Как банк проверяет квартиру при ипотеке

Содержание

Проверка банком квартиры при покупке ее в ипотеку

Как банк проверяет квартиру при ипотеке

Проверке потенциальных заемщиков банки уделяют большое внимание. Покупателя проверяют со всех сторон: от кредитного рейтинга до места работы. А как обстоят дела с проверкой юридической чистоты квартиры и продавца? Чтобы разобраться, каким образом банк проводит проверку квартиры при покупке ее в ипотеку, мы обратились к эксперту.

Перед тем, как выдать человеку ипотеку, сотрудникам банка важно знать, на какое жилье пойдут деньги. Банк должен обезопасить свои интересы, чтобы его деньги вернулись в срок. А также, чтобы покупатель нашел достаточно ликвидный объект недвижимости.

Поскольку до момента погашения ипотеки квартира будет в залоге у банка, и если заемщик не справится с выплатой, то кредитор будет продавать квартиру. Поэтому финансовые организации проверяют жилье с разных сторон: экономической, технической и юридической.

Экономическая проверка

Первая сторона – экономическая. Важно, чтобы продавец указал реальную стоимость жилья. В противном случае банк откажется. Кроме того, цена не должна быть сильно завышена и наоборот, очень низкой.

Техническая проверка

Прежде всего, это касается вторичного рынка. Необходимо, чтобы помещение было жилое и пригодно для проживания.

Возраст дома, материалы перекрытий, безопасность конструкций и работа инженерных сетей, – все это должно соответствовать техническому плану и быть в хорошем состоянии. Кредитору невыгодно брать в залог недвижимость, которую потом сложно будет продать.

Кроме того, если жилье не потребует больших дополнительных затрат на серьезный ремонт, у банка будет уверенность, что покупатель справится с ипотекой без задержек.  

Кроме того, финансовые организации не любят несанкционированные перепланировки. Если попадается такая квартира, то кредиторы могут попросить собственников вернуть все на законные места либо согласовать изменения. Если узаконить невозможно, то банк может отказать в выдаче кредита на такое жилье.

Юридическая проверка

И последняя сторона, но не по значению, это юридическая. Ей сотрудники банка уделяют больше всего внимания, чтобы обезопасить себя от денежных потерь. Кредитная организация должна проверить на юридическую чистоту, как саму квартиру, так и ее собственника, то есть продавца.

  • Проверка собственника (человек имеет право собственности на квартиру)

Прежде всего, банк должен убедиться в том, что продавец действительно собственник и не продает чужую квартиру. Если владельцев несколько (квартира находится в долевой собственности), они все должны участвовать в сделке. Это можно проверить по выписке из базы ЕГРН. Документ может подтвердить право собственности на жилье.

Эту информацию также можно найти в выписке из ЕГРН. Квартира не должна иметь обременений: быть предметом залога, ареста, аренды или ренты. Иначе сделку могут не зарегистрировать.

Когда квартиру продает не собственник, а его интересы представляет другой человек с доверенностью. Документ владелец выписывает на определенный срок.

Но продавец может отозвать документ раньше времени, например, передумает продавать квартиру. Если представитель окажется мошенником, он может выстроить все в своих интересах и, получив деньги, исчезнуть.

Поэтому банки должны проверять, была ли отозвана доверенность.

Если квартирой владеет семья, а продавец – один, в этом случае банк может попросить согласие второй стороны. Поскольку по закону, если имущество было приобретено в браке, распоряжаться им один из супругов может только с обоюдного согласия.

  • Недвижимость по наследству

Для сотрудников банка, как и для покупателей, это зона риска. Поскольку в любой момент могут появиться не выявленные наследники. Особенно, если еще не прошел срок оспаривания наследства – три года.

«Наиболее рискованными считаются сделки с квартирами, полученными в порядке наследования.

С целью исключения в последующем претензий от непризванных наследников банк может потребовать справку о составе семьи на момент открытия наследства либо настаивать на страховании титула (риска утраты недвижимого имущества в результате прекращения права собственности на него)», – подчеркивает юрист Николай Кандиранда.

  • Несовершеннолетние собственники

Если покупатель находит такую квартиру, кредитор может потребовать разрешение на продажу от органов опеки.

Поскольку детей нельзя лишить права собственности, если нет информации об их будущем жилье, а также нельзя выписать в никуда. Поэтому банк может попросить информацию обо всех зарегистрированных людях.

Продавец на момент сделки должен снять с учета всех прописанных. Иначе потом придется сталкиваться с незваными гостями.

Важно! Кредитная организация будет проводить проверку, прежде всего, для своей выгоды. И не обязательно сотрудники банка уделят равное внимание всем пунктам, перечисленным выше. Поэтому важно провести самостоятельную проверку без участия банка.

«Проверяя квартиру и ее собственников, банк, в первую очередь, заботится о своей безопасности. Стоит понимать, что банк по отношению к заемщику является контрагентом, и если что-то пойдет не так, то его вряд ли будет интересовать, по чьей вине это случилось. Поэтому считаю, что содействие риэлтора в проверке безопасности, определенно, лишним не будет», – комментирует Николай Кандиранда.

