Как обезопасить себя при продаже квартиры

Содержание

Как безопасно продать квартиру и получить за неё деньги?

Как обезопасить себя при продаже квартиры

При покупке недвижимости, в частности, квартиры, перед приобретателем жилья стоит выбор между «новостройкой» и «вторичкой». Вторичный рынок жилья во многом выигрывает. Это и проверенные годами преимущества и недостатки, отзывы поколений о конкретном доме и районе в целом. К тому же, как раз центры принадлежат вторичкам, а новострои, как правило, довольствуются окраинами.

Итак, разобравшись в преимуществах покупки вторичной квартиры, следует непременно изучить «золотые правила» безопасной сделки.

Грамотные помощники

Чтобы максимально избежать рисков при продаже или покупке недвижимости, лучше всего заниматься данной процедурой под руководством специалиста. Однако следует помнить, что на рынке риэлторских услуг все чаще встречаются мошенники и просто некомпетентные специалисты. Поэтому при выборе риэлтора следует опираться на «народный рейтинг» и опыт (рекомендации) реальных знакомых.

Любой минимально подкованный риэлтор при встрече с клиентами обязательно задаст первичный список вопросов:

  1. Каким образом квартира была приобретена (с помощью наличных средств, займа или ипотеки);
  2. В каком семейном положении находился собственник квартиры на момент приобретения жилья;
  3. Были ли при покупке недвижимости какие-либо условия или договоренности с третьими лицами, оформленные устно или документально?
  4. Являются ли собственниками квартиры несовершеннолетние дети? В положительном варианте, в продаже квартиры будут косвенно участвовать и органы опеки;
  5. Любые другие нюансы и детали.

После того, как ситуация в целом будет ясна, риэлтор объяснит своим клиентам дальнейшие действия. Это сбор необходимых (основных и дополнительных) документов, работа с банком, а так же обеспечение со своей стороны максимальной юридической чистоты процесса.

Для того чтобы обезопасить клиента, риэлтор в первую очередь должен проверить приобретаемый объект на наличие обременений и долгов, а так же проверить продавца по службе безопасности (при оформлении сделки через банк данная процедура проводится в первую очередь).

Проверка чистоты документов может занять до двух недель времени. Риэлтор, как правило, делает соответствующие запросы в нотариальные конторы и Федеральную Службу государственной регистрации, кадастра и картографии.

Риэлтор так же вправе за несколько дней до заключения сделки попросить продавца предъявить справку с места жительства и выписку с лицевого счета. Данные документы необходимы для удостоверения, что все члены семьи выписаны из квартиры и задолженность по оплате данной квартиры отсутствует.

Если сделка будет осуществляться через банк, эти выписки потребуют в обязательном порядке.

Внимание! Не стоит соглашаться на покупку квартиры с долгами, даже если продавец обещает в ближайшем времени закрыть их! Особенно, если обещания даются в устной форме и ни чем не подтверждены.

Банки — сторонники безопасных сделок

Если квартира приобретается посредством ипотечного кредита, то банки, в свою очередь имеют свою систему, которая делает сделку максимально безопасной как для кредитной организации, так и для клиента.

Например, как правило, банк не подписывает кредитный договор до момента предъявления кредитному специалисту оригинала выписки из ЕГРП (справки об отсутствии обременения на данную квартиру).

А некоторые кредитные организации практикуют перевод средств на счет продавца лишь после регистрации сделки в Едином Государственном Реестре Недвижимости, причем после получения покупателем Свидетельства о праве собственности.

В случае если покупаемая квартира не обременена никакими обязательствами со стороны продавца, сделка пройдет легче. Если же приобретаемая квартира имеет ипотечное обременение, тогда перед заключением договора, продавец должен полностью погасить долг перед банком и после этого снять обременение в многофункциональном центре.

Внимание! При купле — продаже квартиры ни в коем случае нельзя опираться на устные договора! Не доверяйте обещаниям на словах, нужно верить только фактам, а именно, юридическим документам.

Максимальная ответственность регистрирующих органов

При регистрации права собственности регистрирующий орган регламентирует определенный срок этой процедуры. Как правило, он составляет 5-7 дней. Это делается и с той целью, чтобы очистить сделку от непредвиденных обстоятельств.

Например, если продавец квартиры оказался мошенником и составил договор о продаже с двумя и более лицами, то при получении таких договоров в ЕГРН, сделку останавливают и в срочном порядке связываются со всеми ее участниками. Дело может приобрести уголовный характер, особенно в случае материально пострадавших лиц в крупном размере.

Какие члены семьи могут препятствовать беспроблемной сделке?

Законы Российской Федерации максимально стараются защитить права несовершеннолетних детей, недееспособных граждан, престарелых, а так же других членов семьи, во избежание ущемления их интересов.

Органы опеки на защите прав несовершеннолетних

Несовершеннолетние дети владельцев квартиры могут невольно затянуть заключение сделки. Как при продаже, так и при покупке квартиры с использованием ипотечных средств или средств материнского капитала, без участия органов опеки не обойтись.

Органы по защите интересов несовершеннолетних детей обязаны удостовериться, что при манипуляции с недвижимостью их права не пострадают. Например, при покупке недвижимости с использованием средств материнского (семейного) капитала необходимо нотариально заверенное обязательство матери о том, что дети будут гарантированно иметь долю в данном жилье.

При расширении жилой площади (продажи одной квартиры и покупке другой) органы опеки отслеживают, чтобы доли детей были равноценны прежним. Вследствие проведенной сделки доли могут быть увеличены, но ни в коем случае, не уменьшены. А так же не должно происходить ухудшение качества жилья и жилищных условий в целом.

