Мошенничество с долями квартир

Как правильно продать долю в квартире и избежать мошенничества

Мошенничество с долями квартир

Продажа-покупка доли в квартире – тема популярная. Так или иначе, многие из нас владеют какой-то частью жилища, которое когда-то было приватизировано, куплено, досталось в наследство. И кое-кому приходит голову идея запустить эту собственность в оборот.

Не в квартире, а в праве собственности

Для начала давайте разберемся с понятиями. Как справедливо замечает независимый эксперт, юрист по недвижимости Евгений Страхов термин «доля в квартире», – некорректен. Вернее, такого термина вообще нет, это, товарищи, наш с вами жаргонизм.

«Соответствующее закону название – доля в праве собственности на квартиру, иными словами часть права собственности на квартиру. Доля выражается в виде дроби. Долю в праве собственности нельзя увидеть или «подержать в руках»», – объясняет эксперт. То есть, если человек владеет некоей доле в квартире, это вовсе не означает, что он – собственник одной из комнат, нет!

Тогда как? Оксана Мягкова, юрист вторичного отделения агентства «Азбука Жилья» объясняет буквально на пальцах. «Что бы было понятнее: предположим, возникло наследство у двух наследников на трехкомнатную квартиру. Соответственно, у каждого наследника возникает право собственности – по 1/2 доле на квартиру.

Это право собственности на 1/2 в трехкомнатной квартире, это право собственности на ½ в одной комнате, право собственности на 1/2 во второй и третьей комнатах, право собственности на ½ ванной, туалета, кухни, коридора, эта 1/2 доли каждого никак не выделена, и не является определенными комнатами в квартире».

Но если доля определена и выделена, то ее «пощупать» можно. Опять же для ясности – небольшой экскурс в историю приватизации (откуда, собственно, и полезли эти доли) устраивает нам Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».

Эксперт напоминает, что в свое наши граждане приватизировали квартиры по-разному. Одни семьи оформляли квартиру в долевую собственность (с определением доли каждого из собственников), другие – как правило, супруги – в совместную (без определения таких долей).

В обоих вариантах собственники сообща владеют и пользуются имуществом.

Сами же доли тоже бывают двух видов: выделенные в натуре (отдельные комнаты) и идеальные (когда площадь квартиры делится на число владельцев). В первом случае – с комнатами – все предельно ясно с фактическим разделением площади между собственниками, а во втором все гораздо сложнее.

«Если между владельцами есть взаимопонимание, то они могут самостоятельно разделить жилое пространство между собой, закрепив договоренность письменным соглашением.

А если соседи конфликтуют и не могут решить, кто в какой комнате будет жить, определение порядка пользования квартирой, как правило, происходит через суд», – комментирует Мария Литинецкая.

Остается добавить, что всем этим проблемам посвящена 16-я глава Гражданского кодекса РФ – «Общая собственность».

Кто и зачем продает доли

Как понятно из предыдущей главы, собственниками долей люди становились в результате приватизации. «Счастливыми обладателями» доли можно оказаться и другими способами: при наследовании, в результате дарения, раздела имущества (при разводах). Эти люди и стремятся продать свои доли, так сказать, «монетизировать» право на метры.

Чаще всего их продают наследники. Распространенная ситуация: уходят из жизни пожилые родители, их взрослые дети давным-давно живут отдельно со своими «половинами» и собственным потомством.

Жить в квартире родителей они не собираются, и самый нормальный вариант – квартиру продать целиком (не по долям), а деньги разделить в соответствии с долями.

Именно так и советуют поступать риэлторы: Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» подчеркивает, что продажа квартиры целиком выгоднее, чем «по частям»: сумма, полученная от продажи полноценной квартиры, будет больше, чем общая сумма проданных по отдельности долей. Да и подозрений со стороны покупателей такая сделка не вызовет, так что надо стараться прийти именно к такому решению, даже если у наследников какие-то конфликты между собой.

«Иногда реализация доли превращается в желание насолить тем, кто остается проживать в квартире. Здесь может быть целый клубок разногласий, и в каждом случае необходим свой подход, – рассказывает руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина.