Проверка квартиры самостоятельно

Можно воспользоваться услугами специалистов или небольшую часть проверки взять на себя. Пообщаться с соседями. Узнать про продавца, в каком состоянии находится дом и, например, проверить реальную стоимость коммунальных услуг. Некоторые продавцы могут специально ее занижать и скрывать от покупателей квитанции.

Нелишним будет и удостовериться в том, что по тем же коммунальных услугам нет задолженностей. Поскольку все невыплаты вместе с квартирой достанутся новому владельцу. Для этого можно попросить справку у продавца или обратиться в управляющую компанию. Кроме того, можно заглянуть в базу судебных приставов. Если собственник – злостный должник, возможно, стоит задуматься о его намерениях.

И самое главное, вы можете заранее заказать документ, который расскажет о недвижимости все и даже больше. Это выписка из ЕГРН. Она доступна всем физическим лицам на платной основе.

Кроме информации о количестве собственников и наличии обременений, по этому документу можно узнать всех предыдущих владельцев и как часто с квартирой совершались сделки. Если жилье продавалась несколько раз за год, это повод задуматься.

Кроме того, в выписке будет указана кадастровая стоимость квартиры, от нее зависит величина имущественного налога.

Выписка из ЕГРН есть в двух вариантах: в бумажном и электронном. По словам экспертов, первый формат документа выдают все реже, только при регистрации квартиры на руки ее новому владельцу.

В основном в ходу электронный вариант. Его можно получить, воспользовавшись онлайн-сервисом ЕГРН.Реестр.

Чтобы получить документ, достаточно указать адрес нахождения квартиры или ее кадастровый номер.

Не дожидайтесь проверки банков, обезопасьте свои деньги и время самостоятельно. Воспользуйтесь сервисом ЕГРН.Реестр и проверьте будущую квартиру от и до!

Ксения Антонова

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/proverka-bankom-kvartiry-pri-pokupke-ee-v-ipoteku

Проверка банком квартиры при покупке вторички в ипотеку

Как банк проверяет квартиру при ипотеке

Для одобрения ипотеки банк должен произвести проверку приобретаемой квартиры. В результате сделки финансовое учреждение испытывает определенные риски, связанные тем, что выданные средства заемщик может не вернуть.

Объект сделки оформляется в качестве залогового имущества. Как только заемщик перестает исполнять долговые обязательства, право собственности на квартиру переходит банку. Для закрытия образовавшейся задолженности банк продает полученную недвижимость.

Поэтому финансовая организация вынуждена проводить проверки недвижимости на вторичном рынке, если происходит их приобретение в рамках ипотечного договора. Только так кредитор может быть уверен, что полученный объект сможет закрыть долг.

Каждый заемщик должен знать, как банк выполняет проверку квартиры на вторичке при оформлении ипотеки.

Какие параметры проверяет банк

При рассмотрении заявки на ипотеку банк производит проверку нескольких параметров, которые имеют отношение к сделке:

  • На законных ли правах продавец владеет квартирой.
  • Насколько дееспособен продавец.
  • Доверенность на отзыв.
  • Обязательное согласие супруги или супруга о том, что данная квартира не была приобретена в браке.
  • Наличие иных наследников.
  • Разрешение от органов опеки в том случае, если сделка совершается от лица несовершеннолетнего гражданина.
  • Кто зарегистрирован на обозначенной площади.

Каждый из этих пунктов стоит рассмотреть более подробно, чтобы понимать, как банк производит проверку недвижимости со вторичного рынка.

Что делать, если квартирой владеют сразу несколько собственников

В рамках законодательства предусматривается такой вариант, что продажу квартиры может производить не только собственник, но и его доверенное лицо. В случае если собственников несколько, то каждый из них должен принять участие в сделке. Поэтому финансовое учреждение потребует сведения о количестве собственников у продаваемой квартиры.

Еще 5 лет назад для этой цели предоставлялось свидетельство о праве собственности. Сейчас делается выписка на основании данных из ЕГРН. Здесь указаны все объекты недвижимости и любые действия по отношению к ним.

Данный документ позволит банку сразу и безошибочно определить количество собственников. Все лица, обозначенные в документе, должны участвовать в сделке и подписывать договор о продаже.

Также в этом документе можно найти сведения о том, когда была куплена квартира.

Как происходит проверка дееспособности лица, продающего квартиру

Данный параметр оценивается банковским работником во время личной беседы с продавцом недвижимости.

Иногда возникают сомнения в адекватности человека, поэтому могут потребоваться дополнительные справки, которые выдаются после обследования в психоневрологическом диспансере.

В этом заведении есть сведения о постановке на учет конкретного лица. Если гражданин не числится на таком учете, значит, он дееспособен.

Необходимо учесть, что предоставление подобной справки производится на добровольной основе. Однако, она может повысить шансы на удачный исход сделки.

Доверенность на проведение сделки

Часто продажей квартиры занимается не собственник, а его доверенное лицо. Для осуществления такой деятельности потребуется оформить генеральную доверенность. Этот документ будет проверять кредитор при совершении купли-продажи квартиры со вторичного рынка. Стоит учесть, что доверенность имеет свой срок, поэтому на момент сделки следует проверить ее актуальность.

