Фиктивный договор купли продажи квартиры

Содержание

Собственник

Фиктивный договор купли продажи квартиры
>> Советы специалистов по недвижимости 

Практически каждый из нас рано или поздно сталкивается с необходимостью принятия решения о том, каким способом передать жилье детям или другим близким родственникам. Существует три самых распространенных способа: дарение, купля-продажа и наследование. Какой из них является самым удобным и выгодным?

Фиктивная купля-продажа

Сделка купли-продажи является самой распространенной операцией на рынке жилья.

Согласно статье 549 Гражданского кодекса РФ определение договора купли-продажи недвижимости звучит следующим образом: по договору продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество за определенную плату. Естественно, в случае передачи квартиры таким способом между родственниками, речи о деньгах быть не может. Однако в данном случае существует масса нюансов, касающихся налогообложения.

Во-первых, продавец квартиры получает доход в виде стоимости квартиры. Даже если фактически деньги не передавались, стоимость жилья должна быть указана в договоре, соответственно бывшему собственнику квартиры придется заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ).

Если квартира находилась в собственности матери менее трех лет, то налог в размере 13% будет платиться с суммы более 1 млн. руб. Казалось бы, нет ничего проще – указать в договоре купли-продажи меньшую сумму, и никаких налогов платить не нужно. Но обмануть фискальные органы не так-то просто.

По словам Владимира Спасского, директора юридического департамента агентства недвижимости МИАН, сделка купли-продажи между родственниками может привлечь внимание налоговых органов, поскольку здесь имеет место заключение договора между взаимозависимыми лицами.

На этом основании налоговики имеют право проверить правильность применения цены по сделке.

«В случае выявления отклонения цены сделки в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20% от рыночной цены, налоговый орган вправе доначислить соответствующую сумму налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен», – цитирует эксперт пункт 3 статьи 40 Налогового кодекса РФ.

Во-вторых, сделка купли-продажи между родственниками делает невозможным получение имущественного налогового вычета покупателем. Согласно статье 220 НК РФ, покупатель, состоящий на основании Семейного кодекса РФ в отношениях родства с продавцом, не имеет такого права.

Еще один нюанс, который может заставить принять решение не в пользу этого варианта передачи жилья родственникам – это такое понятие как «совместная собственность супругов».

Многие родители, которые задумываются над тем, чтобы передать квартиру своему замужнему/женатому ребенку, вряд ли выберут этот вариант, потому что в данном случае квартира будет являться совместно нажитым имуществом, и в случае развода супруг будет иметь право претендовать на половину квартиры.

Впрочем, это не единственный вариант, когда проблемы могут возникнуть из-за сложных взаимоотношений внутри семьи. «Условно говоря, мать и дочь владеют квартирой в равных долях, и мать хочет передать свою долю другому ребенку, например, сыну, у которого нет квартиры.

Если она не дарит ему эту долю, а продает, то по закону она должна сначала предложить купить эту долю дочери. Причем на тех же условиях, на которых она будет в дальнейшем заключать договор купли-продажи с сыном.

И только если в течение месяца дочь не изъявит желания выкупить эту долю, то в этом случае можно смело продавать свою долю другим родственникам», – говорит Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. Кроме того, могут испортиться отношения и между продавцом и покупателем.

К примеру, если мать продает свою квартиру дочери, то она вполне может и дальше жить в ней. Но если дочь захочет продать квартиру, то мать никак не сможет помешать ей в этом. Более того, в соответствии со статьей 292 ГК РФ, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Поэтому если вдруг отношения матери и дочери испортятся, то мать в любой момент может оказаться на улице.

Подарок от чистого сердца

Передача недвижимости по договору дарения не так распространена на рынке, как купля-продажа, однако для родственников она является более выгодной. По сути, все те минусы, которые были перечислены выше касательно продажи, в случае с дарением превращаются в плюсы. Во-первых, налоги.

В соответствии со статьей 217 НК РФ, доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами одной семьи или близкими родственниками в соответствии с СК РФ.

Семейный кодекс относит сюда супругов, родителей, детей, в том числе родителей-усыновителей и детей-усыновленных, дедушек, бабушек, внуков, полнородных и неполнородных (имеющих общих отца или мать) братьев и сестер.

Если же речь идет о дальних родственниках, к которым относятся дяди, тети, двоюродные братья/сестры и так далее, то тут уже получателю «подарка» придется заплатить 13% подоходного налога. Причем до недавнего времени существовали разногласия насчет того, как начислять налог.

«В договоре дарения чаще всего стоимость квартиры не указывается или указывается по оценке БТИ. Соответственно, раньше налоговые органы не могли понять, с какой суммы рассчитывать налог на дарение», – поясняет Ирина Шугурова, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по правовым вопросам.