– В одной из тяжелых ситуаций мы помогли женщине продать свою долю и переехать в однокомнатную квартиру: другие владельцы долей в квартире продали свою недвижимость, и клиентке пришлось делить жилплощадь с чужими людьми».

М-да, страшный сон – оказаться в однушке с каким-нибудь непросыхающим дяденькой…

Как правильно продать долю

Справедливости ради надо сказать, что против описанной выше ситуации существует защитный механизм, ему посвящена статья 250 Гражданского кодекса РФ.

Это преимущественное право покупки, которым наделяются все сособственники. Продавец доли в квартире должен предложить владельцам остальных долей его «часть» выкупить.

Если в течение месяца они этого не сделают, то тогда он может выставить свое хозяйство на рынок.

Но уважающие себя агентства недвижимости не за каждую сделку с долями возьмутся. Самый для них предпочтительный вариант – когда долю можно выделить, превратить ее в отдельную жилую комнату с правом проживания и тогда искать покупателя.

Если, допустим, в коммунальных квартирах имеется возможность выделить в натуре отдельную комнату, то в квартире, где много сособственников, такая процедура очень затруднительна как юридически, так и по факту, – поясняет Алексей Шленов («МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»).

Для того, чтобы разделить лицевые счета и признать квартиру коммунальной, существуют определенные нормы, в том числе по СНИПам, которые налагают обязательства, например, по площади кухни (она должна быть не меньше 6 кв.м), по количеству газовых или электрических плит и т.д. Поэтому не из каждой квартиры можно сделать коммунальную.

Однако если все нормы соблюдены, и доля соответствует размеру комнаты, которую можно выделить как отдельный объект собственности – то сделка «чистая», законная, и в агентствах помогут с продажей.

Долю можно не только продавать, но и завещать, дарить, отдавать в залог (но на ипотечный кредит рассчитывать не следует, банки с долями связываться не любят).

В рыночном обороте вращается и другой «долевой» товар, – идеальные доли, невыделенные в натуре, и в основном, это «мизерные» доли или «микродоли» (1/10, 1/20, 1/30, 1/40).

Их продажей и покупкой порядочные риэлторские агентства не занимаются: этот бизнес, прямо скажем, мутноват.

У обывателя же существует представление, что купив вот такую малопонятную долю, он сможет законным образом получить регистрацию или даже вселиться в квартиру, пользуясь правом собственника. Это еще бабушка надвое сказала.

Вселение, регистрация, порядок пользования: сплошные проблемы

Юрист Евгений Страхов еще раз подчеркивает – чтобы приобретателю доли иметь возможность вселиться и проживать в квартире, необходимо, чтобы размер доли соответствовал отдельной комнате.

Это подтвердил Верховный суд РФ, который 3 декабря 2013 года вынес соответствующее определение (№ 4-КГ13-32), отказав во вселении собственнику 1/40 доли в однокомнатной квартире площадью 37,4 кв. м. Верховный суд посчитал, что эта 1/40, которая соответствует 0,5 кв.

м жилой площади (всего в квартире 20 квадратов жилой площади), не может являться самостоятельным объектом жилищных отношений. Говоря по-простому, на 50 квадратных сантиметрах жить невозможно!

Кроме того, Верховный суд сделал несколько важных выводов, которые следует зарубить на носу всем, кто хочет купить долю.

Первое: участник общей долевой собственности на жилое помещение «не обладает безусловным правом на вселение» в эту квартиру и на проживание в ней.

Второе: сможет ли собственник доли поселиться в квартире, «зависит от размера его доли в праве собственности на это жилое помещение и соглашения собственников».

Третье: если все собственники долей никак не договорились, соответствующего соглашения не заключили, то тогда этому стремящемуся вселиться в квартиру гражданину придется обращаться в суд. Суд и определит порядок пользования квартирой и предоставит каждому из собственников в пользование жилое помещение, соразмерное его доле.

«Понятно, что никакого порядка пользования, например, в однокомнатной квартире между двумя и более сособственниками определить невозможно. А, между двумя сособственниками в двухкомнатной квартире это возможно», – подчеркивает Евгений Страхов.

Ну и прописаться гражданину на этих 50 см легально вряд ли удастся, особенно в свете борьбы с «резиновыми» квартирами.