Возникают ситуации, когда владелец квартиры может аннулировать доверенность. Данный аспект также проверяется банком. Сделать это можно на специальном сайте reestr-dover.ru. Для проверки потребуется ввести:

  • Реестровый номер.
  • Дата удостоверения.
  • Кто подписал документ.

После введения необходимых данных должна появиться надпись о том, что проверяемая доверенность не была отозвана. В противном случае, документ не имеет законной силы.

Покупка квартиры в браке

Действующее законодательство РФ называет недвижимость, купленную в браке, совместно нажитым имуществом. Это означает, что имущество принадлежит обеим сторонам. Банк на момент совершения сделки производит проверку квартиры относительно того, не была ли она куплена в браке.

В случае обнаружения подобной информации потребуется письменное согласие от второго супруга.

Сведения о наследниках

Продаваемое жилье может прийти продавцу в качестве наследства. Если подобные сведения обнаруживаются, то финансовое учреждение может потребовать приобрести страховку титула. Актуально это для тех ситуаций, когда со дня приобретения имущества прошло меньше, чем три года. В этот период могут возникнуть споры относительно наследства.

В качестве доказательства может быть предоставлено завещание. Это позволит банку удостовериться во всех условиях вступления в наследство. Иногда банк может потребовать справку о составе семьи на тот момент, когда было получено наследство.

Продажа квартиры, собственником которой является несовершеннолетний гражданин

Часто совершаются сделки, в которых фигурируют несовершеннолетние граждане. Данная категория имеет такие же права, как и взрослые собственники. В процессе проведения проверки квартиры банк попросит предоставить разрешение, выданное органами опеки. Данный государственный орган регулирует соблюдение прав владельцев, возраст которых не достиг еще 18 лет.

Получить подобное решение от органов опеки можно после некоторых процедур. Представители данной организации должны проверить жильё, где планируется прописать несовершеннолетних граждан. Рассчитывать на одобрительный ответ можно только в том случае, если интересы детей не ущемлены.

Кто зарегистрирован в квартире

Подлежит обязательному изучению и вопрос относительно людей, прописанных в квартире. На законодательном уровне не запрещена продажа квартиры, где прописаны люди. Для подтверждения этой информации в банк необходимо предоставить документ учета по квартире из ТСЖ. Альтернативным вариантом может стать предоставление сведений из домовой книги.

Подобная документация сможет указать сведения о зарегистрированных лицах, которые накануне продажи должны выписаться из продаваемой квартиры.

Проверка объекта недвижимости

Банк проверяет не только продавца, но и сам объект недвижимости. Кредитор заинтересован в том, чтобы приобретаемое жилье стало залогом в рамках ипотечного договора. В связи с этим, необходимо оценить сразу несколько параметров:

  • Не наложено ли на квартиру обременение.
  • Наличие незаконной перепланировки.
  • Возраст здания, качество используемых материалов.
  • Рыночная стоимость.

Обременение квартиры

Сведения о наложенных ограничениях на квартиру можно проверить с помощью выписки из единого реестра объектов недвижимости. Однако в данном случае можно выделить один недостаток. Информация в этой базе обновляется крайне редко, поэтому рекомендуется воспользоваться актуальными источниками. Продавец может обратиться в МФЦ, оформить подобную справку и передать ее банку.

Наличие незаконной перепланировки

Для рассмотрения этого вопроса нужно изучить технический паспорт на квартиру. Данный документ можно получить в бюро технической инвентаризации.

Для оценки помещения необходимо сверить исходную схему с обустройством помещения. Бывают случаи, когда обнаруживаются факты незаконной перепланировки. Конечно, сотрудник банка не поедет на объект для уточнения подобных данных. Однако такой факт должен быть проверен и указан оценщиком. Он приедет для проведения оценки квартиры.

Важно! Факт законной или незаконной перепланировки должен быть прописан в оценочном акте.

Банк может одобрить покупку подобной квартиры. Здесь все зависит от масштабов самой перепланировки. Как показывает практика, банки часто не обращают внимание на проведение подобного рода изменений в схеме помещения. Однако в дальнейшем незаконная перепланировка должна быть узаконена. Этим вопросом предстоит заниматься покупателю. Срок на выполнение этой процедуры составляет 6 месяцев.

Степень износа здания

Этот фактор легко определить даже визуально. Если квартира находится в изношенном или аварийном доме, то она не может стать залоговым имуществом. Бывают ситуации, когда мнение продавца и банка не совпадают относительно степени износа здания. В таком случае есть смысл обратиться к независимому оценщику.

Рыночная стоимость

Крупные финансовые организации в своем штате имеют оценщика. Если в качестве кредитора выступает небольшой банк, то можно обратиться к независимому оценщику.

Процедура оценки квартиры является обязательной. Это позволяет банку узнать, сколько стоит залоговый объект. Обращаться необходимо к аккредитованному оценщику, который сможет провести грамотную оценку. В случае если заемщик обратится к оценщику, который составит документы неверно, банк может настаивать на повторном проведении оценки.