Ровно год назад, 9 октября 2008 года были внесены изменения в порядок расчета налога на имущество, полученное в порядке дарения: «Если физическое лицо получило в порядке дарения квартиру от другого физического лица, не являющегося членом семьи или близким родственником и в договоре дарения не указана стоимость квартиры, налоговая база для НДФЛ рассчитывается налогоплательщиком исходя из существующих на дату дарения цен на такое же или аналогичное имущество», – говорится в письме Управления федеральной налоговой службы по г. Москве.

Во-вторых, дарение гораздо удобнее с точки зрения взаимоотношений между родственниками. Если взять тот же пример с ребенком, состоящим в браке, то здесь родители могут быть спокойны – в случае развода бывший супруг не сможет претендовать на долю в квартире.

Это правило вытекает из статьи 36 СК РФ, в соответствии с которой имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, является только его собственностью. В случае развода супруг не сможет требовать раздела квартиры.

Правда, супруг после развода может потребовать возмещения вложений в ремонт квартиры, в том числе отстаивать это право в суде.

Есть в дарении и другие положительные моменты.

«Гражданское законодательство дает дарителю определенные гарантии безопасности собственной жизни и здоровья, наделяя его законной возможностью отменить дарение, если одаряемый совершит покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников или умышленно причинит дарителю телесные повреждения.

Гарантии также касаются и сохранности подаренной вещи: даритель вправе требовать отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью создает угрозу ее безвозвратной утраты», – рассказывает Сергей Лушкин, директор по продажам и маркетингу компании «Квартал-Эстейт».

Квартира после смерти

Еще один распространенный способ передачи жилья в собственность родственников – это наследование. Подробно о наследстве Urbanus.ru уже писал, поэтому мы не будем расписывать все нюансы, а только определимся с тем, какие плюсы и минусы есть у этого способа.

Главный, и, пожалуй, единственный минус заключается в том, что переход жилья в собственность новому владельцу возможен только после смерти прежнего.

При этом если наследодатель хочет отписать квартиру какому-то конкретному родственнику, то нужно составлять завещание у нотариуса, если же единственным наследником является ребенок, то наличие завещания не обязательно.

К плюсам можно отнести то, что, как и в случае с дарением, наследник будет единоличным собственником имущества, супруг ни при каких обстоятельствах не сможет претендовать на раздел такого имущества. Что касается налогообложения, то в настоящее время налог на имущество, полученное в порядке наследования, отменен, то есть платить не придется.

Среднее арифметическое

Выбирать тот или иной способ передачи квартиры между родственниками нужно в зависимости от каждой конкретной ситуации.

Если сравнивать их привлекательность исходя из тех плюсов и минусов, которые мы перечислили, то можно составить своеобразный рейтинг: наименее приемлемым вариантом является купля-продажа, более предпочтительный, но тоже нежелательный – наследство. Ну а лидер хит-парада – это дарение.

Впрочем, эксперты отмечают, что в ближайшем будущем договор дарения может лишиться своей «желтой майки лидера». Ему на смену придет договор ренты, который является своеобразной компиляцией всех перечисленных вариантов.

«Договор ренты предусматривает сделку купли-продажи квартиры на определенных обременяющих покупателя условиях, согласно которым покупатель обязуется содержать до конца жизни продавца и за бывшим собственником сохранятся право проживания в этой квартире до его смерти», – поясняет Ольга Рыкова.

Этот договор обязательно заключается в нотариальной форме. Он также подлежит государственной регистрации. И в нем прописываются все условия, при которых продавец согласен продать эту недвижимость: начиная от размера ежемесячного содержания, до видов лечения, найма сиделки, проживание в этой или какой-то другой квартире и т.д.

Основным плюсом данной сделки является то, что собственность переходит к новому владельцу сразу, но при этом права бывшего владельца защищены законом, что немаловажно, так как отношения между близкими людьми могут со временем сильно измениться. В выигрыше остаются обе стороны – один уверен в том, что у него есть в собственности эта квартира или дом, а другой уверен в том, что не останется на улице без куска хлеба.

Источник: https://sobstvennik.org/advice/43.php

Нарушение законодательства при сделках с недвижимостью

Фиктивный договор купли продажи квартиры

При совершении сделок с недвижимостью нередки случаи, когда по различным причинам происходит нарушение действующего законодательства. За все нарушения норм права в сфере сделок с недвижимостью грозит наказание. Дифференцироваться оно будет в зависимости от того, какие правонарушения были совершены тем или иным лицом в сфере применения закона.