Зная данные законы, покупатель должен быть готов к тому, что на сбор всей необходимой документации может уйти немало времени.

Покупателю следует насторожиться, если родители несовершеннолетних детей каким-либо образом хотят уйти от установленных законом правил.

Внимание! Следует отказаться от сделки, которая ущемляет права несовершеннолетних детей!

Некоторые граждане по сей день думают, что прописанные в жилом помещении дети, не достигшие 18 лет, могут затруднить его продажу. Однако данные законы устарели. В настоящее время прописка роли не играет. При продаже квартиры с прописанными несовершеннолетними гражданами, следует просто заранее выписать их перед проведением сделки (если они не имеют доли в данной продаваемой квартире).

Внимание! Выписка и прописка несовершеннолетних детей производится одновременно. Прописка детей по другому адресу осуществляется вместе с одним из родителей.

Согласие супруга – необходимое условие для сделки

По Российскому Законодательству, имущество, приобретенное в браке, считается совместно нажитым. Поэтому, в соответствии с пунктом №3 статьи 35 Семейного Кодекса Российской Федерации любые сделки с недвижимостью должны сопровождаться оригиналом нотариально заверенного согласия второго супруга на ту или иную сделку.

Данный закон распространяется и на продажу квартиры (чтобы второй супруг точно осознавал, что лишается жилья), и на приобретение жилья в ипотеку (для того, чтобы второй супруг осознал ответственность за долговые обязательства своей семьи). При оформлении ипотеки, банки практически в 100% случаях автоматически устанавливают второго супруга созаемщиком ипотечного кредита, вне зависимости от того, будет ли ему выделена доля в данном жилье или нет.

Внимание покупателей! При отсутствии нотариального согласия супруга на сделку с недвижимостью, ее лучше отменить. Так как супруг, который по каким-то причинам был в неведении происходящего или же передумал, имеет право на оспаривание процесса. А сложившаяся ситуация негативно скажется как на финансовом, так и на моральном состоянии добросовестного покупателя.

Особенности покупки квартиры, оставленной по наследству

Особое внимание потенциальному покупателю такой квартиры нужно уделить сроку вступления в наследство продавца. Не важно, получил ли он наследство по закону или по завещанию, от даты смерти наследодателя (подтвержденной документально) должно пройти не менее полугода.

Заключение сделки с наследником, не дождавшись установленного срока, может повлечь множество проблем. Казалось бы, если наследник уже прописан в наследственном завещании, или является наследником первой очереди, то он 100% будет владельцем недвижимости. Однако в данной ситуации стоит учесть 2 нюанса:

1) Сколько наследников претендует на данный объект недвижимости? Если наследник единственный, это решает все вопросы. В ином же случае, квартира будет разделена на доли. И при желании ее продать, необходимо будет получить согласие всех оставшихся владельцев. Это потребует дополнительных растрат и не факт, что решение о продаже у всех наследников окажется обоюдным.

2) Нередко случаются ситуации, что уже после распределения наследства, появляются еще новые претенденты.

Если наследники по каким-либо уважительным причинам не знали о смерти наследодателя, то по закону, они могут заявить о себе нотариусу, потребовав внести изменения в решение о распределении наследства.

В данном случае нотариус вновь открывает наследственное дело и возобновляет процесс в соответствии с Законодательством Российской Федерации.

Внимание покупателей! Во избежание неприятных последствий не стоит приобретать недвижимость у наследников, которые еще не получили нотариальное свидетельство о праве на вступление в наследство (с соответствующей датой, подписями и печатью)!

Какие опасности для заключения сделки может скрывать недееспособность продавца?

Если продавец квартиры недееспособен, то сделку за него может заключить третье лицо. Такое лицо является доверенным, и обладает правом подписи на осуществление юридических манипуляций от лица доверителя. Доверенность оформляется строго у нотариуса.

Внимание! Работая с доверенным лицом, обязательно убедитесь в достоверности и корректности представленных Вам документов!

Если доверитель находится в здравом уме и памяти (что, как правило, подтверждается нотариально), то вероятность каких-либо проблем с заключением сделки и возникновения негативных последствий сводится к минимуму.

Исключением являются случаи, когда в роли доверенного лица выступают мошенники.

Поэтому перед заключением сделки, риэлтору или самому покупателю квартиры, следует досконально изучить подтверждающие факт доверия документы.

В случае, когда доверитель является человеком преклонного возраста или вовсе при смерти, тогда есть риск того, что после продажи квартиры его родственники подадут в суд на расторжение договора. В суде они могут доказать, что на момент заключения договора (оформления доверенности) человек был в неадекватном состоянии (не понимал, что совершает). В данном случае, пострадает покупатель.

Хотя в дело может вступиться и нотариус, который подтверждал намерения доверителя. Тогда доказать обратное будет практически невозможно. Однако же покупателю данная ситуация и судебные разбирательства все равно доставят моральный дискомфорт.

Заключение

Приобретение недвижимости, как и ее продажа – это серьезный шаг. Однако продавцу, как правило, опасаться бывает нечего, в отличие от покупателя. В судебной практике существует множество споров по уже заключенным договорам купли-продажи. В особенности это касается квартир вторичного рынка.

Следует знать, что Законодательство защищает добросовестных покупателей от непредвиденных «сюрпризов». В случае возникновения судебного разбирательства, покупатель может подать встречный иск и ждать поддержки от соответствующих инстанций.