«При прописке органы УФМС исходят не из доли, а из площади, какую эта доля составляет от квартиры в целом, – поясняет Елена Щепкина, ведущий аналитик ГК «Премьер».

– Для законной прописки, доля в квартире должна по площади быть не менее 6 квадратных метров на одного человека. В противном случае, можно попытаться решить проблему прописки через суд». И мы можем серьезно усомниться, что суд встанет на сторону «истца».

Для чего покупают доли

Короче говоря, доля – покупка странная, за исключением только одного варианта, описанного нашими экспертами выше – когда доля соответствует комнате в квартире, и ее можно выделить. Ну а зачем какая-то одна четвертая в однушке или одна пятидесятая? Частично наши эксперты уже ответили на этот вопрос, но мы еще раз расставим точки над «i».

На взгляд редакции журнала, среди приобретателей долей есть профессионалы (в основном это частные риэлторы), жулики и «лохи», извините, конечно, за последнее выражение.

Профессионалы приобретают долю, чтобы выкупить всю квартиру и ее продать. Для того же самого долю приобретают и жулики, но добиваются они своего чудовищными методами.

Им не страшны ни суды, ни конфликты с соседями (наоборот, скандалы и даже драки им даже выгодны!) они покупают долю, чтобы вселиться всеми правдами и неправдами и заставить остальных собственников продать свои доли.

Создаются все условия для выживания, – комментирует Инна Игнаткина, директор отделения компании МИЦ-Недвижимость на Пресне, в итоге другие сособственники продают свои доли по заниженной цене.

«Экономическая выгода состоит в том, что рыночная стоимость всей квартиры превышает стоимость долей. Этот сегмент рынка не очень «чистый», поэтому крупные агентства недвижимости такого рода сделками не занимаются», – еще раз предостерегает эксперт.

Спекуляции с долями – это тоже цель. «За продажу доли в квартире с удовольствием возьмется частный риелтор. Часто риелторы выкупают эти доли за свои деньги, чтобы в дальнейшем перепродать за бОльшие. Для частных риелторов доли в квартирах – это очень ликвидный товар», – говорит Елена Щепкина (ГК «Премьер»).

Кто-то покупает долю, чтобы получить регистрацию. Насколько оно выгодно, – читайте определение Верховного суда. Может случиться так, что долю купите, а вас не зарегистрируют.

Кому-то надо «закрепиться» на хоть какой-нибудь жилплощади, но со вселением опять-таки проблемы – от бытовых (тех же скандалов) до юридических. Вновь отправляем к определению Верховного суда, делайте выводы.

Чего следует беречься покупателям

Рынок долей – питательная среда для негодяев всех мастей. Мы попросили наших комментаторов привести примеры распространенных обманов.

Первое, лежащее на поверхности. Покупатель может думать, что он покупает комнату, а на деле оказывается, что он приобрел невыделенную долю, и ему придется договариваться с сособственниками о порядке пользования квартирой, судиться.

Кроме того, «грязные сделки» связаны с манипуляциями преимущественным правом покупки, которым обладают сособсвенники. Так вот, как предупреждает Елена Щепкина, если собственники оставшихся долей докажут, что им была предложена цена более высокая, чем та, за которую доля была продана посторонним покупателям, то через суд сделку могут посчитать незаконной.

Распространенная хитрость, к которой прибегают продавцы долей, связана с обходом права преимущественной покупки. Сделать это просто: долю можно взять и как бы подарить.

То есть на самом деле деньги с покупателя взять, но оформить все договором дарения.

Но если недовольные собственники оставшихся долей докажут в суде, что на самом-то деле долю не подарили, а продали, то суд сделку признает недействительной.

Другое последствие такого вот «подарочка», на которое указывает Мария Литинецкая («Метриум Групп»): если покупатель вдруг решит расторгнуть сделку, то уплаченные деньги будет очень сложно вернуть даже в судебном порядке, так как «договор по дарению носит безвозмездный характер и денежные операции, если они и были, нигде не фиксируются».

Резюме

Закончим мы статью словами нашего эксперта Вадима Рубцова, ведущего специалиста компании «Русский дом недвижимости»: «Покупка доли – это «кот в мешке»»! Короче, граждане, уважаемые, не связывайтесь вы с этими долями. Это же как лотерея, оставьте сей бизнес спекулянтам, пусть друг друга обводят вокруг пальца. Берегите деньги и нервы.