Виды нарушений законодательства

Так как регулирование вопросов, связанных с совершением сделок по купле-продаже недвижимости, находится в нескольких плоскостях права – уголовной, гражданской, административной отраслях, то и вопросы, связанные с формированием наказаний за такие нарушения будут решаться этими отраслями.

Для того, чтобы наиболее полно определить те виды наказаний, которые будут применяться к нарушителям законодательства в сфере сделок с недвижимостью, все нарушения следует разделить на группы:

  • Первой группой таких нарушений станут нарушения, связанные с указанием стоимости приобретаемого имущества, несоответствующей реальным параметрам. Искажение стоимости может происходить как в сторону уменьшения, что повлечет за собой нарушение налогового законодательства со стороны продавца, так как сумма налога будет существенно уменьшена; так и в сторону увеличения. Последний вариант наиболее характерен для тех случаев, когда идет речь о выкупе квартир, находящихся в частной собственности, администрацией муниципальных образований и субъектов государства для реализации имеющихся социальных программ.
  • Вторая группа нарушений связана с недействительностью сведений, указанных в тексте договора купли-продажи, а также с фиктивностью самого такого документа. Наиболее распространенными, кроме подписания действительно фиктивных документов, является указание недействительной даты заключения договоров, что влечет за собой признание сделки недействительной.
  • Третья большая группа нарушений, относящихся уже по своей классификации к преступлениям уголовного характера, в том числе, мошенничества, являются нарушения, связанные с различного рода принуждениями к совершению сделки, а также совершение сделок с использованием различных способов давления на участников договора, в том числе, с использованием угроз.

Перечисленные группы нарушений не являются исчерпывающими, так как искаженное применение действующего законодательства в сфере сделок с недвижимостью постоянно развивает этот перечень.

Искажение стоимости

Данный вид нарушений законодательства является одним из самых распространенных, так как позволяет получить максимальную выгоду от сделки, а выявить его достаточно сложно – ни продавец, ни покупатель зачастую не заинтересованы в том, чтобы раскрывать истинную сумму своих доходов.

Вариант с уменьшением стоимости приобретаемого имущества является наиболее распространенным с точки зрения частоты совершения такого нарушения. Самым выгодным он является для продавца, так как позволяет скрыть реальный уровень дохода от совершаемой сделки, в результате чего сумма, которая должна быть выплачена в качестве налога на доход физического лица, существенно уменьшается.

Для покупателя это действие чаще всего невыгодно, так как оно влечет невозможность в полной мере воспользоваться налоговым вычетом за приобретенное имущество, а также порождает риск потерять часть своих денег в случае признания сделки недействительной и расторжения договора, так как суд обяжет продавца вернуть только те средства, которые указаны в тексте договора.

Завышение стоимости чаще всего используется лицами, которые хотят получить максимальную выгоду в том случае, если принимают участие в заключении государственного или муниципального контракта на передачу жилых квадратных метров.

Реальная стоимость квартиры в этом случае во всех используемых документах указывается выше, чем она есть на самом деле.

Несмотря на необходимость уплатить повышенный налог с дохода, реальная выгода недобросовестного продавца в этом случае будет существенно выше той суммы, которую он внесет в бюджет.

В случае, если будет выявлен факт искажения цены передаваемого жилья в меньшую сторону, налоговые органы взыщут с продавца недоплаченный налог, а также, по решению сотрудника налоговой инспекции, может быть назначен штраф (в том случае, если ущерб, причиненный государству, не будет считаться значительным).

В случае, если по условиям сделки цена указана выше, чем есть на самом деле, то продавец рискует получить уголовное наказание за осуществленное мошенничество, которое, в случае значительного ущерба приобретающей стороне, может считаться особо крупным.

Недействительность сведений и сделки

Данная группа нарушений имеет свои особенности, так как искажение условий сделки происходит на этапе подписания договора купли-продажи.

Наиболее распространенными нарушениями в этом случае являются подписание фиктивного договора, а также указание неверной даты совершения сделки.

Подписание фиктивного договора купли-продажи чаще всего используется недобросовестными участниками сделки в том случае, если они хотят получить крупный ипотечный займ без использования каких-то дополнительных ресурсов. Чаще всего такие действия предпринимаются родственниками с целью получить дополнительный доход без реализации имущества.

В этом случае между родственниками заключается фиктивный договор купли-продажи, который предъявляется в банк. Кредитная организация по такому договору выдает денежные средства под залог «переданного» имущества.

Последствием такой сделки будет однозначное расторжение договора купли-продажи и признание сделки недействительной, а полученные мошенническим способом средства придется вернуть кредитному учреждению с обязательной уплатой штрафных санкций и процентов по кредиту.