Источник: https://bankstoday.net/last-articles/kak-pri-prodazhe-kvartiry-ne-stat-zhertvoj-moshennikov-prodayom-kvartiru-bezopasno

Деньги есть, но вы держитесь: как обезопасить себя при сделках с недвижимостью

Как обезопасить себя при продаже квартиры

Риелтор Марат Галлямов — о том, как не оплошать, когда купля-продажа жилья вышла на финишную прямую

Марат Галлямов, директор федеральной риелторской компании «Этажи-Казань», продолжает рассказывать читателям «Реального времени» о тенденциях и особенностях рынка жилья. В сегодняшней его колонке речь пойдет о безопасных расчетах при покупке и продаже объектов недвижимости.

Для начала приведу реальный пример из практики, который поможет понять суть и важность безопасных расчетов. В риелторскую компанию обратился клиент с просьбой продать его квартиру.

По результатам юридического анализа документов (свидетельство о государственной регистрации, документы основания, выписка из ЕГРП) и дополнительных проверок (проверка объекта и клиента по интернет-ресурсам, проверка паспорта на ультрамаге) все они оказались в полном порядке, и сомнений в чистоте сделки на тот момент не возникало. К слову, стоимость квартиры составляла 6 миллионов рублей. После подачи документов в Росреестр на регистрацию перехода права собственности к покупателю выяснилось, что продавец уже сдал аналогичный пакет документов с другим покупателем. Сделка была приостановлена, и покупатель смог свободно вернуть свои деньги лишь потому, что расчет за квартиру производился с использованием банковской ячейки. В противном случае покупатель остался бы ни с чем.

На самом деле, аналогичных примеров масса. Сложно представить, но были зафиксированы и случаи смерти участников купли-продажи недвижимости прямо во время сделки.

По данным госреестра, приостанавливаются 8% от общего количества сделок. Причины могут быть разные: начиная с подачи неполного комплекта документов и заканчивая подачей документов поддельных.

В таких случаях безопасные расчеты — определенно гарантия решения проблемы.

Виды безопасных расчетов

  • Аккредитив (перечисление денег на счет продавца при предъявлении документов, подтверждающих регистрацию перехода права собственности).
  • Банковская ячейка (получение денег в банке при предъявлении документов, подтверждающих регистрацию перехода права собственности на имя покупателя).
  • Номинальный счет в банке (перечисление денег банком после получения информации о регистрации перехода права собственности на имя покупателя).

Аккредитив

В данном случае покупатель и продавец заключают между собой договор о том, что рассчитываться по сделке они будут посредством аккредитива, предварительно согласовав с конкретным банком условия расчетов, указанные в договоре купли-продажи.

Сразу после получения документов, подтверждающих регистрацию перехода права собственности к покупателю, продавец предоставляет их в банк вместе с другими необходимыми по договору и аккредитиву документами.

Если в их достоверности и законности оформления не возникает сомнений, то банк оплачивает документы путем перевода денежных средств на счет продавца.

Достоинств у этого вида безопасных расчетов действительно много.

Безналичная форма расчета позволяет покупателю и продавцу определить условия расчетов по аккредитиву в соответствии со своими пожеланиями, то есть составить свой перечень документов, который будет подтверждать выполнение обязательств продавцом.

Тем самым существенно снижаются риски для обеих сторон, ведь соблюдение условий договора контролируется третьим лицом — банком.

Надежность расчетов по сделке не зависит от финансового состояния покупателя на дату расчетов: его денежные средства депонируются на специальном счете банка для последующего перевода продавцу только при соблюдении всех условий аккредитива. После открытия аккредитива покупатель не имеет доступа к этим деньгам.

Необходимость иметь на руках большие суммы наличных денег и беспокоиться за их транспортировку и сохранность во время сделки вовсе отпадает. В случае отмены сделки покупателю гарантируется полный возврат денег.

Тем не менее у аккредитива есть и свои минусы: в случае срыва сделки деньги можно будет получить лишь по окончании срока его действия. Также банк обязан сообщить о сделке в налоговую инспекцию, что многих не устраивает.

Банковская ячейка

Процесс начинается с составления предварительного договора между продавцом и покупателем с указанием расчета через банковскую ячейку. Стороны выбирают банк, в котором будут производиться расчеты, параллельно составляя основной договор с указанием расчета через банковскую ячейку.

Использование ячейки позволяет продавцу забрать деньги в любой момент после получения из Федеральной регистрационной службы своего экземпляра договора купли-продажи. Фото bankstoday.net

За пару дней необходимо подойти в банк, где происходит подписание основного договора на аренду банковского сейфа и закладка денежных средств в ячейку.

После регистрации перехода права собственности продавец предоставляет в банк необходимые документы на получение денежных средств из банковской ячейки (как правило, договор купли-продажи с отметкой о регистрации перехода права, выписку из ЕГРП) и получает свои деньги.

Расчеты с использованием ячейки действительно удобны и безопасны. Во-первых, их производят в банке, а в таких учреждениях всегда имеется вооруженная охрана.

Важно отметить следующий принципиальный момент: даже если у кредитной организации возникнут проблемы, например банкротство, содержимое депозитных ячеек аресту не подлежит, поскольку эти средства не находятся на балансе банка.

Во-вторых, использование ячейки позволяет продавцу забрать деньги в любой момент после получения из Федеральной регистрационной службы своего экземпляра договора купли-продажи. Значит, вероятность того, что некие злоумышленники узнают, когда именно человек выйдет из банка с несколькими миллионами рублей, минимальна.

В-третьих, аренда ячейки оптимальна для альтернативных сделок, которых на нашем рынке пока большинство: при таких сделках деньги часто передаются по длинным цепочкам.

И наконец, такая модель позволяет и продавцу, и покупателю сохранить в тайне истинную сумму своих доходов (или расходов), так как формально о содержимом ячейки никто, кроме сторон сделки, не знает.

