Можно ли продать чужую квартиру

Как продать квартиру если один из собственников против?

Можно ли продать чужую квартиру

Продажа квартиры с несколькими совладельцами имеет свои особенности. Их необходимо учитывать в процессе подготовки документов для заключения сделки купли-продажи, а также при прохождении процедуры по переоформлению прав собственности.

Порядок продажи квартиры с несколькими собственниками

Квартира, в которой несколько владельцев, может находиться в совместной либо общей долевой собственности. Долевая собственность обозначает, что каждый из владельцев имеет право распоряжаться и владеть определенной долей в рамках одной квартиры.

Такой вариант возможен при изначальном приобретении квартиры несколькими лицами, при получении ее по наследству с распределением долей между всеми наследниками, при оформлении жилья в собственность всех прописанных в квартире лиц через приватизацию, в результате раздела собственности супругов в судебном порядке с выделением долей мужа и жены.

При совместной собственности лицам принадлежит равное право на квартиру, но доли при этом не выделены.

Такой вид владения недвижимостью и прочим имуществом возникает между супругами в период заключения брачного союза.

Отличие продажи квартиры с несколькими собственниками от обычной продажи квартиры заключается в следующем:

  1. При совместной собственности супруга продавца должна дать свое согласие на проведение сделки купли-продажи. Если такое согласие получить не удалось, то необходимо выделение доли каждой стороны в натуре в судебном порядке.
  2. При общей долевой собственности каждый совладелец вправе свободно распоряжаться принадлежащей им долей и может продавать ее кому угодно. Несколько собственников могут продать квартиру как единый объект недвижимости в рамках 1-ой сделки. Если согласие от всех сторон получить не удалось, то продавцу доли стоит учитывать правило о преимущественном праве покупки других собственников. Это значит, что заключить сделку он может только после предложения приобрести свою часть другим собственникам.

Комплект документов для заключения сделки

Для заключения сделки купли-продажи потребуется стандартный комплект документов, который включает выписку из ЕГРН/ЕГРП на объект (или свидетельство старого образца), правоустанавливающие документы, техническую документацию из БТИ. Также дополнительно понадобится:

  • письменное согласие супруги на сделку, заверенное у нотариуса (при совместной собственности);
  • письменный отказ от преимущественного права покупки от других собственников, заверенный нотариально.

Оформление договора купли-продажи при нескольких собственниках будет не сильно отличаться от типового. Его особенности будут состоять в следующем:

  • в договоре будут указаны несколько продавцов с указанием доли каждого из них;
  • может быть прописан раздельный расчет с продавцами с указанием их реквизитов банковских счетов для перечисления средств за долю каждого лица.

Допускается и иной вариант: каждый из продавцов подпишет отдельный договор купли-продажи от себя в пользу одного покупателя.

Но при этом придется дважды заплатить за перерегистрацию прав собственности на квартиру, что невыгодно для покупателя.

Порядок оформления продажи квартиры, если один из собственников против

Если квартира находится в совместной собственности, то заключение сделки купли-продажи требует обязательного согласия от обеих сторон.

Продать квартиру без согласия второй стороны нельзя ни при каких обстоятельствах. В таком случае потребуется предварительно обратиться в суд для определения долей каждой стороны.

Обычно ответчик и истец получают равные доли, но возможны и иные варианты (например, когда требуется соблюдение интересов детей). Также ответчику может быть присвоена компенсация за его часть квартиры после ее продажи.

После выделения долей в судебном порядке сторонам следует обратиться в Росреестр и зарегистрировать права на долю в официальном порядке. Далее сделка купли-продажи будет проводиться аналогично тому варианту, по которому продается квартира из долевой собственности:

1. Продавец доли направляет другим собственникам извещение о своем желании продать долю и воспользоваться преимущественным правом покупки в соответствии с 250 ст. ГК РФ. В извещении должна быть указана выкупная цена и существенные условия сделки.