Если в тексте договора указывается неверная дата, это можно рассматривать с двух позиций – допущенная ошибка по невнимательности или сознательное искажение информации.

Если за допущенную ошибку никаких штрафных санкций, кроме обязанности сторон переоформить документы о праве собственности, не предусмотрено, то в случае сознательного искажения информации может произойти ситуация, связанная с признанием сделки недействительной (например, если выяснится, что на момент фактического подписания договора один из его участников находился за пределами Российской Федерации).

Сделки с принуждением

Данный разряд сделок встречается реже, чем предыдущие группы, однако они также имеют определенное распространение.

Под сделками по купле-продаже недвижимости понимаются такие соглашения, которые были подписаны с использованием различных методов давления на участников, в том числе, с угрозами физической расправы или морального уничтожения участников, если они откажутся от подписания договора.

Чаще всего эти схемы используют «черные» риэлторы, которым необходимо получить максимальный результат в кратчайшие сроки.

Последствия таких сделок, если потерпевшей стороне удастся доказать, что на нее оказывалось давление вплоть до использования угроз, носят однозначный характер – по решению суда такие сделки признаются недействительными, а имущество должно быть передано лицам, которым оно принадлежало до подписания договора купли-продажи.

Если виновные в совершении такой сделки с принуждением и угрозами будут найдены, то их ждут реальные сроки наказания по тем статьям Уголовного Кодекса, нормы которого они нарушили.

Количество сделок с недвижимостью, которые были совершены с нарушением законодательства в сфере оборота недвижимости, достаточно велико. Последствия таких нарушений будут различаться в зависимости от того, насколько нарушение было серьезным и какие последствия для каждой из сторон оно принесло.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/narushenie-sdelok.html

Фиктивная купля-продажа квартиры

Фиктивный договор купли продажи квартиры

Королёва Светлана Олеговна Стаж юридической работы с 2000 г.

Регистрационный номер 77/2882 в реестре адвокатов г.Москвы

Председатель Коллегии адвокатов Москвы «ЮрПрофи»

Специализация:
Устные и письменные консультации, правовые заключения по всем отраслям права, в том числе правовой анализ договоров. Ведение гражданских дел в арбитражных судах всех инстанций.

Награды:
Почетная грамота Президента Адвокатской палаты города Москвы.

задать вопрос адвокату

Баклагова Оксана СергеевнаСтаж юридической работы с 2004 г.

Регистрационный номер в реестре адвокатов 50/5434.

Специализация:
Представление интересов в арбитражных судах, судах общей юрисдикции.

Награды:
Диплом адвокатской палаты Московской области.

задать вопрос адвокату

Васильев Сергей ВладимировичСтаж юридической работы с 2000 г.

Регистрационный номер 50/9818 в реестре адвокатов Московской области

Образование:
Закончил Самарскую гуманитарную академию в 2000 году.

Специализация:– криминалистика- уголовное право- уголовный процесс

– уголовно-исполнительное право

С 2002 года работал в следственных органах системы МВД России на разных должностях, начиная от районного следователя до руководителя следственного подразделения Приволжского Федерального округа МВД России.
Подполковник юстиции

задать вопрос адвокату

Васильева Людмила ПавловнаСтаж юридической работы с 1996 г.

Регистрационный номер в реестре адвокатов Московской области – 50/6583.

Основные направления деятельности:
Оказание юридической помощи физическим и юридическим лицам, претензионно-исковая работа, ведение дел в судах общей юрисдикции и Арбитражных судах РФ различных инстанций, в т.ч.:

Награды:
Медаль II степени «За заслуги в защите прав и свобод граждан». Решение Совета Федеральной палаты адвокатов Российской Федерации от 20.03.2008г. №4.

задать вопрос адвокату

Гайданова Елена СергеевнаСтаж юридической работы с 1998 г.

Регистрационный номер в реестре адвокатов г.Москвы 77/4345

Специализация:
Ведение гражданских дел в судах общей юрисдикции и арбитражном суде.

В том числе:- Заместитель генерального директора Юридического центра «Советник права»- Заведующий юридической консультацией №219 Межрегиональной коллегии адвокатов помощи предпринимателям и гражданам

– Президент «Коллегии адвокатов «Гайданов и Партнеры»

Награды:
ПОЧЕТНАЯ ГРАМОТА НО “Коллегии адвокатов Москвы “ЮрПрофи”.

задать вопрос адвокату

Стаж юридической работы с 1990 г.