Проверка квартиры покупателем

Каждая из сторон заинтересована в чистоте сделки и снижении собственных рисков. Поэтому пока банк выполняет проверку квартиры с точки зрения залогового имущества, заемщик может провести также самостоятельную проверку.

Все необходимую документацию относительно операций по квартире могут предоставить только собственнику. Можно обратиться к продавцу с просьбой заказать выписку из Единого государственного реестра. Данный документ будет содержать все сведения относительно перехода прав собственности и информацию о предыдущих владельцах.

Важно! Заемщику рекомендуется изучить технический паспорт БТИ. Если с момента обновления документа были произведены изменения с квартирой, паспорт теряет свою актуальность. Обновлять данную документацию рекомендуется каждые 5 лет.

Внимание стоит уделить сведениям относительно задолженности по ЖКХ. После совершения сделки все долги за обслуживание квартиры перейдут на нового владельца. Однако этого можно избежать, если попросить продавца квартиры предоставить все платежные справки.

Покупка и продажа жилья — это важная сделка на крупную сумму. Необходимо подойти к этому вопросу ответственно.



Источник: https://ipotekyn.ru/kak-bank-proveryaet-kvartiru-pri-ipoteke-vtorichku/

Как банк проверяет квартиру при ипотеке, документы на юридическую чистоту

Как банк проверяет квартиру при ипотеке

Вы подали заявку на ипотечный кредит и, после предварительного одобрения, банк потребовал пакет документов по вашей платежеспособности, по квартире, которую вы собираетесь оставить в залог.

Месяц проверок и банк отказал в кредите без объяснений. Что рассказали данные проверки службе безопасности банка, и как сразу найти квартиру, которая пройдет по всем параметрам, узнайте из этой статьи.

По закону, банк имеет право не рассказывать, по каким критериям оценивается заемщик. Служба безопасности каждой финансово-кредитной организации разрабатывает собственный тестовый перечень показателей добросовестности и платежеспособности клиента. Основывается банк на ФЗ № 102 «О залоговом имуществе» http://base.garant.ru/12112327/, ст. 5.

По ипотеке может быть заложено имущество, отвечающее, в основном, требованиям п. 1 ст. 130 ГК РФ с, и статьям 63, 69 ГК РФ. Все остальные требования по залоговой недвижимости и требований к заемщикам банки устанавливают сами, не отходя от Конституции, ФЗ «О защите прав потребителей» и других законов о конфиденциальности личной информации.

Если еще недавно можно было поговорить с кредитным специалистом, объяснить причины, вызвать симпатию или антипатию и этим повлиять на одобрение кредита, то сейчас используется скоринг – автоматическая бальная система оценки заемщика.

Программа составлена так, что работники банка не могут вносить изменения или узнать, по какому принципу выставляется проходной бал. Вам только скажут, одобрена заявка или нет. Скорость принятия решения очень высок.

Поэтому ответ на предварительный запрос вам выдают в считанные минуты.

В основном скоринг выявляет:

  1. Правдоподобность данных. Например, если вы в заявке в другой банк указали, что ваша зарплата около 60 тыс. руб., а другой, через месяц, уже 124 тыс. руб., а потом сумма опять изменилась, то вам начислят низкий балл.
  2. Если вы указываете в разные периоды различные адреса места жительства, то по скорингу мобильного оператора, легко вычислят, где вы реально проводите больше всего времени днем (проверят так ваш рабочий адрес) и ночью (проверят, где вы живете).
  3. Данные кредитной истории. Они попадают в общую базу кредитных историй без указания банков. Это просто информация о вас, как о потребителе банковских услуг. Положительная кредитная история повышает баллы, отрицательная понижает, а ее отсутствие часто представляет риски для банка – неизвестно какой вы плательщик и чего от вас ожидать.
  4. Состояние вашего ближайшего окружения. Все, с кем вы общаетесь на работе, в быту, ваши друзья и родственники проверяются службой безопасности на добропорядочность, отсутствие проблем с законом и задолженностям по кредитам.
  5. Физиогномические данные. Ваша внешность изучается специальной программой, которая выявляет ваши личностные качества, презентабельность, и т. п. На основании анализа, определяется насколько вы серьезный человек, проверяетесь по базе МВД, и другим параметрам.
  6. Вся ваша история, ваши расходы и доходы рассматриваются как показатель вашей платежеспособности. Если ваши расходы превышают доходы, то баллы будут низкими.
  7. Некоторые банки ведут собственную статистику по социальным слоям населения. Например, банк выявил, что его клиенты в возрасте 39 – 45 лет, женатые более добросовестно вносят платежи, чем группа неженатых того же возраста. Значит, если в этот банк обратятся двое (женатый и холостой) за одним и тем же кредитом, то получить ипотеку у женатого больше шансов. Следовательно, подавайте заявки в несколько разных банков. По критериям одно из них вы можете пройти.
  8. Особенно строгий скоринг проходят заемщики, которые подают заявки на долгосрочный (от 10 лет) кредит на большую сумму (от 3 млн. руб.).
  9. Вы собираете пакет документов, предоставляете 2-НДФЛ, но реальную проверку банк организовывает сам, без вашего ведома. По внутренним каналам и способам. Например, в отличие от паспорта СНИЛС содержит всю информацию о вас в электронном варианте.
  10. Ваши покупки в магазинах по картам, поездки в города и страны – се это рисует картину вашего образа жизни, серьезности намерений, умении регулировать свой бюджет и необходимости кредита.