2. У других собственников есть 30 дней на то, чтобы согласиться на покупку доли на предложенных условиях либо отказаться от права преимущественной покупки. Если они никак не отреагируют на поступившее предложение, то это будет приравниваться к согласию на продажу.

После того как вышеуказанные условия выполнены, продавец может приступать к заключению сделки купли-продажи с любым лицом.

Но ему следует помнить, что он не вправе продавать квартиру дешевле, чем по цене, указанной в извещении для других собственников.

Таким образом, при долевой собственности продажа квартиры лишь несколько затягивается по срокам, но отсутствие согласия всех собственников не может быть преградой для заключения сделки.

Альтернативные способы

Существует также несколько альтернативных способов обойти требование о преимущественном праве других собственников:

  • заключить договор дарения вместо договора купли-продажи (в рамках безвозмездных сделок соглашение не нужно);
  • заключить договор займа с покупателем и передать свою долю в квартире в качестве отступной за пропуск сроков платежа;
  • заключить договор купли-продажи по завышенной цене, что гарантирует отказ от преимущественного права других собственников.

Квартира как единый объект может быть продана гораздо дороже, чем в случае продажи по долям.

Принудить всех собственников к продаже нельзя, они могут заключать сделку купли-продажи только по своему желанию.

Но есть одно исключение: если доля возражающего собственника невелика, то можно заставить его передать свою часть другим владельцам принудительно через суд с выплатой ему денежной компенсации.

Чем грозит продажа квартиры без согласия других собственников?

Так как согласие других собственников является обязательным условием заключения сделки купли-продажи, то его невыполнение грозит аннулированием заключенного договора и признанием его недействительным. С таким иском вправе обратиться в суд другие собственники, имущественные права которых были нарушены. Мотивировать свое исковое заявление собственники могут п.3 ст.35 Семейного кодекса и 253 ст. ГК РФ.

В результате стороны сделки вернуться к начальной точке: права собственности на квартиру вернуться к продавцу. Он должен будет возместить покупателю уплаченную им цену за квартиру, а также выплатить неустойку в виде назначенной судом фиксированной суммы либо как платы за незаконное пользование чужими средствами за каждый день.

Если собственник проигнорирует правило ГК о преимущественной покупке, то другие дольщики могут в судебном порядке потребовать перевода обязанностей/прав покупателей на себя (согласно п.3 ст.250 ГК РФ). На это у них есть три месяца с того момента как они узнали о нарушении своих прав. Это подтверждается судебной практикой и Постановлением Верховного суда.

Другие собственники также могут оспорить сделку купли-продажи, если доля была продана по более выгодной цене, чем им было предложено продавцом в официальном извещении.
Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/sobstvennik-protiv.html

Аферы с чужой недвижимостью

Можно ли продать чужую квартиру

Схем обмана на рынке недвижимости по-прежнему остается очень много.

Преступные действия с использованием лазеек в законодательстве сегодня существенно сократились в связи с устранением этих самых юридических недоработок, зато «тяжелая артиллерия» в виде сделок по поддельным документам или просто профессионально организованные действия по отъему квартир и денег у населения по-прежнему имеют место.

Если вам сдают чужую квартиру

Популярным видом афер является проведение сделок – как аренды, так и купли-продажи – с чужой недвижимостью. Периодически мы видим в прессе сообщения, что задержан преступник, многократно сдававший в аренду одну и ту же жилплощадь одновременно нескольким лицам. Как это возможно? Схема действий здесь довольно проста.

Мошенник снимает жилплощадь  непосредственно у хозяина, после чего дает объявления о сдаче квартиры в аренду.  Когда появляются клиенты, им предлагается квартира на очень выгодных условиях, как правило – «срочно».

Мошенник может показывать клиентам – для убедительности – паспорт и свидетельство собственности на объект, они же, в свою очередь, из-за срочности сделки не уделяют должное внимание проверке благонадежности хозяина.