Екатерина Меледина, Metrinfo.Ru

Источник: https://kazned.ru/article/5467

Мошенничество с долями в квартирах. Часть1

Мошенничество с долями квартир

В нашу жизнь, и в наш повседневный обиход прочно вошли такие термины, как «чёрные риэлторы», «тёмная квартира» и «серые схемы». И жизнь наша от этого лучше не стала.

Совсем наоборот – никто из нас не желает столкнуться с различными «тёмными квартирами», работать с «черными риэлторами» и тем более ни кто из нас не желает оказаться в какой-нибудь «серой схеме» покупки и продажи жилья.

Мы все хотим, чтобы наши будущие квартиры были «светлыми», а наши риэлторы были «белыми и пушистыми», и мы не хотим участвовать в каких-либо схемах при сделках с нашей недвижимостью.

И кто же такие эти пресловутые «черные риэлторы”, которые работают в «серых схемах» и с «темными квартирами»? Попробуем ответить. «Черными» обычно называют тех специалистов по недвижимости, которые вступают в тайный сговор с мошенниками или сами являются таковыми.

Эти нехорошие специалисты используют на рынке недвижимости различные схемы обмана при покупки и продажи квартир и домов, а также плотно работают с долями в квартирах и в частных домах.

И как обычно бывает, продавцы с их стороны являются доверенными лицами, на которых оформляются квартиры, или доли в квартирах, для продажи доверчивым гражданам.

А для приобретения недвижимости эти пресловутые «черные риэлторы» обычно выбирают менее защищенных, доверчивых и неопытных граждан – пенсионеров, одиноких людей, алкоголиков, наркоманов и т.п.

Разберемся с вопросом – что такое «тёмная квартира»? Если стоимость предложенной для Вас квартиры существенно занижена, а продавец сильно спешит заключить сделку, не стоит думать, что вам очень повезло.

Скорее всего, тут что-то не чисто, что-то тут «тёмно». Перед таким предложением, от которого Вам сложно отказаться, надо более тщательно проверять все документы, особенно – правоустанавливающие. И при любом сомнении, быстрей отказывайтесь от такого щедрой сделки.

Расскажем Вам об одной схеме мошеннических действий с долями квартир, с которой мы сами непосредственно столкнулись совсем недавно. К нам в офис, можно сказать, прибежала многочисленная и вся такая взволнованная семья: бабушка, дочка с двумя малолетними детьми и муж дочери, папа детишек.

Вначале они начали рассказывать свою печальную историю хором, затем мы остановили это словоблудие и приказали говорить только мужчине. Остальным молчать в тряпочку!

К сожалению, услышанная история для нас не оказалась новой. Итак, жила-была ещё большая семья, чем пришла к нам. Приплюсуем сюда ещё старшую сестру, которую мама (в нашем случае – бабушка) и папа (который уже умер) любили гораздо меньше, чем младшую (ту самую, с двумя детишками).

У всех четверых были равные доли, по 1/4 части, в трехкомнатной квартире на улице Бухарестской. Папа умирает и оставляет свою часть в наследство младшей дочери, и её доля, соответственно, возрастает до 1/2 квартиры. Старшая дочь обижается ещё больше…

Квартира трехкомнатная, маленькая комната 12м отдельная, две большие комнаты 17м. и 14 м. – смежные. В отдельной комнате жила старшая сестра, в 14-метровой ютилась мама, а в 17-метровой делили младшая сестра с мужем и двумя дочками.

Старшую сестру и так не особо баловали в семье, а когда она привела в дом гражданского супруга, невзлюбили ещё больше. Начались постоянные скандалы, и в итоге старшенькую выжили из общей квартиры.

Ещё мы забыли сказать, что мама (в нашем случае бабушка) периодически, но постоянно уходила в творческие запои. И в эти периоды считала себя единственной хозяйкой жилой недвижимости. Жить с такой непредсказуемой мамой и бабушкой было очень непросто.

Старшая сестра предлагала всем остальным собственника выкупить её долю. Они с супругом оформили официальный брак, купили участок земли и начали строить дом. Им были нужны деньги.