Банк дал вам согласие на ипотеку. Выдал предварительный договор. Вы отправились собирать документы. Через 20 – 30 дней приносите все в банк, а вам снова устраивают проверку и отказывают. Тут вы имеете право узнать, по какой причине. Что проверяет банк во второй раз при непосредственном подписании договора займа и выдаче кредита?

  1. Вашу кредитную историю за прошедший период. Если у вас появилась просрочка, то срочно ее погасите, и подайте заявку удаление ее в Бюро Кредитных Историй.
  2. Наличие новых кредитов. Новые кредиты – это дополнительная нагрузка на вас. Банк должен посмотреть, сможете ли вы погашать столько кредитов.
  3. Ваше место работы. Вдруг вы уволились за эти 30 дней?
  4. Квартиру. Возможно, она не подходит под критерии залогового имущества.

Ипотека – это кредит под залог недвижимого жилого имущества. Залог, по закону должен отвечать нескольким требованиям. Самое главное – такую квартиру, если вы не исполните свои обязательства, залогодержатель (банк) выставит на аукцион и продаст, чтобы вернуть свои деньги. Поэтому жилье должно котироваться на рынке и быть ликвидным.

Банк разрабатывает свои критерии, в зависимости от того, где простирается его деятельность территориально, в какой сфере и пр. Некоторые банки принимают в залог только квартиры в черте города, другие – дома с земельным участком. Реже всего банки радуются дачным участкам со строениями и без – это самая неликвидная ниша на рынке недвижимости.

Основные требования к залоговым ипотечным квартирам:

  1. Квартира должна быть оценена на сумму не меньше 60 – 70% от суммы займа.
  2. Располагаться в районе, где спрос на жилье в перспективе 5 – 15 лет будет расти или, хотя бы, не сильно упадет.
  3. Здание должно соответствовать все пожарным, санитарным нормам и быть пригодным для проживания. Раздельный санузел, подведенные коммуникации и отделенная зона кухни, если есть газовые приборы – обязательное условие.
  4. Проверка соответствия технического плана и возможных перепланировок проводится только для того, чтобы определить, уменьшило ли это стоимость квартиры или нет.
  5. Основные перекрытия и балки не должны быть деревянными. Вообще деревянные дома не принимаются под залог.
  6. Фундамент должен быть каменным, бетонным (из устойчивых современных материалов).
  7. Находиться в регионе действия банка и его филиалов.
  8. Возраст здания не может быть старше 1998 года. Это требование может указывать и другой возраст, например, не старше 20 лет.
  9. Район расположения должен быть интересен банку. Так как, возможно, через несколько лет государство будет скупать участки земли на этом пространстве за высокую стоимость под строительство магистральных дорог, к примеру, или других объектов.
  10. Документы на квартиру должны быть «чистыми» без обременений арестом и пр. если существует еще один собственник, а вы забыли про него и не получили согласия на использование жилья как залога, то, по суду, вам придется разбираться и с кредитором и с совладельцем.

Вы должны будете предоставить банку письменные согласия всех обладающих имущественными правами, лиц, технический и кадастровый паспорта на квартиру/дом, земельный участок, на котором расположено жилище (для частных домовладений).

Проведенный банком аудит относительно вашей персоны и квартиры, влияет на решение о выдаче кредита.

Если вы изначально готовитесь к тому, что предоставите банку лжеинформацию, то как минимум записывайте, когда, в какой банк, какие данные отправляли. Ваша ложь обязательно вскроется – век новых технологий, единой информационной сети и спутниковых устройств слежения уже не позволяют скрыть практически ничего о каждом жителе планеты.

Выплаты по займу должны проводиться строго по графику платежей. Если допустите просрочку или две, то проверка банка повторится.

Важно! При ипотеке физическим лицам и выдаче кредита на развитие бизнеса юр. лицам проверки проводятся более тщательно, чем при заявке на потребительский кредит. Причина – долгий срок и большая сумма займа.

[vc_row][vc_column][vc_toggle title=»Сколько по времени и как долго Сбербанк проверяет документы на квартиру при ипотеке?»]

По закону, банки, в том числе и Сбербанк, имеют право проводить проверку заемщика, документов, залоговой квартиры до 60 дней.

[/vc_toggle][vc_toggle title=»Проверяет ли банк юридическую чистоту квартиры?»]

Юристы Сбербанка и других банков проверяют недвижимость, которая предназначена под залог ипотечного кредита по своим каналам. Вопросы, которые интересуют их, относятся только к теме залогового имущества и прав на него.

Если юристы выявляют другие ограничения, обременения, которые могут создать проблемы покупателю (заемщику), то ему намекают на их существование и направляют к квалифицированным юристам для решения вопросов вовремя.