В результате на следующий день в квартиру пытаются вселиться несколько новоиспеченных арендаторов, которые «решают вопрос» между собой доступными им способами, – а затем и с появившимся хозяином квартиры, который не подозревает, что происходит с его жилплощадью. В это время мошенник с деньгами скрывается.

Между тем, если бы клиенты предприняли хоть малейшие действия по проверке предоставленных им документов, они бы сразу поняли, что имеют дело с аферистами, поскольку в данном случае такая схема стала возможна благодаря тому, что мошенник предъявлял фальшивые паспорт и документы на квартиру.

Если нет возможности провести хотя бы минимальную проверку документов, можно обратиться за информацией о хозяине и квартире к соседям. В то же время, необходимо отметить, что иногда мошенники действуют в сговоре с хозяином, который имеет свою «долю» от махинаций с его недвижимостью, но доказать такую связь очень трудно.

Чтобы продать квартиру, надо сначала купить ее

Более серьезным видом аферы, поскольку здесь задействованы суммы на порядок больше, является вариант, когда чужую квартиру уже не сдают, а продают. Схема действий несколько похожа на вариант с арендой, но организовать его для мошенников гораздо труднее, поэтому часто подобными делами занимаются организованные преступные группировки.

В этом случае квартира арендуется у хозяина, мошенники подделывают документы на жилплощадь и выставляют ее на продажу. Иногда аферистам удается завладеть паспортом хозяина квартиры или же получить новый взамен утерянного.

Далее же схема действий остается стандартной: квартира продается одному или нескольким клиентам, происходит ложное оформление сделки либо получение аванса, и аферисты скрываются.

По чужим документам

В некоторых случаях мошенники называют себя представителями риэлторской компании и убеждают хозяина отдать им оригиналы правоустанавливающих документов на квартиру. Иногда им удается получить дубликаты таких документов, используя паспорт хозяина. После этого, мошенники ищут покупателей на квартиру уже обходя стороной хозяина и по поддельной доверенности совершают сделку.

А хозяин-то жив!

Жажда наживы заставляет изворотливый ум мошенников придумывать новые и все более изощренные схемы обмана честного расселения. Одной из таких схем является продажа чужой квартиры после получения фальшивого свидетельства о смерти ее хозяина. В этом случае мошенники заключают договор аренды жилплощади с человеком, уезжающим на длительное время.

После этого они могут на поддельном бланке изготовить свидетельство о смерти хозяина, поддельное завещание, и в относительно «законном» порядке предъявить свои права на наследство. После вступления во владение недвижимостью, квартира предлагается на продажу и быстро реализуется.

В результате аферисты скрываются, а вернувшийся хозяин с горечью узнает о собственной смерти, и в особенности о том, что его квартира уже принадлежит другим людям.

Когда квартира в залоге

Известны также случаи, когда мошенники пытались продать квартиру, находящуюся в залоге у банка. Так, аферист одного провинциального города получил ипотечный кредит на квартиру и сразу же сдал ее внаем новой хозяйке.

Спустя какое-то время он предложил выкупить у него квартиру по достаточно низкой цене, если та принесет деньги сразу. Женщина быстро передала требуемую сумму, а спустя два дня аферист признался, что квартира находится в залоге.

Женщина потребовала вернуть деньги, но мошенник сказал, что это невозможно, поскольку деньги уже потрачены. После этого он предложил доплатить ему еще некоторую сумму, которая пойдет на погашение кредита, а он – переоформит документы на нее.

Женщина согласилась, аферист при ней положил деньги на счет в банке, но спустя время выяснилось, что деньги со счета аферист снял и кредит не погасил. Только после этого обманутая женщина обратилась в милицию.

Подобных историй достаточно много, и в каждой из них фигурирует такое условие, как чрезвычайная сложность получения мошенником денег, заниженная цена квартиры, отсутствие правовой поддержки и письменного оформления обязательств, а также проверки благонадежности хозяина и юридической чистоты объекта.

Самостоятельная проверка

Совершение сделок с недвижимостью является очень серьезным делом, где риски достаточно велики Лучше всего в этом случае обезопасить себя и обратиться в агентство недвижимости – заручившись необходимыми рекомендациями о нем.