Однако, помещая солидную сумму или ценности в металлический ящик, мало кто догадывается о том, чем это может обернуться. Вы должны осознать, что имущество, находящееся в банковской ячейке, не имеет 100%-ной безопасности.

Наоборот, чем крупнее имущественная ценность содержимого банковской ячейки, тем выше шансы того, что вы можете его лишиться.

Речь идет о кражах из банковских ячеек, сообщений о которых в последнее время, к сожалению, становится все больше.

Когда покупатель переводит средства на специальный номинальный счет банка, кредитное учреждение запрашивает информацию в Росреестре о регистрации сделки. Фото kazned.ru

Номинальный счет

Здесь схема следующая: покупатель переводит средства на специальный номинальный счет банка, после чего кредитное учреждение запрашивает информацию в Росреестре о регистрации сделки. После регистрации деньги зачисляются на счет продавца, оформление услуги занимает не более 15 минут.

Не нужно снимать наличные в кассе, пересчитывать, вносить в банковскую ячейку или брать расписку. Деньги хранятся под надежной защитой до регистрации сделки в Росреестре, после чего покупатель получает уведомление о том, что сделка состоялась. Только после этого деньги переводятся на счет продавцу.

Продавцу не нужно приезжать за деньгами — достаточно на сделке сообщить реквизиты счета для перевода средств, куда и будут направлены деньги после регистрации сделки в Росреестре.

Но имейте в виду, что иногда происходит нарушение заявленных сроков. Объяснить серьезные задержки сотрудники банка не всегда могут. Конечно, это происходит крайне редко, но от этого участникам сделки, попавшим в подобную переделку, не легче. Поэтому при планировании сроков окончания сделки учитывайте это обстоятельство!

Случаи, когда помогут безопасные расчеты

  1. Наложение судебного ареста в период регистрации сделки.
  2. Выявление запретов на совершение регистрационных действий, не отраженных в ЕГРП.
  3. Предъявление постановления об аресте и исполнительном производстве в период регистрации.
  4. Подача заявления продавца или его супруги о банкротстве физлица в период регистрации.

  5. Критические ошибки в оформлении документов, не позволяющие зарегистрировать переход права собственности.
  6. Смерть одной из стороны по сделке или тяжелая болезнь в период регистрации.
  7. Продажа объекта недвижимости по поддельным документам.

  8. Злоупотребление и мошеннические действия со стороны продавца, когда он получил деньги, а оформить сделку отказался.
  9. Различные непредвиденные ситуации, не зависящие от воли сторон (например, реализация приставами квартиры с торгов или отказ регистрации уступки аренды участка и т.д.).

Обезопасить себя — право каждого, особенно если дело касается крупных сумм и перехода права собственности. Благо на сегодняшний день существуют способы, как это можно сделать быстро и безболезненно. В зависимости от нюансов сделки купли-продажи каждый выберет свой способ расчетов, подходящий для конкретной ситуации.

Специалисты в области недвижимости помогают и ориентируют в таких непростых моментах, а зачастую и выступают буфером между покупателем и продавцом во время переговоров и проведения сделки.

Марат Ильясович Галлямов — директор федеральной риелторской компании «Этажи-Казань».

  • Родился 4 ноября 1979 года в Набережных Челнах.
  • В 1996 году окончил челнинскую школу №34.
  • В 2001 году окончил КГТУ им. А.Н. Туполева (КАИ).
  • С 2013 года по настоящее время — директор федеральной риелторской компании «Этажи-Казань».
  • C 2013 года по настоящее время — действительный член Гильдии риелторов РТ.

НедвижимостьОбщество Татарстан

Источник: https://realnoevremya.ru/articles/112560-kak-obezopasit-sebya-pri-sdelkah-s-nedvizhimostyu

Риски при продаже квартиры, как продавцу избежать их

Как обезопасить себя при продаже квартиры

Риски при продаже квартиры, какие риски у продавца, чем он рискует в договоре купли-продаже ДКП), расчете по аккредитиву, задатке, ипотеке на всех этапах сделки на вторичном рынке недвижимости и как продать недвижимость без риска.

Разберем, на что стоит обратить внимание при продаже недвижимого имущества, помимо цены и коротких сроков реализации, какие риски несет продавец квартиры и как продать квартиру без риска.
Занесите статью в закладки браузера, потому что я будут регулярно пополнять ее ссылками на статьи, в которых более детально разберу нюансы каждого риска продавца.

В тему: как купить вторичное жилье без риска

Риск продавца квартиры при продаже недвижимости

У собственника есть выбор — реализовывать жилье на рынке недвижимости самостоятельно, либо доверится посредникам или юристам. Решение неоднозначное, т.к. и профессионалы могут ошибаться, а нести финансовые потери только вам.
Наиболее безопасный способ отчуждения недвижимости — сделка купли-продажи!

Наиболее рискованные места для продавца при продаже жилья:

  • Низкая оценка рыночной стоимости недвижимого имущества;
  • Популярные варианты передачи денежных средств (например, расчеты по аккредитиву);
  • Передача доверенным лицам оригиналов документов на жилье;
  • Реализации ипотечной квартиры;
  • Показы квартиры покупателям и посредникам;
  • Продаже недвижимости в рассрочку;
  • Отчуждение недвижимости при участии посредников;
  • Найме неопытного посредника или юриста;
  • На этапе заключения сделки.

Риски продавца при продаже квартиры: перечень

На каждом этапе проведения, организации и оформления сделки по купле-продаже жилплощади, продавцу необходимо держать ухо в остро.