Оставшиеся владельцы резонно решили, что при таких условиях и с такими будущими соседями – родственниками 1/4 долю старшей сестры никто не купит. Сестре было гордо отказано. Как они ошибались!

У нас же есть «черные риэлторы», и они не дремлют. А у старшей сестры больше не было никакого выхода, чем продать свою долю этим нехорошим риэлторам за бесценок.

И в один прекрасный вечер в квартиру теплой семейки громко постучались и сообщили через закрытую дверь, что они новые хозяева той самой пресловутой 1/4 доли и очень хотят войти и занять свою комнату. И что это совсем не розыгрыш, а суровая правда жизни.

На следующий день замки входной двери были взломаны, и в квартире появился новый жизнерадостный совладелец, молодой мужчина лет 35, который и занял отдельную комнату. А у нашей семейки всё только начиналось…

(продолжение – https://zen.yandex.ru/media/id/5aa2e00adcaf8ec137923126/moshennichestvo-s-doliami-v-kvartirah-chast-2-5c15f30284c1e800a9735e06?from=editor )

Если Вам интересны наши публикации,поставьте палец вверх и подпишитесь на канал — тогда они будут чаще появляться в Вашей ленте новостей. Читать наши статьи с продолжением будет удобней, кликнув на “Правовой консультант” Спасибо за внимание!

Наш телефон – 8 (812) 967 – 72 – 57. Наша почта – practic2017@yandex.ru

Источник: https://zen.yandex.ru/media/practica/moshennichestvo-s-doliami-v-kvartirah-chast1-5c14b6d98ab96e00a9baf3df

Отсутствие запрета на продажу микродолей жилья играет на руку мошенникам

Мошенничество с долями квартир

Московские следователи только что начали доследственную проверку попыток неких граждан завладеть квартирой на севере столицы, купив в ней маленькую долю, по сути – угол.

Это далеко не первая попытка профессиональных мошенников, которые специализируются на отъеме жилья. Подобный обман граждан в последние годы стал распространяться в городах все шире. Схема, по которой действуют в таких аферах криминальные граждане, примитивна, но дает хороший результат.

Как построить энергоэффективное жилье и сколько на нем можно сэкономить

Вот и на этот раз проблемы появились у простой московской семьи, состоящей из матери-пенсионерки и взрослого сына. Семья жила в однокомнатной квартире. Собственником части квартиры была их дальняя родственница, которая в этой квартире никогда не жила. Свою долю в квартире родственница продала чужим людям. Кому, сейчас уточняют следователи.

Новый, неизвестный пока, собственник с помощью криминального вида граждан просто взломал дверь квартиры, но сам жить там не собирался, а привел в однушку так называемых”профессиональных соседей”.

Эти люди подселяются на крохотные доли в квартирах и создают хозяевам невыносимые условия, вынуждая их либо продать за копейки свои метры, либо просто съехать.

Для того чтобы быстрее решить квартирный вопрос, они сопровождают свои действия угрозами и рукоприкладством. И на этот раз было все в точности то же самое.

Как рассказала корреспонденту “РГ” старший помощник руководителя СК по Москве Юлия Иванова, следствием проводятся необходимые проверочные мероприятия, направленные на установление всех фактов, указанных в информации. По результатам проверки будет принято процессуальное решение.

Скорее всего, уголовное дело в этом случае будет возбуждено. Но очередное расследование не сможет решить существующую и ставшую острой проблему “черных риелторов”, извлекающих крупные доходы от операций с квартирными микродолями за счет основных владельцев этих квартир.

Мало того, в последние годы сложилась настоящая полукриминальная индустрия, которая обслуживает подобный бизнес. Существуют фирмы, которые работают только по скупке долей в квартирах. Не отстают от них и отдельные граждане. Главный принцип работы у тех и других – чем меньше доля, тем лучше.

Дело поставлено на поток. Их обслуживают одни и те же риелторы и юристы. “Профессиональные соседи” – тоже специалисты.

Формально законом не запрещено быть собственником углов и даже одного квадратного метра жилплощади в разных квартирах. Однако схожая во многих случаях судьба владельцев квартир, в которых были проданы микродоли, наводит на размышления. Ибо судьба эта, как правило, печальна.

