй собственник. Это нужно, чтобы он впоследствии не оспорил сделку и не перевел преимущественное право покупки на себя.

Ответы юриста на частые вопросы

Как оформить отказ от несовершеннолетнего собственника?

Документ в таком случае оформляется у нотариуса одним из родителей по согласованию с другим.

Что делать после получения отказа от второго владельца?

Можно сразу искать покупателя. Если он есть – подавать документы на регистрацию.

У квартиры несколько собственников. Оформление отказов у нотариуса обойдется дорого. Можно ли минимизировать расходы?

Отказы можно не удостоверять, но в таком случае Росреестр может приостановить регистрацию права собственности на покупателя и потребовать нотариально удостоверенные документы, а нотариус – отказать в удостоверении ДКП. По закону ДКП доли в праве собственности заверяется в обязательном порядке.

Можно оформить отказ от преимущественного права по доверенности?

Да, но для представления интересов по любым сделкам, связанным с недвижимостью, доверенность должна быть удостоверена нотариусом.

У дома два собственника – я и супруг. Нужно ли ему оформлять отказ от выкупа? Хочу продать свою долю и уехать.

Отказ в таком случае не составляется. Вместо него понадобится нотариально заверенное согласие супруга на продажу (ст. 35 СК РФ).

Заключение эксперта

  1. Отказ от доли в доме или квартире составляется в простой письменной форме, но лучше удостоверить его у нотариуса.
  2. Если другие собственники не оформили письменные отказы от выкупа доли, в качестве доказательства оповещения о сделке продавец может использовать почтовые уведомления о вручении.
  3. При продаже доли без предварительного извещения остальных собственников сделка может быть оспорена в судебном порядке.

Понравилась ли вам статья?

Источник: https://SocPrav.ru/otkaz-ot-preimushchestvennogo-prava-pokupki-doli-v-kvartire

Право преимущественной покупки и отказ от него

Отказ от преимущественного права покупки гк

Селезнева О., компания “Миэль”, отд. “На Соколе”.

1. Преимущественное право покупки доли в праве общей собственности на недвижимое имущество

В соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации “при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов”.

Преимущественное право покупки действует лишь в тех случаях, когда доля продается постороннему лицу. При продаже доли кому-либо из участников общей долевой собственности остальные участники общей долевой собственности (сособственники) преимущественного права на приобретение отчуждаемой доли не имеют.

Если преимущественным правом покупки пожелают воспользоваться несколько участников общей долевой собственности, выбирать, кому из них продать свою долю, будет продавец.

В случаях возникновения спора между ними суд не вправе обязать продавца передать свою долю другому собственнику, а не тому, который этим продавцом выбран.

Для соблюдения права преимущественной покупки продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

В уведомлении, направляемом участникам общей собственности, необходимо указать полный адрес объекта недвижимости, фамилию, имя и отчество сособственника, цену, за которую предлагается выкупить долю, а также и другие условия сделки (например, форма договора купли-продажи, срок его регистрации в Главном управлении Федеральной регистрационной службе по Москве, банк, в котором будет осуществлена закладка денег, возможность предоставления рассрочки платежа и т.п.).

На практике уведомление может быть сделано любым способом, позволяющим сделать вывод о том, что оно получено адресатом в определенное время.

Чаще всего применяется уведомление через нотариуса, который отправляет письма сособственникам, либо телеграммой (заказной с уведомлением) непосредственно продавцом, при этом необходимо получить на почте ее заверенную копию и дождаться получения уведомления о вручении (нужно учитывать, что данную телеграмму должен отправить сам собственник, она не может быть отправлена сотрудником компании, а если же такое произошло, то у нас должно быть письменное согласие продавца на отправление вышеуказанной телеграммы, т.к. вся информация, содержащаяся в ней, является конфиденциальной). Также возможно личное уведомление с составлением расписки (надписью, сделанной сособственником на втором экземпляре уведомления, “С уведомлением ознакомлен”, дата, ФИО, подпись). Если другие сособственники изначально не хотят выкупать долю, то можно их не уведомлять телеграммой, а просто взять у них нотариально заверенные заявления о том, что они уведомлены и отказываются от права преимущественной покупки. Часто сособственник уклоняется от получения телеграммы с целью воспрепятствовать продаже доли. При этом необходимо добиться того, чтобы почтовый работник написал, что адресат от получения телеграммы отказался. Тогда будет считаться, что сособственник уведомлен.