Работники банков не обязаны это делать, но человек должен знать о квартире как можно больше во время приобретения, если собирается брать на десятки лет кредит в несколько миллионов.

[/vc_toggle][vc_toggle title=»Зачем юристы банка проверяют правовую чистоту ипотечной квартиры и предлагают «Страхование титула»?»]

Покупатель заинтересован в том, чтобы после погашения кредита стать полноправным, единственным собственником жилой недвижимости со всеми правами.

Банк заинтересован в том, чтобы имущество, оставляемое ему в залог не перешло третьему лицу «из прошлого», который вдруг появится и предъявит все свои права на квартиру.

В этом случае и банк как кредитор и залогодержатель и клиент банка, как заемщик и залогодатель потеряют права на квартиру. Эта опасность усиливается тем, что закон сейчас не защищает от мошеннических действий в отношении к недвижимости.

«Эхо прошлого» в виде прописанных жильцов, старого собственника, юридически не оформившего переход прав собственности на человека, который, например, в 1980 году купил жилье, просто передав ему деньги и зарегистрировавшись на жилплощади.

Ситуаций много, часто они бывают очень запутанными. Страхование титула помогает сохранить свои деньги, если право собственности будет поставлено под сомнение.

[/vc_toggle][vc_toggle title=»На форумах часто встречается такой вопрос: Почему нужно нанимать риэлтора, чтобы проверить чистоту квартиры, если банки тоже это делают?»] Банк проверяет квартиры только с точки зрения ликвидности залогового имущества. Все остальные нюансы и проверки – забота покупателя. Но обычный человек не может разобраться в тонкостях сферы недвижимости.

Любая ошибка ведет к потере больших денег или квартиры. Даже не все юристы умеют разбираться в этой сфере. В законодательстве все, что касается жилья, людей имеющих на него права, сроков, когда их можно предъявить, очень запутано.

Поэтому существует два разумных выхода:

Купить квартиру от застройщика и стать первым ее владельцем.

Купить квартиру на вторичном рынке, владелец которой не менялся долгие годы. При этом, консультируйтесь со специалистом.

[/vc_toggle][/vc_column][/vc_row]

Вам также может понравиться

Источник: https://ipoteka.finance/bank/kak-bank-proverjaet-kvartiru-pri-ipoteke-dokumenty.html

Проверяет ли банк квартиру при ипотеке на юридическую чистоту: как не стать жертвой мошенников

Как банк проверяет квартиру при ипотеке

Каждый банк всегда совершает проверку приобретаемой квартиры на юридическую чистоту, без этого выдача жилищного кредита невозможна. Процедура нужна и банку и самому заемщику.

Первый желает получить «чистый» объект в залог, второй — совершить безопасную сделку. Каждому заемщику важно разобраться в том, как не быть обманутым при покупке квартиры в ипотеку.

Обязательно изучите тонкости проверки недвижимости и моменты, которые вас должны насторожить. К сожалению, обман при покупке квартиры встречается часто.

Для чего банк проверяет юридическую чистоту, как он это делает

Проверке подлежит тот объект, который заемщик оставляет в залог, чаще всего речь идет о приобретаемой недвижимости. Залог — гарантия банка относительно возвратности средств.

В случае невыплаты долга кредитор может изъять квартиру, реализовать ее и покрыть долг.

Но продать можно только юридически чистый объект, поэтому еще на момент оформления жилищного кредита недвижимость тщательно анализируется, выявляются риски.

Как банк совершает проверку:

  1. Требует предоставить большой пакет документов и на саму покупаемую квартиру, и на ее продавца. Эти документы проверяет юрист.
  2. Экспертная оценка недвижимости. Она нужна для определения рыночной цены объекта, для его объективного описания и выявления юридических рисков.

Так что, если вы думаете о том, проверяет ли банк чистоту сделки при покупке квартиры в ипотеку, ответ однозначный — без этой процедуры сделка не будет проведена.

Для заемщика сам юридический анализ проводится бесплатно, оплачиваются только услуги специалиста по оценке.

Но в любом случае важно самому уметь определять возможные признаки мошенничества, чтобы не потерять время попусту, собирая документы на объект, который банк не одобрит для сделки.

Способы обмана при покупке квартиры

  1. Заключение сделки по фальшивым документам, предоставление псевдо-справок (например, о прописанных гражданах). Все документы должен проверять юрист, простой гражданин часто не может выявить подлога, фальшивки обычно внешне ничем не отличаются от оригинала.

  2. Признание сделки недействительной после заключения договора купли-продажи. Например, после этого выяснится, что продавец был признан невменяемым или сделка нарушила интересы третьих лиц.
  3. Двойная продажа недвижимости.

    Квартиры одновременно продаются двум покупателям, в дальнейшем пострадавших ждут сложные судебные разбирательства.

  4. Продавец не спешит выписываться под надуманными предлогами. Ни в коем случае не стоит заключать сделку при таких обстоятельствах, после вас могут шантажировать, вымогать деньги за выписку.

Обман при покупке квартиры встречается часто. Мошенники постоянно разрабатывают новые схемы, поэтому, совершая сделку, нужно быть крайне внимательным.