Проблема в последние годы обострилась до такой степени, что на нее обратили внимание законодатели. Председатель Комитета Госдумы по государственному строительству и законодательству Павел Крашенинников стал одним из соавторов проекта закона, цель которого – блокировать деятельность мошенников, специализирующихся на операциях с квартирными микродолями.

Основное положение этого законопроекта – введение ограничения на выделение в жилых помещениях долей, меньших, чем пригодно для вселения и проживания там человека. В соответствии с Жилищным кодексом РФ (статья 50) минимальный размер доли, пригодной для вселения и проживания – учетная норма, – устанавливается органами местного самоуправления.

Например, в Москве учетная норма составляет 10 квадратных метров на человека, в других регионах она варьируется – в среднем от 8 до 15 квадратных метров.

Бастрыкин возбудил уголовное дело против экс-судьи за смертельную аварию

Как объясняет Павел Крашенинников , если доля в квартире окажется меньше, чем определено местными властями, то в нее не просто нельзя будет поселиться. Ее также нельзя будет продать.

По словам известного юриста, это серьезный шаг в борьбе с “черными риелторами”. Получив право собственности на микродолю, они вселяются в квартиру или дом и создают проживающему в нем совладельцу невыносимые условия для жизни.

Схемы захвата жилья квартирными рейдерами могут меняться, но реализуются они, в основном, благодаря возможности неограниченного дробления долей, существующей в сфере права собственности на жилье, объясняет Павел Крашенинников.

До осенней сессии Государственной Думы осталось не так уж и много времени.

Поэтому хочется надеяться, что при формировании законотворческого плана этому законопроекту будет со стороны депутатов уделено то внимание, которого он вполне заслуживает.

Источник: https://rg.ru/2020/08/17/otsutstvie-zapreta-prodavat-mikrodoli-zhilia-igraet-na-ruku-moshennikam.html

Маленькая доля и большие проблемы

Мошенничество с долями квартир

Последнее обновление: 19.11.2019

Говорят, кукушка подбрасывает своих птенцов в гнезда других птиц. И крупный птенец кукушки постепенно выдавливает и выбрасывает из гнезда одного за другим всех его обитателей. Похожая схема захвата квартир существует и на рынке недвижимости. Как это бывает? Вот вам пример из реальной жизни.

Отношения в семье Синицыных нельзя было назвать идеальными. До открытой вражды хоть и не доходило, но взаимная неприязнь сквозила везде и во всем.

Синицын старший после развода с женой вынужден был жить с семьей своей взрослой дочери в двухкомнатной квартире. Атмосфера коммуналки давила на чувствительную натуру Синицына день ото дня все сильнее. Ему надоело делить бытовые удобства со своим зятем, оболтусом-внуком и собственной дочерью, и после долгих раздумий у него созрел план.

Квартира была приватизирована, и оформлена на всех четверых в равных долях. Выделить ¼ часть в натуре (т.е. в виде отдельного помещения) в двушке невозможно, поэтому дед с внуком кое-как уживались в одной комнате, а дочь со своим мужем занимали другую.

О разъезде никто из молодых и слышать не хотел. Договориться разным поколениям не получалось даже по поводу продуктов в холодильнике, не говоря уже о каких-то серьезных вещах.

В общем, оставалось одно – продать свою долю в квартире, а самому уехать жить в деревню.

Позвонив по объявлению о выкупе квартир, Синицын вкратце описал свое тайное желание. На том конце провода среагировали мгновенно. Его тут же пригласили в офис, усадили в мягкое кресло, поднесли чашечку кофе, и обстоятельно выяснили все параметры его недвижимости и права владельцев на нее. Хотите продать свою долю? Не вопрос! О сумме договоримся.

Образцы документов для сделки купли-продажи квартиры – в специальном разделе по ссылке.

Приветливые ребята, назвавшиеся риэлторами, работали быстро и по отлаженной схеме. Взяли с Синицына доверенность на сбор документов для сделки, одновременно закинули его родственникам уведомление с предложением о выкупе доли в квартире (как того требует закон), и не обращая внимания на вялые протесты дочери и ее мужа, подмахнули с ее папой договор купли-продажи.

В итоге ¼ доля двухкомнатной квартиры перешла в собственность одного из риэлторов.