Если остальные участники общей собственности откажутся от осуществления преимущественного права покупки отчуждаемой доли или не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать ее любому лицу.

Это относится и к тем случаям, когда участники общей долевой собственности отказываются принять извещение продавца о предполагаемой продаже.

Отказ от покупки доли действует в тех случаях, когда продавец продает постороннему лицу свою долю по той цене, которая была им указана в извещении, или по более высокой цене и на условиях, которые были указаны в извещении, или на более выгодных для продавца условиях.

Во всех остальных случаях отказ от покупки не действует, а продавец доли, намеревающийся продать свою долю по меньшей цене или на менее выгодных для себя условиях, обязан направить остальным участникам общей собственности повторное извещение.

Молчание в пределах установленного срока для осуществления преимущественного права покупки равносильно отказу.

Срок (1 месяц) исчисляется со дня извещения сособственников о намерении продать долю. По своей юридической природе – это срок существования права, который не подлежит ни приостановлению, ни перерыву, ни восстановлению.

В зависимости от того, в нотариальной или простой письменной форме будет совершена сделка, представляются доказательства отказа долевых собственников от преимущественного права покупки доли.

Если отчуждение доли производится на основании нотариально удостоверенного договора, то надлежаще заверенные заявления сособственников об отказе от покупки доли направляются нотариусу, который обязан удостовериться в соблюдении правил ст. 250 ГК.

Они могут лично явиться к нотариусу и подать заявление. Их личность устанавливается на основании паспорта или других документов, исключающих любые сомнения относительно личности явившегося.

Проверяется подлинность подписи, о чем делается отметка на заявлении, указывается наименование документа, удостоверяющего личность, кем и когда он выдан. В этом случае в регистрирующий орган представляются нотариально заверенные копии таких заявлений.

Если же отчуждение доли производится на основании договора, подписанного в простой письменной форме, то к заявлению о государственной регистрации должны прилагаться со стороны других сособственников согласия в письменном виде, которые должны быть оформлены каждым сособственником в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или быть нотариально заверены (ст. 24 Закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”).

Определенные сложности возникают, когда другие сособственники не проживают в месте нахождения недвижимости, доля которой отчуждается, и адрес их неизвестен.

На мой взгляд, требование об извещении можно признать выполненным в этом случае, если продавец представит доказательства о направлении им уведомления о продаже доли по последнему известному месту жительства отсутствующих сособственников и о том, что их место пребывания неизвестно (данные адресного бюро, сообщение налоговых органов о задолженности отсутствующего лица по уплате налогов, сборов и иных платежей по своей доле в общем имуществе и т.д.). В противном случае было бы ограничено право собственника, желающего распорядиться своим имуществом с соблюдением правил ст. 250 ГК.

Нередки ситуации, когда для того, чтобы затянуть время, второй сособственник заявляет о своем согласии выкупить долю, но реально этого делать не собирается.

В этом случае рекомендуется направить ему повторное извещение о том, что ему надлежит явиться к определенному нотариусу в определенное время для заключения договора, имея при себе денежную сумму, т.к.

условием договора является передача денег через депозит банка, закладка в который осуществляется до заключения договора. Если он не явится, можно заключать договор с другим покупателем.

В некоторых ситуациях преимущественное право покупки не действует. Так, оно не применяется при наследовании, безвозмездном отчуждении доли в праве общей собственности, например путем дарения.

Так, нередко продавцы доли, чтобы избежать решения вопроса с другими собственниками, имеющими преимущественное право покупки, получая за свою долю деньги, оформляют ее передачу посредством договора дарения. Такая сделка в соответствии с законом (п. 2 ст. 170 ГК РФ) квалифицируется как притворная (совершенная с целью прикрыть другую сделку) и является ничтожной.