Регистрационный номер 77/2686 в реестре адвокатов г.Москвы

Специализация:
Области гражданского права (гражданские, наследственные, жилищные и прочие правовые вопросы), опыт ведения уголовных и гражданских дел в судах общей юрисдикции и у мировых судей г. Москвы и Подмосковья.

Награды:
Почетная грамота Президента Адвокатской палаты города Москвы, Почетная грамота Палаты адвокатов Российской федерации.

задать вопрос адвокату

Гостева Светлана НиколаевнаСтаж юридической работы с 1990 г.

Регистрационный номер 77/8940 в реестре адвокатов г. Москвы

Специализация:
Ведение гражданских дел, связанных со спорами по вопросу получения наследственного имущества, а именно, представление интересов клиента в судах общей юрисдикции всех инстанций.

Награды:
Почетная грамота Президента Адвокатской палаты города Москвы.

задать вопрос адвокату

Дмитриев Алексей ГеннадьевичСтаж юридической работы с 2004г.

Регистрационный номер 50/5587 реестре адвокатов Московской области

Специализация:
Устные и письменные консультации, правовые заключения по всем отраслям права, правовой анализ договоров, сопровождение сделок. Ведение гражданских дел в арбитражных судах и судах общей юрисдикции по следующим категориям дел.

Награды:
Диплом Адвокатской палаты Московской области.

задать вопрос адвокату

Дубинец Сергей ВладимировичСтаж юридической работы с 1985г.

Регистрационный номер 77/679 в реестре адвокатов г.Москвы

Специализация:– криминалистика,- криминально-уголовное право

– уголовный процесс.

Награды:
Почетная грамота Федеральной палаты адвокатов Российской Федерации. Юбилейный нагрудный знак “150 ЛЕТ РОССИЙСКОЙ АДВОКАТУРЕ”. Почетная грамота Адвокатской палаты города Москвы.

задать вопрос адвокату

Стаж юридической работы с 2005

Регистрационный номер в реестре адвокатов Московской области 50/7438

Специализация:– устные и письменные консультации;- составление правовых документов (договоров, соглашений, претензий, заявлений и др.);- ведение гражданских дел в судах общей юрисдикции, арбитражных дел в арбитражных судах;

– оформление прав на недвижимое имущество, в том числе в судебном порядке.

Награды:
Почетная грамота КАМ ЮрПрофи

задать вопрос адвокату

Захарова Ирина ВикторовнаСтаж юридической работы с 2001г.

Регистрационный номер 77/4184 в реестре адвокатов г. Москвы

Специализация:
Защита в рамках уголовного дела на всех стадиях процесса – доследственная проверка и оперативно-розыскные мероприятия, дознание, следствие, суд, апелляция, кассация, надзор (в том числе есть опыт прекращения уголовных дел за примирением сторон, по сроку давности, переквалификации и прекращения по амнистии, получения оправдательного приговора).

Награды:
Почетная грамота Президента Адвокатской палаты города Москвы. Почетная грамота “Федеральной палаты адвокатов Российской…

задать вопрос адвокату

Казаков Алексей ЛеонидовичСтаж юридической работы с 1990 г.

Регистрационный номер в реестре адвокатов Московской области 50/6770

Специализация:– Оказание квалифицированной юридической помощи физическим и юридическим лицам- Защита интересов по административным и уголовным делам

– Арбитражные споры.

Награды:
Почетная грамота “Федеральной палаты адвокатов Российской Федерации”. Медаль II степени «За заслуги в защите прав и свобод граждан».

задать вопрос адвокату

Стаж юридической работы с 1992 г.

Регистрационный номер 77/2686 в реестре адвокатов г.Москвы

Специализация:
Гражданское, корпоративное, семейное, жилищное, административное, уголовное право. Арбитраж, суды общей юрисдикции, следственные и административные органы.

Награды:
Почетная грамота Президента Адвокатской палаты города Москвы.

задать вопрос адвокату

Кудряшов Константин АлександровичСтаж юридической работы с 2007 г.

Регистрационный номер 77/10951 в реестре адвокатов г. Москвы.

Специализация:– Уголовное право.

– Судебные споры.

Награды:
Почетная грамота Президента Адвокатской палаты города Москвы.

задать вопрос адвокату

Лаврова Елена АнатольевнаСтаж юридической работы c 2008 г.

Регистрационный номер в реестре адвокатов г. Москвы 77/11531

Специализация:– Устные и письменные консультации.- Защита по уголовным делам на предварительном следствии и в суде.

– Ведение гражданских дел в судах общей юрисдикции, у мировых судей.

Награды:
Почетная грамота Президента Адвокатской палаты города Москвы.

задать вопрос адвокату

Лясковский Илья КонстантиновичСтаж юридической работы с 2001г.