Дальше события развивались в духе славных 90-х. К молодой семье с ребенком неожиданно явился крупногабаритный дядя и не церемонясь сообщил, что теперь он будет здесь жить. На каком основании? Вот договор, вот Выписка из ЕГРН, а я – владелец доли в этой квартире. Прошу любить и жаловать! Ребята, заноси мои вещи! Поставьте мешки в угол, а ящики с пивом – около окна.

Возмущение молодых жильцов было бесполезным. На крики и ругань – в ответ получали трехэтажный мат в фирменной аранжировке. Попытка вытолкать силой нового соседа грозила серьезными телесными повреждениями для самих толкачей. А рефлекторный вызов полиции поставил жирную точку в спокойной и размеренной жизни благополучной семьи.

В чем смысл Акта приема-передачи квартиры? Кому он больше нужен – Продавцу или Покупателю? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Прибывшие полицейские, как и положено, начали с проверки документов. Новоявленный пришелец охотно протянул им паспорт и документы на долевую собственность в этой квартире. Полицейские, видя всю абсурдность ситуации, развели руками – мол, все по закону, мы ничего сделать не можем. А вы давайте, не шумите тут!

Муж, жена и сын-подросток остались сидеть на кухне в полной растерянности. Нервное состояние переросло в тихий ужас, а затем и в настоящую панику. Как можно жить в одной квартире с посторонними людьми, да еще и терпеть их криминальные выходки?!!

А тем временем к соседу начали подтягиваться «родственники», друзья и подруги. Он занял целую комнату и стал устраивать там шумные вечеринки. Квартира стала похожа на цыганский табор.

Входная дверь уже не закрывалась, замок был выломан, в ванной и туалете постоянно кто-то зависал, обливая весь пол продуктами жизнедеятельности. Кухня была завалена пустыми бутылками и превратилась в проходной двор.

Громогласные крики, музыка и дикий хохот заполнили все пространство.

Жизнь семьи превратилась в настоящий ад. Забившись втроем в оставшейся комнате, они уже боялись выходить в коридор, чтобы не столкнуться с болтающимися тут и там друзьями соседа. Попытки вызова полиции приводили только к устным замечаниям «не шуметь». Консультации с юристами показали, что закон полностью на стороне нового соседа, и выжить его цивилизованными методами не получится.

Как самостоятельно оценить свою квартиру для продажи – смотри здесь.

Спустя пару месяцев «адской жизни», к доведенной до нужной кондиции семье, обратился один из друзей нового соседа с предложением выкупить у них оставшуюся долю квартиры. Предложение выглядело единственным разумным решением. Но когда речь зашла о цене, то хозяев снова ошарашили.

Выкупить их долю в 3/4 квартиры предлагали за мизерную сумму, раза в три ниже рыночной стоимости. Услужливый риэлтор им доходчиво объяснил, что в таком состоянии их долю на рынке все равно никто не купит.

Поэтому у них есть выбор – либо продолжать жить в «адской квартире», либо продать долю ему, пока он еще добрый и еще больше не понизил цену.

Доведенной до отчаяния семье ничего не оставалось, как согласиться на драконовские условия. Тот же риэлтор помог собрать нужные документы, состряпал договор купли-продажи, торжественно вручил хозяевам маленькую пачку денег, и вежливо попросил их очистить помещение.

Не путай налог на владение квартирой и налог с ее продажи! Какой налог платят владельцы недвижимости – смотри по ссылке.

Такие методы у «черных риэлторов» называются «прессованием» или «выдавливанием». Как бы дико это ни звучало, но этот метод вполне законный и практически безотказный.

Стоит всего лишь выкупить в любой квартире самую малую долю собственности (даже 1/50), и мошенники становятся полноправными владельцами дорогой недвижимости.

А на случай возможных судебных споров, купленную долю могут раздробить еще на несколько мелких, чтобы затянуть судебный процесс.

Дело остается за малым – выдавить из квартиры оставшихся собственников.

Тут уже в ход идут разные методы – от прямых угроз, до «безобидного» приглашения всех районных бомжей на бесплатные фуршеты в квартире. Фантазии мошенников здесь безграничны. Суть одна – всеми средствами сделать жизнь оставшихся жильцов в квартире невыносимой. И когда они уже готовы будут обреченно согласиться на любые условия, у них выкупается их доля по смешной цене.