При этом к сделке, которую стороны действительно имели в виду с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила (т.е. может быть распространено преимущественное право покупки). Доказывать притворный характер сделки необходимо в судебном порядке.

И если заинтересованное лицо докажет в суде факт получения денег “дарителем” доли, то суд признает сделку дарения недействительной. Всегда при совершении сделки (какова бы она ни была) сталкиваются интересы двух сторон – продавца и покупателя. Естественно, что, прикрывая договор купли-продажи договором дарения, и продавец, и покупатель будут отстаивать свои интересы.

Так, покупатель будет требовать от продавца расписку на полученные денежные средства (так как она является его единственной страховкой), а продавец будет отказывать в выдаче данной расписки, дабы не рыть себе яму (ведь если он ее напишет и отдаст покупателю, то в суде доказать факт получения денег будет легко и просто).

Правила о преимущественном праве покупки применяются при отчуждении доли по договору мены, когда каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Участники общей долевой собственности не могут передать принадлежащее им преимущественное право покупки другим лицам, поскольку оно является личным, но могут отказаться от него. Доказательством служат их письменные заявления об отказе от осуществления преимущественного права покупки отчуждаемой доли (с указанием цены и других условий, на которых она продается).

2. Последствия несоблюдения преимущественного права покупки. Сроки

В соответствии с п. 3 ст. 250 ГК РФ “при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя”.

Указанный трехмесячный срок, в отличие от сроков, предусмотренных п. 2 ст. 250 ГК, является специальным сроком исковой давности.

Ответчиками по искам, связанным с нарушением преимущественного права покупки, являются продавец и покупатель доли недвижимости. Исковое заявление оплачивается государственной пошлиной исходя из цены иска, определяемой стоимостью проданной доли.

При этом истец обязан по предложению судьи внести на депозитный счет суда (хотя это фактически сложно) все суммы, уплаченные покупателем доли недвижимости (покупная цена, сборы и пошлины, другие понесенные покупателем при покупке доли необходимые расходы). Это обусловлено тем, что п. 2 ст.

250 ГК наделяет участника общей долевой собственности преимущественным правом приобрести продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество, а не ограничиться выражением желания на ее покупку.

Реальность заявленного требования должна быть подтверждена путем внесения необходимых сумм, что позволяет также защитить интересы покупателя, обеспечить возможность исполнения решения суда в случае удовлетворения иска. Также возможно наложение ареста на указанную сумму, находящуюся на счете истца в банке.

Если он этого не сделает, у судьи появится еще одна причина отказать в иске (т.к. считается, что истец не доказал наличие у него денежной суммы, достаточной для выкупа доли).

На практике часто встречается ошибка, когда предъявляется, а судом рассматривается иск о признании недействительным договора купли-продажи доли недвижимости по основанию нарушения преимущественного права покупки.

Удовлетворение подобного иска влечет за собой применение последствий недействительности сделки путем приведения сторон в первоначальное положение, так как сделка признается недействительной с момента ее заключения и продавец восстанавливается в правах собственника (ст. 167 ГК). Между тем для этого нет оснований.

Сделка недействительной не является, просто покупателем в ней как бы выступает ненадлежащее лицо. Закон наделяет участника общей долевой собственности правом требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. Необходимо подавать иск о переводе прав покупателя. Иск подается на основании ст. 250 ГК РФ.

При удовлетворении иска покупатель должен получить с истца денежную сумму, уплаченную им прежнему собственнику (с учетом пошлин и сборов), а за истцом по решению суда признается право собственности на долю в праве (или на комнату). Данное решение становится неотъемлемой частью договора купли-продажи доли и подлежит обязательной государственной регистрации.

При этом предыдущее свидетельство о регистрации права аннулируется. То есть первоначальный продавец доли фактически не несет какой-либо ответственности за несоблюдение преимущественного права покупки, хотя и привлекается в качестве соответчика как лицо, нарушившее это право.

Материал предоставлен

компанией “Миэль”

Источник: https://WiseLawyer.ru/poleznoe/20650-pravo-preimushhestvennoj-pokupki-otkaz-nego

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.