Регистрационный номер 77/9153 в реестре адвокатов Москвы

Специализация:– дела о банкротстве;- споры из договоров лизинга;- защита прав на фирменные наименования, доменные имена;

– жилищные споры.

Награды:
Грамота НО Коллегии адвокатов Москвы “ЮрПрофи”.

задать вопрос адвокату

Орлов Алексей АнатольевичСтаж юридической работы с 1998 г.

Регистрационный номер в реестре адвокатов г.Москвы 77/819

Специализация:– уголовные дела;- обжалование незаконных действий и решений государственных органов и должностных лиц;

– дела из административных правоотношений.

Награды:
Почетная грамота Адвокатской палаты города Москвы.

задать вопрос адвокату

Рыжова Наталья ВикторовнаСтаж юридической работы с 1995 г.

Регистрационный номер в реестре адвокатов Московской области – 50/7529

Специализация:
Гражданское право.

Награды:
Диплом Адвокатской палаты Московской области.

задать вопрос адвокату

Стаж юридической работы с 1980 г.

Регистрационный номер 50/5850 в реестре адвокатов Московской области

Доктор юридических наук, член Российской академии наук, действительный член Российской академии естественных наук.

Опыт работы: органы прокуратуры, адвокатура, преподавательская и научная деятельность.

задать вопрос адвокату

Стаж юридической работы с 1985 г.

Регистрационный номер 77/6570 в реестре адвокатов г.Москвы

Специализация:– Полное юридическое сопровождение деятельности юридических лиц;- Ведение гражданских дел в судах общей юрисдикции во всех инстанциях;

– По уголовным делам – защита интересов на стадии предварительного следствия; в судах первой, апелляционной, кассационной и надзорной инстанций.

Награды:
Почетная грамота “Федеральной палаты адвокатов Российской Федерации”.

задать вопрос адвокату

Стаж юридической работы с 2000 г.

Регистрационный номер в реестре адвокатов г. Москвы 77/8963

Специализация:Гражданское и предпринимательское право.Интеллектуальная собственность.Защита деловой репутации.

Банкротство.

задать вопрос адвокату

Источник: https://www.urprofy.ru/vopros-yuristu/fiktivnaya-kuplya-prodazha-kvartiry

Мнимые и притворные сделки

Фиктивный договор купли продажи квартиры

Гражданский Кодекс РФ относит мнимые и притворные сделки к разряду недействительных, то есть не имеющих законной силы. Определение этих двух видов сделок, их отличительные признаки, а также ответственность за проведение описаны в Гражданском кодексе РФ.

Что считается мнимой и притворной сделкой по Гражданскому кодексу РФ

Мнимые и притворные сделки считаются ничтожными. Это значит, что они противоречат действующему законодательству и могут быть признаны недействительными. Положения о таких сделках содержатся в ст. 166–181 Гражданского кодекса.

Понятие мнимой сделки

Мнимая сделка — это сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия.

(ст. 170 ГК РФ)

особенность мнимой сделки в том, что реальные цели её участников расходятся с предметом (сутью) договора. На самом деле стороны не придают своему контракту юридического значения и не считают себя связанными конкретными обязательствами по отношению друг к другу.

Понятия мнимой и притворной сделки раскрываются в Гражданском кодексе РФ

Вообще, для мнимых сделок характерен излишний формализм. Осознавая незаконность своих действий, участники стараются максимально обезопасить себя и придать мнимой сделке видимость настоящей — прикладывают к договорам необязательные сопутствующие документы, оформляют письменно договорённости, которые допустимо заключать устно и т. п.

Примеры

Нередко мнимая сделка заключается с целью избежать ответственности за совершённые ранее незаконные деяния.

Один из самых распространённых примеров: договор дарения, когда имущество (например, квартиру, автомобиль) формально передают другому лицу, стараясь избежать конфискации.

При этом даритель по факту продолжает распоряжаться и пользоваться якобы подаренным имуществом по собственному усмотрению.

Другой пример: когда договор купли-продажи маскирует обычную взятку. В этом случае, как правило, соблюдаются все необходимые условия: подписан договор, оформлены расписки о получении денежных средств, акты инвентаризации имущества и прочее. Однако денег продавец, естественно, не получает.

Какие сделки являются притворными

Притворная сделка — это сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях.

(ст. 170 ГК РФ)

Существует великое множество вариантов притворных сделок. Зачастую граждане и не подозревают, что совершают незаконное действие. Кажется, что нет ничего страшного в том, чтобы изложить в договоре чуть-чуть не соответствующие действительности обстоятельства. При этом стороны не задумываются, что их соглашение может быть оспорено ввиду его ничтожности.