Оценка стоимости жилплощади

Завышенная стоимость жилья грозит долгим сроком продажи, поэтому оценивайте цену квартиры исходя из цены аналогов, стоимости общей площади в сравнении со стоимостью за 1 квадратный метр.

Имея две цифры (цена по площади и за квадратный метр), вы выведете среднее значение, которое позволит жилью не застаиваться в аналах интернет досок объявлений.

Этап заключения сделки:

  • При составлении юридически значимого документа, например, договор купли продажи квартиры увеличивает риски для продавца, если составлен без юридической консультации (часто просто скачанный из интернета шаблон);
  • Условия, по которым заключается сделка заведомо невыгодные для собственника, не замеченные до подписания ДКП;
  • Мошеннические действия покупателя, в результате которых сделка может быть признана недействительной.

Показы жилья

Помимо потенциальных покупателей и риэлторов на демонстрацию жилья заглядывают откровенные воры, которые легко лишат вас драгоценностей и иных ценных вещей, если те плохо лежат.

Перед показом квартиры убирайте подальше все ценные вещи и держите просматривающих в зоне видимости. Если на показ пришло несколько человек (а так часто практикуется), то не допускайте, чтобы они расходились в разные комнаты.

Портрет потенциального покупателя:

  • Обычно просит ознакомиться с техническим планом жилища, чтобы узнать о возможной перепланировке;
  • Обращает внимание на состояние труб канализации и водопровода, электропроводки;
  • Спрашивает об основании приобретения собственности, количестве собственников;
  • Интересуется состоянием балкона (лоджии), видом из окон, наличием парковки, напором воды, соседями и иными бытовыми, но важными для проживания мелочами.

Пользование услугами риэлторов и агентств недвижимости:

  1. При ошибочном выборе риэлторской компании, с которой вы решили работать, можно не только затянуть сроки продажи квартиры и потерять деньги, оплаченные за услуги, но и квартиру;
  2. Не отдавайте риэлторам ни под каким предлогом оригиналы документов на квартиру;
  3. Не выписывайте генеральной доверенности посреднику на продажу вашей квартиры.

Проверяйте документы у каждого «риэлтора», чтобы убедиться, что он реальный сотрудник риэлторской конторы.

Использование популярных способов перевода денег за реализуемое жилье:

  1. Передача расписки о получении продавцом полного расчета за продаваемую квартиру до фактического получения денежных средств от покупателя лишает собственника и квартиры и денег;
  2. Использование поддельных банкнот Банка России приобретателем жилплощади;
  3. Ошибка оператора банка при вводе реквизитов для перевода финансовых средств при расчете с покупателем;
  4. Безналичный способ оплаты (перевод средств продавцу осуществляется после регистрации перехода права).

Банковская ячейка нивелирует большинство рисков продавца при получении денег за продаваемую квартиру

Юридические риски продавца квартиры

Покупатель не исполнил обязанности по ДКП

Продавец рискует не получить деньги за продаваемую квартиру после регистрации сделки, если до подачи документов на регистрацию в МФЦ не оформил ее, как предмет залога. Для этого пишется отдельное заявление регистратору и называется – право залогодержателя до момента полного расчета.

Недействительность сделки

  • В случае, если суд признает сделку купли-продажи не заключенной (не указаны существенные условия в ДКП);
  • Признание сделки недействительной в случае противоречия требованиям действующего законодательства.

Иск от покупателя за покупку жилья ненадлежащего качества
Покупатель вправе, в течение 2 лет после покупки квартиры подать иск на продавца, если тот передал жилье, которое не соответствует условиям ДКП. Возможность предъявления подобного иска может быть заложена как умышленно, так и нет при составлении договора купли-продажи.

Чтобы избежать большинства оснований предъявления иска, указывайте в ДКП существенные недостатки жилплощади. Например, поврежденная электропроводка, неузаконенная перепланировка, притязания 3-х лиц, конструктивные повреждения стен и коммуникаций и т.д.

Покупатель не исполняет действия, необходимые для регистрации сделки
Например, не выходит на сделку в оговоренный срок, а продавец уже получил справку на продажу, оплатив за 10 дней вперед коммунальные платежи. В этом случае, если сделка совершается позже, то продавце, согласно закона, обязан оплатить коммунальные платежи сам, не зависимо от срока выхода на сделку.

Использование оригиналов документов лицами, участвующими и не участвующими в сделке:

  1. Выписывая доверенность посреднику (юристу, риэлтору) на право пользования оригиналами документов, может быть допущена ошибка, в следствие которой сделка не состоится без присутствия третьей стороны;
  2. Покупатель, получивший оригиналы документов, может потерять их или не вернуть (обычно ипотечники, для одобрения предмета залога берут для банка документы на квартиру);
  3. Повреждение или утеря пакета документов при работе с ними сотрудника банка, риэлтора, юриста, покупателя и даже собственника.

Узнайте, можно ли отдавать риэлтору оригиналы документов

Риски при оформлении продавцом документов

Ниже мы рассмотрим, какие поджидают риски при продаже квартиры для продавца самостоятельно отчуждающего жилье. Именно в этом случае актуальны ошибки при составлении документов (предварительный договор купли-продажи, ДКП, соглашение о задатке и т.д).

Перечень документов для оформления сделки купли-продажи типовой, но ситуации при продаже квартиры уникальны, поэтому и условия, прописываемые в документах, формулировки будут разные! Примеров ошибок в документах, исходя из практики можно привести массу!

Несколько примеров:

  1. Указание недействительных паспортных данных в договоре, расписке и иных документах по причине того, что покупатель не поменял вовремя паспорт;
  2. Написание расписки о получении денежных средств дважды (до и после регистрации сделки).