Что должно вызывать подозрение

Есть признаки, которые прямо или косвенно свидетельствуют о том, что есть какой-то подвох. Если вы обнаружили такие признаки, исключите этот объект из перечня возможных для приобретения, какой бы выгодной сделка вам ни казалась:

  • явно заниженная цена, причем причина скидки непонятна;
  • из выписки из ЕГРП, которая нужна для совершения любых сделок с недвижимостью, понятно, что объект часто меняет собственников. Частые перепродажи — прямой показатель зачистки следов мошеннической операции, совершенной ранее. Есть риск лишиться жилья;
  • продажа квартиры по доверенности. То есть сделку совершает не сам собственник, а третье лицо. Юристы вообще не рекомендуют связываться с такими продавцами, риск попасть в лапы мошенников огромен;
  • продавец затягивает предоставление оригиналов документов, показывает вам копии.

Не факт, что любой из вышеуказанных признаков — 100% показатель мошенничества. Но лучше не рисковать. Более того, эти моменты насторожат и банк, что может повлечь отказ в кредитовании покупки именного этого объекта — вы потеряете время.

Мошенничество с ипотекой

Чаще всего обманывают граждан, которые приобретают недвижимость без привлечения кредитных средств. В этом случае мошенникам действовать проще, так как редкий покупатель привлекает юриста в сфере недвижимости для проверки юридической чистоты потенциальной сделки. А в штате банков работают юристы, которые умеют выявлять мошеннические схемы. Но и их мошенники порой обводят вокруг пальца.

Юристы выявляют банальные схемы: подделка документов, временно выписанные граждане, незаконные сделки с нарушением прав несовершеннолетних и пр.

Но есть такие формы юридической нечистоты объекта, которые просто так выявить невозможно, они всплывают в дальнейшем.

На имущество могут заявить права другие граждане, интересы которых были нарушены в предыдущих сделках, совершенных с этой квартирой.

Неожиданные претенденты на уже купленную в ипотеку квартиру

Откуда они могут взяться:

  1. Наследники, не вступившие в наследство вовремя по уважительной причине.
  2. Когда-то были нарушены интересы несовершеннолетнего, который теперь заявляет о своих правах (он сам или его представитель: родитель, опекун, органы опеки).
  3. В одной из цепочек сделок с объектом продавцом выступал недееспособный гражданин, и все сделки, начиная с той, признаются недействительными.
  4. В одной из цепочек сделок применялась мошенническая схема с государственными субсидиями.
  5. Наличие временно выписанных граждан, которые не знали о совершенной сделке. Например, граждане, отбывающие наказание, вернувшиеся из МЛС (но эту схемы юристы обычно выявляют).
  6. Один из собственников был признан безвестно отсутствующим, а потом вдруг неожиданно объявился.
  7. Оспаривание сделки супругой/супругом продавца (этот риск также выявляется юристами, поэтому маловероятен).

В любом их вышеуказанных случаев совершается обман продавца квартиры покупателем по ипотеке. Неожиданный претендент обращается в суд и выигрывает дело. В итоге получается, что гражданин и квартиры лишается, и остается должен банку.

Это сложная ситуация, приводящая покупателей в отчаяние. К сожалению, сделать что-то сложно, вернуть деньги удается далеко не всем. Конечно, покупатель обращается в суд, чтобы взыскать выплаченные продавцу деньги, но этого добиться сложно.

Таких ситуаций можно избежать, если при оформлении ипотеки подключиться к титульному страхованию.

Важно! Обратите внимание, что риск столкнуться с неожиданным претендентом есть только у граждан, которые приобретают объект вторичного рынка. Если речь о квартире в новостройке, таких рисков нет, так как нет и предыдущих собственников.

Титульное страхование — защита от неожиданных собственников

При оформлении ипотечного кредита банк предложит подключиться к титульному страхованию. Это добровольная дополнительная услуга, приобретать ее или нет — решать заемщику. Но именно титульное страхование защищает заемщика от юридических рисков, связанных с возможными потерями прав собственности.

Если вдруг обнаружится факт мошенничества с ипотекой, например подделка документов, или просто на объект будут претендовать третьи лица, заемщик будет защищен. Если он потеряет права собственности, страхования компания покроет убытки, закроет за клиента ипотечный кредит.

Услуга титульного страхования предоставляется не бесплатно, полис стоит 0,5-3% от рыночной стоимости объекта. Точная цена зависит от вида недвижимости, периода страхования, стоимости квартиры и степени риска.

Может ли обмануть риэлтор?

Многие граждане обращаются к агентствам недвижимости, в том числе, чтобы провести безопасную сделку. Они доверяют специалистам по недвижимости, полагают, что они проверят объект, выявят риски и помогут купить хорошую квартиру по выгодной цене. Но на практике далеко не всегда происходит именно так.

Кто такой риэлтор по своей сути? Это посредник между продавцом и покупателем. Его задача — свести стороны вместе и сопроводить сделку до момента ее регистрации.