Гражданский Кодекс РФ разделяет притворную сделку на две непременные составляющие:

  • осуществляемая в действительности (прикрываемая) сделка;
  • притворная (прикрывающая первую) сделка.

Так, юридические лица, стремясь получить необоснованную налоговую выгоду, могут подменять контракт поставки договором займа. Уже упоминавшийся договор дарения тоже может выступать в качестве притворной сделки.

Допустим, продавец желает избежать уплаты подоходного налога с продажи имущества, а покупатель, состоящий в браке, стремится представить имущество как собственное, а не совместно нажитое.

И тогда купля-продажа будет замаскирована дарственной.

Отличия мнимой и притворной сделок

Разница между двумя, на первый взгляд похожими, юридическими действиями заключается в наступлении или отсутствии реальных последствий.

Совершая мнимую сделку, стороны остаются «при своём», изменение гражданско-правовых отношений существует лишь на бумаге.

Притворная сделка, в противоположность мнимой, действительно ведёт к определённым последствиям, но иным образом, не тем, который указан сторонами договора.

Признаки недействительных сделок

Мнимые и притворные сделки имеют несколько общих признаков:

  • в отличие от других видов недействительных сделок, мнимые и притворные сделки заключаются дееспособными гражданами: сознательно и добровольно (если недобросовестные намерения имеет только один участник соглашения, а второй вводится в заблуждение, то такая сделка квалифицируется как обман и рассматривается по иным нормам);
  • подписанный договор внешне отвечает закону по форме и содержанию;
  • истинная воля сторон, заключающих сделку, искажена, не соответствует форме сделки, зачастую носит противоправный характер.

Это сходные черты мнимых и притворных сделок, именуемых ещё «сделки с пороком воли».

Правовые последствия и ответственность в случае признания сделки недействительной

Заключение мнимых и притворных сделок само по себе уголовно не наказуемо. То есть какого-либо определённого «наказания» вроде штрафа или лишения свободы только за сам факт проведения ничтожной сделки российское законодательство не предусматривает. А вот применение их последствий заинтересованное лицо может обжаловать в суде.

Притворные и мнимые сделки не наказуемы, но признаются недействительными

Нужно заметить, что мнимая сделка не влечёт за собой реституции (возврата участникам полученных по документам материальных ценностей), ведь мнимой считается сделка, которой по факту не было, и потому она просто аннулируется.

Притворная же сделка переквалифицируется в ту, что являлась прикрываемой, рассматривается по нормам и правилам, применяемым к этому виду сделок. Если речь шла о сокрытии доходов, придётся уплатить соответствующие налоги. Если о незаконном единоличном владении чем-либо — разделить право собственности с остальными правообладателями.

Как доказать недействительность договора

Обосновать притворность или мнимость сделки — дело довольно трудное, поскольку речь тут идёт о несовпадении истинной воли и официального волеизъявления сторон (тот самый «порок воли», о котором упоминалось выше). То есть необходимо доказывать не только определённые свершившиеся факты, но и истинные намерения сторон, что значительно сложнее.

Например, подтверждением мнимого характера сделки может выступить сохранение контроля над имуществом. При признании сделки мнимой часто приходится оперировать косвенными доказательствами, в случае притворной — необходимо аргументировать, что в действительности состоялась иная, прикрываемая сделка. Однако отстоять свои права всё-таки возможно.

Правила составления иска и образец заявления

Процессуальная сторона вопроса не особенно сложна. Правила судопроизводства схожи при рассмотрении как семейных, трудовых, так и гражданских споров. Они довольно просты и доступны для исполнения не только квалифицированному юристу, но и рядовому гражданину.

Исковое заявление можно составить самостоятельно, придерживаясь образца и правил его написания

К исковому заявлению применяется всего несколько легковыполнимых требований. В шапке заявления вписывается наименование суда, паспортные данные истца и ответчика. Далее обязательно указывается наименование документа — исковое заявление.

Сам текст излагается в свободной форме, но обязательно чётко и сжато: с перечислением всех обстоятельств, дат, мест происходивших событий, но без эмоций.

В конце необходимо сформулировать свои требования: «прошу суд признать данную сделку недействительной и…» Также заявление должно содержать перечень документов, которые истец прикладывает к иску в качестве обоснования своих требований.

Срок исковой давности

Лицо, которое являлось участником сделки, имеет право оспорить её последствия в течение трёх лет. Срок отсчитывается с момента исполнения условий сделки.

Если иск подаёт человек, которые не был участником сделки, но она затронула его интересы, срок увеличивается до 10 лет.