Риски при продаже недвижимости самостоятельно

Причины, которые увеличивают риск:

  1. Слабое знание российского законодательства, регулирующего сделки с недвижимым имуществом, что препятствует оперативное распознавание ошибки и ее устранения;
  2. Невнимательность при составлении документов при оформлении сделки купли-продажи;
  3. Доверие непрофессионалам и откровенным мошенникам, которые специализируются на мошеннических схемах завладения чужим имуществом;
  4. Отказ от услуг профессиональных риэлторов или юристов, специализирующихся на сделках с недвижимостью.

Чем рискует продавец квартиры:

  • Потеря жилья;
  • Потеря или недополучение денег за реализуемую жилплощадь.

Однако, вы снизите риски самостоятельной продажи квартиры, узнав порядок продажи квартиры самостоятельно

Если вы решили продать квартиру риски вам не избежать, но вы уже знаете из статьи, какие риски несет продавец квартиры и где подстелить соломки, в случае их возникновения.

Задавайте вопросы юристам, которые ответят на ваш вопрос на любом этапе сделки.

Источник: https://www.HabRealty.ru/prodavtsu/riski-pri-prodazhe-kvartiry.html

Какие риски есть у продавцов квартиры? Советы агента

Как обезопасить себя при продаже квартиры

На сегодняшний день принято считать, что наименее защищенной стороной при проведении сделок с недвижимостью является покупатель. Однако, риски продавцов квартиры также не следует исключать из внимания.

Продавец при проведении сделки может столкнуться с самыми различными проблемами. Самая серьезная из них, конечно же, остаться и без квартиры и без денег за неё.

Давайте разберемся, на что следует делать акцент продавцам недвижимости, как не стать жертвой мошенников и продать квартиру без риска.

Грамотная оценка стоимости недвижимости

Один из самых важных, первый шаг при подготовке продажи – оценка стоимости квартиры. Этот процесс требует проведения большого объема аналитических работ, изучения состояния рынка, оценки своей квартиры на основе самых различных критериев.

Следует учитывать такие критерии оценки жилья:

  • инфраструктуру и развитость района, в котором находится недвижимость,
  • транспортную доступность относительно центра города,
  • технические характеристики самой квартиры: состояние здания, его этажность, количество комнат в квартире и площадь, состояние всех инженерных сетей, ремонт и т.д.

Правильно рассчитать стоимость жилья помогут также данные о конкурентах, которые осуществляют продажу одновременно с Вами.

Каждому продавцу выгодно продать свою недвижимость по максимально высокой цене, соответственно.

Вам следует установить такую стоимость, которая будет соответствовать состоянию рынка и отражать Вашу конкурентоспособность. При этом, не чрезмерно завысив её, иначе, вряд ли кто-то заинтересуется в покупке.

Будьте внимательны также при проведении переговоров.

Многие профессиональные игроки рынка знают толк в проведении торгов и пользуются приемами психологического давления. Устоять под давлением не профессионалу бывает нелегко.

Риски при просмотрах квартиры

Бывают случаи, когда «потенциальных покупателей», которых Вы приглашаете на просмотр, интересует далеко не состояние вашей квартиры, ремонт, вид из окна и наличие правоустанавливающих документов. А интереснее вещи, которые непосредственно находятся в квартире и «плохо лежат».

Чтобы обезопасить себя от воров и мошенников, перед организацией просмотра все ценные вещи и документы необходимо убирать в недоступное место. Кроме того, по возможности, не оставляйте пришедших надолго в одиночестве.

Лучше всего перестраховываться и записывать данные лиц, которых Вы впускаете в квартиру, в том числе и риелторов.

Проведение расследований по поводу кражи предметов во время показов недвижимости потенциальным покупателям – далеко не новость для сотрудников органов внутренних дел. Не допускайте возможности попасть в подобную ситуацию.

Продажа квартиры с агентством недвижимости

Многочисленные риски также связаны с тем, что не все агентства недвижимости – честные игроки. Многие из них ориентированы далеко не на помощь продавцам и покупателям, а на извлечение собственной выгоды, причем достигают они этого посредством незаконных действий.

Будьте внимательны при выборе агентства: обращайте внимание на все детали, которые связаны с его деятельностью и репутацией. Прежде чем доверить проведение такой серьезной сделки как продажа Вашей недвижимости какой-либо компании, убедитесь, что она достаточно долго работает на рынке.

Обратите внимание на наличие отзывов от предыдущих клиентов, проведение большой и качественной рекламной компании. Ознакомьтесь с документами, которые Вам предлагают подписать, в некоторых случаях, лучше получить по ним консультацию независимого юриста.

Если Вы выбрали компанию, профессионалы категорически не советуют отдавать агенту оригиналы Ваших документов (правоустанавливающих, технических и т.д.).

Также нужно быть предельно внимательными с доверенностями и перечнем прав, который Вы собираетесь доверить риелтору. Помните, что оформление генеральной доверенности на риелтора – это худшая из идей.

Что касается оригиналов документов, практике известны случаи, когда продавец после передачи пакета попадает в полную зависимость от агентства.

Нередко недобросовестные риелторы отказываются вернуть Вам документы, принуждают к совершению сделки даже если Вы вдруг передумали продавать недвижимость или на то появились объективные причины.

Риски при составлении документов

Особенно ответственно следует подойти к составлению документов тем, кто занимается продажей недвижимости самостоятельно.

Хорошие агентства недвижимости, как правило, располагают целым штатом специалистов, в числе которых есть и юристы, составляющие документы.

Лучше всего в этом вопросе опираться на типовые формы договоров, которые в огромном количестве существуют в Интернете, адаптируя любую из форм под конкретный случай.