Но если такой возможности нет, необходимо, как бы не торопил ваш партнер по сделке, тщательно перепроверять в соответствующих органах все документы и письменно оформлять все обязательства, а лучше всего – заручиться поддержкой грамотного юриста.

Если же вы все-таки решили действовать самостоятельно, провести проверки надо в следующих направлениях.

Во-первых, собственник недвижимости должен предъявить вам паспорт гражданина РФ (офицер – удостоверение личности со справкой о прописке на территории воинской части). Если вам предлагают изучить любой другой документ, стоит насторожиться.

  Здесь стоит иметь в виду, что мошенники часто подбирают для совершения махинаций лиц, похожих на тех, что указаны в документах – то есть двойников. Или же такой «двойник» может прийти в паспортный стол, заявив об утере документов, и получить новые. Иногда аферисты идут при этом на сговор с сотрудниками паспортных служб.

Особое внимание стоит обратить в том случае, если хозяин объекта получил паспорт в другом городе, после чего приобрели объект, который вам сейчас предлагается на продажу.

Во-вторых, профессионалы стоит проверить своего партнера по сделке по базам данных. К таким базам относится центральное справочное бюро ГУВД, Зональный информационный центр, Единый государственный реестр прав, База данных городской телефонной сети, База данных главного нарколога.

В-третьих, необходимо провести проверку правоустанавливающих документов на квартиру. Перед принятием окончательного решения и возникновением денежных отношений, например, получения аванса, вы должны видеть обязательно оригиналы этих документов.

В-четвертых, стоит проверить историю квартиры. Если квартира продавалась до этого более 10 раз, от сделки целесообразно отказаться, поскольку если на каком-то этапе были нарушены чьи-то права – каждый из бывших собственников может обратиться в суд для признания сделки недействительной – в течение срока исковой давности.

В-пятых, стоит поговорить с соседями. Для этих целей подойдут и бабушки, традиционно сидящие на лавочке возле подъезда. От них вы можете получить массу интересной информации, которая вас предостережет от совершения опасной сделки.

Есть также такие вещи, которые может грамотно выяснить только профессионал – например, юридические запрещения на квартиру. Но если вы выполните проверку хотя бы по первым пяти пунктам, от большей части неприятных сюрпризов можно быть застрахованным.

Автор Калачихина Евгения

Источник: https://move.ru/articles/403/

Чтобы мошенники не передали недвижимость в чужую собственность..

Можно ли продать чужую квартиру

…владельцу нужно подать заявление, которое наложит ограничение на сделки с его имуществом. В ЕГРН будет внесена запись, которая не позволит продать, заложить или сдать в аренду недвижимость без ведома ее собственника

Среди большого количества способов отчуждения недвижимости без ведома ее владельца самым распространенным является использование поддельной нотариальной доверенности. Такой документ практически невозможно отличить от оригинального. Сделки, совершенные на основании нотариальной доверенности, не вызывают у регистрирующих органов подозрения.

Например, я, как и любое физической лицо, могу на основании доверенности представлять интересы человека в любом органе и организации.

С одной стороны, доверенность позволяет переложить обязанности по заключению сделок на квалифицированного специалиста, который в случае необходимости произведет отчуждение принадлежащей вам недвижимости, с другой – это дает возможность мошенникам отчуждать недвижимость без ведома ее владельца.

Если владелец недвижимости не хочет вдруг обнаружить, что его имущество стало собственностью другого человека, ему следует подать заявление о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия. Подача такого заявления позволяет внести в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) запись, которая сделает невозможными сделки с имуществом без участия ее владельца.

После подачи заявления без личного присутствия владельца недвижимости никто не сможет ее продать, подарить, заложить или сдать в аренду, а также распорядиться ею иным способом. Это будет невозможно сделать даже при наличии нотариальной доверенности.