Но, к сожалению, риэлторы крайне редко обращают внимание на возможные риски, их совершенно не волнует дальнейшая судьба покупателя. Их цель — получить комиссию, то есть во что бы то ни стало завершить сделку. Поэтому не надейтесь на риэлтора, он не убережет от рисков.

Даже при явном подозрении на мошенничество он может ничего не сказать — тогда сделка сорвется, и он не получит комиссионные.

Не исключаются и ситуации, когда риэлторы сами являются организаторами или участниками мошеннических групп. Люди им доверяют, как опытным специалистам, а в итоге теряют деньги, например переданный задаток. Или клиент составляет на имя риэлтора доверенность, а он использует это для обогащения.

Что делать, если обманул риэлтор?

Выход только один — обращаться в суд и защищать свои интересы. Не медлите, обращайтесь в суд и к адвокату сразу, как только выявился факт обмана.

Чем быстрее вы будете действовать, тем больше шансов, что ваши деньги «не уплывут» от вас слишком далеко.

Но помните, что наказание мошенника ждет только в том случае, если вы документально докажете факт обмана, голословные заявления суд рассматривать не будет.

Что обязательно нужно проверить в случае приобретения жилья в ипотеку

  1. Запросите выписку из ЕГРП. В ней отражается цепочка сделок с объектом недвижимости.
  2. Внимательно изучите оригиналы документов на собственность, в том числе те, что послужили появлению у продавца прав собственности.

    Если речь о наследстве, стоит проанализировать ситуацию на возможное появление других наследников. Риск есть, если продавец вступил в наследство недавно.

  3. Предоставление продавцом выписки из домовой книги. В ней отражены временно выписанные граждане при их наличии.

  4. Если продавец состоит в браке, получите заверенное нотариусом согласие супруга/супруги на проведение сделки. Более того, если недавно был развод, и бывший супруг/супруга может предъявить права на недвижимость, нужно заручиться и его согласием.

  5. Проверка кадастрового паспорта и технического паспорта объекта поможет выявить незаконную перепланировку: при ее наличии банк сделку не одобрит.
  6. Справка из ПНД (психоневрологического диспансера). Важный документ, который удостоверит адекватность продавца и его вменяемость.

    Не стесняйтесь запрашивать справку, это в ваших интересах.

  7. Документы об оплате коммунальных услуг, долгов не должно быть — для многих банков это обязательное условие приобретения квартиры в кредит.

Так как вы оформляете ипотеку, перечень документов для оценки юридических рисков предоставит банк.

Бумаги будет проверять опытный специалист, на которого вы можете рассчитывать. Но вам важно знать, как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой в ипотеку самостоятельно, чтобы не затягивать сделку, собирая документы на объект, который заведомо не будет принят в залог.

Что еще проверяют банки: подходящая для покупки недвижимость

Перед поиском недвижимости изучите требования к объекту недвижимости. Каждый указанный пункт должен быть соблюден. Обычно речь о следующем:

  • дом, в котором располагается квартира, не слишком старый, не аварийный, не готовится к сносу;
  • в квартире выделена кухня и санузел;
  • проведены все коммуникации, они находятся в нормальном состоянии;
  • если квартира находится на последнем этаже, не должно быть проблем с крышей;
  • не допускаются деревянные перекрытия, должны соблюдаться требования по материалам, из которых построен дом;
  • прочее на усмотрение банка.

Для выявления соответствиям вышеуказанным критериям банк обязывает потенциального заемщика провести экспертную оценку. Специалист исследует состояние объекта и дает заключение, которое прикладывается к пакету документов для оформления ипотеки.

Как быть если банк не одобрил понравившийся вариант?

Если недвижимость не соответствует критериям банка или выявлена ее юридическая нечистота, выход только один — искать другой объект. Но делать это нужно уже более тщательно, чтобы не затягивать процесс. Помните, что положительное решение банка обычно действует в течение 90 дней.

Как избежать мошенничества при совершении сделки на первичном рынке

В случае с ипотечным кредитом риски исключаются, так как банк принимает в залог только новые квартиры, которые продает аккредитованный им застройщик.

Если банк аккредитовал застройщика, значит, он полностью ему доверяет: проверил всю его деятельность и сам возводимый объект от и до.

Но и в этом случае банк может предложить максимально обезопасить сделку, подключив титульное страхование.

Как быть не обманутым при покупке квартиры, дома, земельного участка

Метод проверки юридической чистоты мало зависит от того, какой именно объект приобретается. От этого зависит только пакет документов и точные требования банка.

Чтобы быть максимально уверенным, можете привлечь юриста по недвижимости. Именно его, а не риэлтора.

Ваш специалист не должен быть материально заинтересованным в совершении сделки, его задача — сделать ее безопасной, за это он и получает деньги.

Так что, ответ на вопрос, проверяет ли банк квартиру при ипотеке на юридическую чистоту, однозначный: без этого действия ипотека не выдается. Как не выдается и в том случае, если юристы банка нашли предпосылки к возможному мошенничеству.

(3 5,00 из 5)
Загрузка…

Источник: https://IpotekaKredit.pro/nedvizhimost/kak-byt-ne-obmanutym-pri-pokupke-kvartiry

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.