Важно указывать в договоре на существенные недостатки недвижимости, поскольку они могут стать причиной, по которой покупатель захочет сделку отменить. Доказать, что он знал об этих недостатках, будет сложно, если в договоре соответствующие пункты не прописаны.

Продавцу не следует подписывать лишних документов об оплате. Так, если Вы уже подписали договор и передаточный акт, в котором предусмотрена оплата стоимости недвижимости до регистрации документов, то после регистрации ни в коем случае не пишите расписку о получении денежных средств.

Таким образом, Вы создадите ситуацию, в которой дважды получили деньги: по договору и передаточному акту, а также по расписке.

Необоснованное обогащение преследуется по закону, а двойная оплата одного и того же имущества и будет им являться.

Подписав несколько документов, подтверждающих оплату, Вы предоставляете покупателю возможность  обратиться в суд за восстановлением его нарушенных прав и возвратом излишне уплаченной суммы, что подтверждается распиской.

Доказать, что деньги были уплачены лишь один раз в такой ситуации очень сложно.

Передача денежных средств

Самые большие риски при продаже квартиры возникают у продавца в момент передачи денежных средств за недвижимость.

Небезопасным является способ безналичной оплаты. Закон требует, чтобы оплата производилась после регистрации договора, это позволяет избежать залога недвижимости.

Однако, это очень большой риск для продавца, поскольку документы уже зарегистрированы, а денежные средства он может так и не получить. Покупатель может передумать совершать сделку, растратить деньги в процессе подготовки документов, или просто не захотеть оплачивать квартиру.

На то, чтобы вернуть имущество, которое не собирается оплачивать покупатель  уйдет много времени, денег и сил. К тому же, успех – не гарантирован.

При передаче наличных денежных средств продавец может столкнуться с тем, что он получит сумму меньше оговоренной в договоре, либо купюры окажутся поддельными.

Наиболее безопасный способ – осуществить передачу денег с помощью банковской ячейки.

Это гарантия добросовестности каждой из сторон, нотариус при этом выступает гарантом законности всех действий, и в случае возникновения разногласий, его показания учитываются судом.

Кроме того, необходимо четко понимать разницу между «задатком» и «авансом», вносимым за недвижимость.

Задаток – это прямое обязательство каждой из сторон совершить действия, предусмотренные договором. То есть продавец при любых условиях должен продать квартиру, а покупатель – купить.

В случае отказа одной из сторон от исполнения своих обязательств – договором задатка предусматриваются штрафные санкции. Так, в случае отказа от покупки, сумма задатка остается в собственности продавца. Если же сделку отказывается проводить продавец, то покупатель может потребовать возвращения задатка в двойном размере.

Аванс же – своеобразная «бронь» на недвижимость, подтверждение намерения покупателя приобрести недвижимость. Его сумма при заключении договора вычитается из стоимости квартиры, а в случае, если сделка не состоится – продавец обязан вернуть аванс покупателю.

Налоговые риски

При получении денежных средств у продавца возникает обязанность уплаты налога. При этом, эта необходимость и размер налога зависит от времени владения имуществом и стоимости недвижимости.

Так, если квартира находится меньше 3 лет в собственности продавца, а её стоимость превышает 1 млн. рублей, то продавец обязан уплатить налог. Если же недвижимости более 3 лет, то государство предоставляется возможность получения налогового вычета, на всю сумму продажи.

Нередко стороны договариваются о занижении стоимости недвижимости по договору купли-продажи. Принято считать, что такая договоренность рискованна только для покупателя, однако, определенные проблемы могут возникнуть и у продавца недвижимости.

Несмотря на сумму, закрепленную в договоре купли-продажи, покупатель выдает продавцу 2 расписки:

  • одна на сумму, указанную в договоре,
  • вторая – на оставшуюся.

При этом, налог продавец уплачивает на сумму из договора. Вторая же расписка – прямое подтверждение того, что у продавца есть доход, который также должен подлежать налогообложению, на налоги по которому не уплачены.

Нельзя сказать, что любая сделка, которую Вы решите провести самостоятельно, обречена на провал. Это будет зависеть, прежде всего, от вашей подготовки во всех смыслах: информационной, документационной и организационной.

Хорошо разобравшись в процессе, правильно составив необходимы документы, спланировав весь процесс  – Вы на верном пути к успеху.

Однако, если у Вас нет достаточного для этого времени, либо возникают затруднения с юридической точки зрения – Вы всегда можете обратиться к специалистам. Не забывайте, что это можно сделать на любом из этапов работы!

Источник: https://prodatkvartiry.ru/otvet/kakie-riski-est-u-prodavcov-kvartiry-sovety-agenta/.html

Сделка без обмана – как получить деньги при продаже квартиры с минимальными рисками

Как обезопасить себя при продаже квартиры

Есть несколько способов расчетов за недвижимость и несколько рисков. Продавец опасается продать квартиру и вообще не получить за нее деньги, или получить не в полном объеме, или получить ненастоящими купюрами. У покупателя риск тоже есть – заплатить всю сумму и не получить квартиру. Рассмотрим, как можно рассчитаться за квартиру безопасно для обеих сторон.

Сделка без обмана – как получить деньги при продаже квартиры с минимальными рисками

Самый простой способ расчетов за квартиру

Применяется при купле-продаже за наличные деньги и в случае подписания договора в простой письменной форме. Стороны встречаются в продаваемой квартире или в агентстве недвижимости, покупатель передает деньги в обмен на расписку, подписывают договор, едут в МФЦ подавать документы на регистрацию перехода прав на квартиру.

Только собираетесь продавать квартиру? Читайте, как подготовиться к продаже недвижимости.

Плюсы: простота и быстрота, отсутствие дополнительных расходов.