Внести запись в реестр можно в отношении любого объекта недвижимости, в отношении которого права собственника зарегистрированы в ЕГРН: квартиры, комнаты, машино-места, земельного участка и т.д. Если объект находится в долевой собственности, то наложить ограничение на сделки можно только на свою долю в праве на объект недвижимости.

Форма заявления содержится в Приложении № 2 к Приказу Минэкономразвития России от 8 декабря 2015 г. № 920.

Оно может быть подано в электронном виде в личном кабинете на сайте Росреестра, а также при личном обращении в офисе Федеральной кадастровой палаты и многофункциональном центре «Мои документы». При подаче заявления необходимо иметь при себе паспорт и правоустанавливающий документ на объект недвижимости.

В течение пяти дней со дня подачи документов сведения будут внесены в реестр. При подаче документов через МФЦ срок регистрации увеличится на два рабочих дня.

Запись погашается на основании:

  • заявления собственника или его законного представителя об отзыве ранее поданного заявления о невозможности регистрации;
  • решения государственного регистратора прав одновременно с осуществляемой при его личном участии госрегистрацией перехода или прекращения права собственности (заявления собственника или его законного представителя не требуется). В данном случае речь идет о ситуации, при которой недвижимость отчуждается в пользу другого лица. Так как внести запись можно только в отношении имущества, которое находится в собственности, то после отчуждения объекта недвижимости запись предыдущего собственника будет автоматически аннулирована;
  • вступившего в законную силу судебного акта.

Запись в реестре не препятствует государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права на недвижимое имущество и обременения объекта недвижимости, если основанием для регистрации права является вступившее в законную силу решение суда, требование судебного пристава-исполнителя в случаях, предусмотренных Законом об исполнительном производстве, и в иных случаях, установленных федеральными законами.

18 июля этого года Государственной Думой во втором чтении был принят законопроект, предусматривающий защиту граждан от мошенничества при продаже недвижимости с помощью электронной подписи1.

Законопроектом устанавливается обязательное письменное согласие собственника на государственную регистрацию сделок с недвижимостью в электронной форме. Для этого нужно будет дать разрешение лично или по почте, если оно заверено нотариусом.

Без такой отметки Росреестр не сможет принять к рассмотрению документы о переходе права в электронной форме, они будут возвращены заявителю.

Более того, ко второму чтению добавилась поправка, согласно которой Росреестр будет сообщать собственнику о поступлении заявки на электронную сделку в день подачи заявления. В случае принятия закон позволит защитить граждан от нового вида мошенничества с использованием современных технологий.

Подробнее о законопроекте читайте в новости «Предлагается ограничить подачу документов об отчуждении недвижимости в электронной форме».

1 Законопроект № 728232-7 «О внесении изменений в Федеральный закон “О государственной регистрации недвижимости”».

Источник: https://www.advgazeta.ru/ag-expert/advices/chtoby-moshenniki-ne-peredali-nedvizhimost-v-chuzhuyu-sobstvennost/

Вс объяснил, как принудить собственника доли в квартире продать ее

Можно ли продать чужую квартиру

Одни из самых сложных гражданских споров в наших судах – споры собственников долей в одной квартире. Сколько в нашей стране таких владельцев долей в квартирах, точно не подсчитано, но известно, что счет их идет на сотни тысяч и постоянно растет.

Происходит этот рост чаще всего из-за деления квартир между несколькими наследниками, при разводах или когда квадратные метры просто дарят.

В итоге у одной квартиры оказывается несколько хозяев, причем нередко совершенно посторонних друг другу людей. Кто-то из них в такой квартире живет, а у кого-то такая доля, что на ней и не поселишься.

Редко кому из таких совладельцев удается договориться полюбовно, продать долю, на которой нельзя жить тому, кто уже обитает в квартире.

Поэтому разъяснения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ о том, при каких условиях владелец большей части квартиры может принудительно выкупить у других собственников их незначительную долю, может помочь очень многим гражданам.