Реальный пример из жизни как раз о таком случае сняли журналисты ТВ Центр (см. ниже).

 ВИДЕО: Жестокая доля. Квартирные рейдеры

 – Как черные риэлторы захватывают целые квартиры через выкуп маленьких долей в них. Реальная история с жестоким финалом.

Что тут можно посоветовать собственникам квартиры?

Защита здесь одна – это приоритетный выкуп доли у выезжающего соседа по праву преимущественной покупки (подробнее об этом – см. по ссылке в Глоссарии). Нельзя с самого начала допускать продажи доли в квартире посторонним людям.

Если денег для такого выкупа нет, стоит напрячься, занять у друзей, продать машину и другое имущество, влезть в ипотечный кредит и т.п. Это будет все-таки лучше, чем пустить к себе домой мошенников, пережить кошмар «прессования», и в результате остаться вообще без квартиры.

Если же доля была продана «налево» без своевременного уведомления остальных жильцов (соседей), то такую сделку можно оспорить и признать недействительной в судебном порядке.

Но и здесь есть опасность! Подкованные в этих делах «черные риэлторы» могут оформить в собственность долю квартиры по безвозмездной сделке (например, по Договору дарения – мол, вот тебе деньги, подпиши тут, а дальше не твое дело). А при безвозмездном отчуждении доли квартиры, права преимущественной покупки у соседей НЕ возникает.

Здесь уже ситуация тяжелая, и жильцам придется доказывать в суде факт притворной сделки и злой умысел таких «покупателей».

Чтобы “не влипнуть в историю”, всегда лучше иметь под рукой опытного юриста.
Специализированных юристов по недвижимости можно найти – ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/mahinacii-s-zhilem/malenkaya-dolya-i-bolshie-problemy/

Как подарить долю в квартире, чтобы не спрашивать разрешения у других собственников

Мошенничество с долями квартир
Источник: Определение ВС № 33-КГ18-4

И вот взрослый сын однажды видит в своей квартире постороннего мужчину и спрашивает:

— А вы кто вообще и что тут делаете?

— Я новый собственник половины вашей квартиры. Имею право тут находиться, вот и пришел. Сам жить не буду, но подумываю отдать недвижимость дочери, когда вырастет.

— Какой еще собственник? Откуда вы взялись? Вы не могли купить долю без нашего ведома. Сначала ее должны были предложить нам, но не предлагали.

— А мне ее не продали, а подарили, хе-хе. В таком случае вам ее предлагать не обязаны. Я теперь новый собственник — полквартиры мои.

Выяснилось, что бывшая владелица квартиры задолжала денег и, чтобы не платить по долгам, подарила свою долю. Собственник других 15% квартиры не согласился с таким раскладом и пошел по судам отвоевывать недвижимость у чужих людей.

Он посчитал, что дарение прикрывает договор займа, отступное или еще какую-то сделку. То есть это и не подарок вовсе, потому что он возмездный: за него прощают долг или раньше давали деньги, а теперь получили взамен недвижимость. Это уже не дарение: оно всегда безвозмездное.

Когда в квартире несколько собственников, они не могут свободно распоряжаться своими долями. Чтобы продать свою часть, сначала нужно предложить ее другим собственникам: не хотите ли купить мою долю вот по такой цене? Если они откажутся или промолчат, тогда можно продавать кому угодно по той же цене.

Тот мужчина, которому она как бы подарила полквартиры, до этого помогал ей финансами. Платил за коммуналку и давал какие-то деньги просто так. Когда накопилась весомая сумма помощи, он предложил отдать ему полквартиры. Как бы в благодарность за материальную помощь или в счет долга.

И они придумали схему с дарением, чтобы не предлагать эту долю другим жильцам. По закону предлагать нужно только в случаях с возмездными сделками — например, при продаже. А при безвозмездных сделках — не нужно, можно дарить и не спрашивать. Так и поступили: женщина тихонько переоформила свою долю на постороннего человека. Он подождал, пока пройдет срок для претензий, и объявился.

Городской суд

Источник: https://journal.tinkoff.ru/omg/otdaite-dolu/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.