Сделка без обмана – как получить деньги при продаже квартиры с минимальными рисками

Минусы: ручной пересчет, только визуальная проверка подлинности денег, в случае отказа в государственной регистрации по любой причине покупатель должен самостоятельно взыскивать переданные деньги, в худшем случае – через суд.

Расчеты в кассе банка

Для автоматического пересчета и проверки подлинности денег можно обратиться в любой банк. Кассир в присутствии сторон пересчитает деньги и проверит их на специальных устройствах. Банк за манипуляции кассира наверняка возьмет комиссию. Размер комиссии может быть фиксированным или рассчитываться в процентах от суммы – желательно узнать это заранее.

Второй способ расчетов через банк – снятие средств с карты или счета покупателя с последующей передачей продавцу. В этом случае может потребоваться предварительный заказ денег в банке на день сделки. Еще нужно учесть лимиты по карте или счету покупателя, чтобы существующие ограничения позволили обналичить требуемую сумму в назначенный день.

Также возможен безналичный перевод от покупателя на счет продавца. Однако в этом случае банк имеет право временно заблокировать сумму перевода для проверки источника средств – в соответствии с законодательством о противодействии финансированию терроризма.

Во всех этих случаях продавец может заранее написать расписку о получении денег за квартиру, и передать ее покупателю после получения полной суммы. Договор можно будет подписать также в банке – воспользоваться переговорной комнатой, например, и затем переместиться в МФЦ.

Плюсы: автоматический пересчет и проверка подлинности, быстрота расчетов.

Минусы: комиссия банка, возможность временной блокировки средств, ограничения и лимиты по счетам и картам. Также остается риск затруднений с возвратом средств при отказе в регистрации.

Расчеты у нотариуса

Когда законом установлена нотариальная форма договора купли-продажи, или по желанию сторон, возможны расчеты за квартиру с участием нотариуса.

Проверка и пересчет денег могут проводиться вручную или с использованием специальных устройств – зависит от оснащения нотариальной конторы.

Расчеты проводятся за закрытыми дверями в присутствии нотариуса. В договор купли-продажи нотариус добавляет пункт о проведении расчетов в его присутствии и удостоверяет договор своими печатями и штампами.

Расписка о получении денег в этом случае не составляется.

Сделка без обмана – как получить деньги при продаже квартиры с минимальными рисками

Расчеты в нотариальной конторе проводятся одновременно с подписанием договора купли-продажи. После этого стороны, либо одна из сторон могут подать документы на регистрацию через МФЦ, а могут поручить это нотариусу.

При нотариальной сделке расчеты можно предварительно провести в банке с написанием расписки, у нотариуса только подписать договор, в котором будет указано что стороны провели расчеты, и это подтверждается распиской.

Плюсы: при нотариальном удостоверении договора практически отсутствует риск отказа в регистрации – ответственность за сделку несет нотариус и Росреестр не проводит глубокую экспертизу пакета документов.

Минусы: стоимость услуги нотариального удостоверения договора составляет от 0,5% от сделки плюс 5100 руб за технические работы, при отсутствии у нотариуса устройств для пересчета и проверки купюр эти операции приходится проводить вручную.

Расчеты с использованием банковской ячейки

Этот способ подходит продавцам, у которых счета арестованы или есть такой риск.

Стороны арендуют банковскую ячейку, в день сделки в присутствии банковского сотрудника покупатель вносит в ячейку наличные денежные средства. Пересчет и проверку денег стороны проводят самостоятельно на банковском оборудовании, установленном в хранилище.

После регистрации перехода прав на квартиру также обе стороны и менеджер банка вынимают средства и передают их продавцу. Покупатель в этот момент получает расписку о получении денег и отсутствии претензий.

В случае отказа в регистрации, отмены сделки – деньги возвращаются покупателю, а продавец остается в своей квартире.

Почитайте, можно ли провести сделку с недвижимостью когда один из супругов должник или банкрот.

Плюсы: безопасность расчетов для обеих сторон, отсутствие риска блокировки или ареста денег.

Минусы: наличие банковской комиссии за аренду ячейки, дополнительное время на оформление договора на ячейку, требуется еще один визит в банк для окончательных расчетов.

Расчеты с использованием аккредитивного банковского счета

Этот способ похож на расчеты с ячейкой, но вместо сейфа в хранилище стороны открывают специальный счет. Покупатель вносит на этот счет деньги за квартиру, затем документы уходят на регистрацию, и после предоставления в банк выписки из ЕГРН с новым собственником недвижимости, продавец получает средства с аккредитива.

Этот способ чаще всего используют банки при предоставлении ипотечных средств.

Если переход права не произошел – деньги возвращаются несостоявшемуся покупателю.

Плюсы: защищенность всех сторон сделки.

Минусы: расходы на открытие аккредитива (сопоставимы с ценой ячейки), дополнительный поход в банк за деньгами.

Занимаетесь предпродажной подготовкой квартиры? Не спешите, сперва прочитайте этот материал.

Несмотря на наличие недостатков практически у каждого способа расчетов, вы и ваш контрагент наверняка сможете подобрать оптимальный. Главное в подготовке и проведении сделки чтобы учитывались интересы и продавца, и покупателя. Тогда этот непростой и рискованный процесс купли-продажи недвижимости пройдет легко и успешно, и все останутся довольны.

Быстрой и легкой вам сделки и безопасных расчетов!

Источник: https://zen.yandex.ru/media/karta_novostroek/sdelka-bez-obmana-kak-poluchit-dengi-pri-prodaje-kvartiry-s-minimalnymi-riskami-5cf93d05b854e100b048c7de

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.