Верховный суд разъяснил порядок оплаты кредитов во время пандемии

Наша история началась в обычной городской квартире, где проживали супруги и их маленькая дочь. Эта трехкомнатная квартира была в свое время приватизирована поровну на мужчину и его мать. Позже мать свою долю продала. Сыну с женой и ребенком осталась половина трешки. Но фактически они занимали две изолированные комнаты.

Другая же половина квартиры оказалась в собственности некого гражданина, который эту половину купил. Жить в квартире он не планировал и через договоры дарения продал свою часть “по кусочкам” трем разным гражданам.Как только живущей в квартире семье стало известно про этот “подарок”, они стали просить новых соседей продать им свои метры.

Но договориться о цене не вышло.

Тогда семья пошла в районный суд с иском, в котором попросили признать доли новых сособственников незначительными, прекратить их право собственности, выплатить им рыночную стоимость долей.

В районном суде семье просто отказали. Тогда те упорно двинулись дальше. Городской суд посчитал, что требования истцов обоснованы, и удовлетворил иск.

В апелляции пришли к выводу, что доля каждого из ответчиков незначительна, предоставить им изолированное жилое помещение, соразмерное их доле, невозможно. Договориться о праве пользования квартирой у сторон не получилось.

При этом ответчики в ней не зарегистрированы, живут в другом месте, и у них есть другая жилплощадь в собственности. И всего перечисленного достаточно для того, чтобы удовлетворить требования семьи с ребенком.

Тогда новые собственники попытались оспорить решение горсуда. В Верховном суде РФ. Там они настаивали: квартира им нужна, а стоимость доли, представленная оценщиком, была занижена. Правда, о назначении экспертизы почему-то не просили.
Верховный суд разрешил арест имущества в период пандемии

Но Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ встала на сторону апелляции, посчитав ее позицию правильной. ВС напомнил о статье 252 Гражданского кодекса, где разъясняется, когда можно заставить собственника незначительной доли продать ее по рыночной стоимости, без его согласия.

Но какую долю назвать незначительной? Ту, которую в реальности нельзя выделить. И еще – если собственник не заинтересован в использовании общего имущества.

Нужна собственнику его доля или нет, решается в каждом конкретном случае отдельно, сказала Судебная коллегия по гражданским делам.

Но во внимание принимаются возраст человека, о котором идет речь, его состояние здоровья, профессия, наличие у него детей и много других обстоятельств.

Если долю квартиры нельзя сделать отдельным помещением, она считается незначительной

Верховный суд объяснил, как выглядит отсутствие интереса в использовании жилья у собственника небольшой доли. Это информация о наличии у него другой недвижимости (подтверждается выпиской из ЕГРН). Нужны и данные, что в спорной квартире владелец доли никогда не жил.

Надо предоставить суду документы, что главные собственники полностью несут расходы по содержанию квартиры. Имеет значение и степень родства.Возможность выделения доли в натуре оценивается, исходя из общей площади спорного объекта, количества комнат и возможности выделения изолированного помещения.

Иск сособственников может быть удовлетворен только в том случае, если доля “лишнего” соседа настолько мала, что не может быть выделена в отдельное помещение.
Росреестр предлагает упростить получение прав собственности

В этом году появился закон, о котором собственникам долей следует знать. Речь о микродолях. Доля в квартире, согласно этому закону, теперь может быть реализована только в том случае, если ее метраж соответствует установленной норме. Раньше можно было продать даже полметра, теперь это запрещено.

Возможность проведения сделок с микродолями родила массу мошеннических схем. Пришлось разрабатывать специальный закон.

По нему доля в общей собственности на квартиру может быть образована и отчуждена, только если ее итоговый размер позволит владельцу вселиться в помещение и проживать в нем.

Если доля меньше этой нормы – сделку продажи провести не получится. Значение нормы устанавливается отдельно властями каждого региона РФ.

Источник: https://rg.ru/2020/05/11/vs-obiasnil-kak-prinudit-sobstvennika-doli-v-kvartire-prodat-ee.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.