Он начинает течь с того времени, когда истец узнал или должен был узнать о начале исполнения условий сделки.

Пример из судебной практики: договор купли-продажи признали недействительным

Гражданин Кайгородцев А. Н. обратился в суд с просьбой признать договор купли-продажи, заключённый между ним и его невесткой, Кайгородцевой И. Г., недействительным. Объектом договора являлась квартира Кайгородцева И. В.

Притворная сделка с недвижимостью признаётся недействительной в суде

В защиту своей позиции истец объяснил, что его невестка хотела получить материнский капитал и с этой целью предложила ему заключить фиктивный договор. После обналичивания денежных средств Кайгородцева И. Г.

обещала вернуть права на квартиру обратно свёкру. Желая помочь молодой семье, Кайгородцев А. Н. согласился с предложением, и сделка была проведена.

Однако, получив желаемое, ответчица не спешила расставаться с правами на якобы приобретённое жилье.

Суд поддержал Кайгородцева, причём в качестве доказательств были приняты те обстоятельства, что в течение двух лет, прошедших с момента заключения соглашения, истец не получал от невестки указанной в договоре оплаты, а ответчица не пользовалась своими правами на квартиру: не вселялась в неё и не брала на себя никаких расходов, связанных с эксплуатацией.

Как мы видим, доказательства истца были только косвенными, тем не менее их оказалось достаточно, чтобы сделка была признана судом мнимой и аннулирована. Причём несостоявшейся покупательнице пришлось вернуть в Пенсионный Фонд сумму, равную незаконно полученному семейному капиталу.

: оспаривание договора дарения недвижимости на основании намеренного введения в заблуждение

В настоящее время в судах накоплена обширная практика по рассмотрению дел, связанных с недействительными сделками. Решаясь на сомнительные, с точки зрения гражданского права, действия, необходимо помнить, что есть риск не только утратить незаконно приобретённую выгоду, но и лишиться напрасно потраченного времени, нервов и сопутствующих заключению договора расходов.

  • ozakone
  • Распечатать

Источник: https://ozakone.com/grazhdanskoe-pravo/mnimyie-i-pritvornyie-sdelki.html

������������������ ������ ���� ������������������, ������ ����������������, ������ ������������ �������� ������������������

Фиктивный договор купли продажи квартиры

���������� ������������ ���������������������� �������������� ���������������� ���������������� ���� ���������������������� ���������� �������������������� �������� ����, ���������� �������������� ������������������ ���������� �� �������������� �������� �� ����������������.

�������� ������������������������������ �������� ������������ – �������� �� ���������������� ���� ������������������ ���������������������� ����������������������, �� ���������� ����������������.

������������������������ ������������ ���������� ���������������� ���������������� ���������������� �� ��������, ������ �������������� – ������������, �� ���� ���������� �������� ���������� ���������� �������������� ������ ���������� ��������������.

���������������� ���������� �������������������������� �� ���������� – �������������� �������� ���� ���������� ��������������������������������.

�� ������������ �������������� ���� ������������ ������������ ���������� �������������������� ������ ����������������, ������ �� ��������������������.

���� �������� ���������� �������������������� ���������������� ���������� �������� ���������������������� ���������������� ����������������.

�������� �� ������, ������ ���� ������������, �������� ������������ �������� ���������� ���� ��������������, ���� ���� ������������ �������������� ���� �������������������� �������������� ������������������������ �� �������� �� ������������ ������ ������������ ������������ ���������������������� ���� ��������������. ���� ���������������� ���������� ���������� ���������� ���������� �������������� �� ������������, ���������� ������������ ������ ��������������������. ���� ���������������� ���������� �� ���������� ���� �������� ������������������ ������������ ������, ������ ���������� �������� �������������������� ���������� ���������������������� ����������������. ���������� �������������������� ���� ������������������ ���������� ����������������, ������ ���������������� ���������� ������������ ���������������������� �� ������������������ ������������ – �������� ���� ���������� ��������������������.

�� ���������� ���� ������������, �������������� ���������������� ������������������ ������������������ ����������, ������������������������ ���������������� �� ���������������� ��������, �������������� ���������� ������������ ������ ���������� ��������������.

������ ���������������� �� ��������, ������ ���������� ������������������ �������������� �������� �������� �� ����������������. ������������ ���������������� ������ �������������� ��������������, �� ������������ �������������������� �������������� ������������ ��������������.

������������ ������������������ ������, �� ������ ������������ ������������������, �������������� ������������, ������������ �������� ���������� ������ ������ ������������������������������ ��������������������.

�� ���������� ������������ ������������ �������� �������������� ������������ ���������������� �� ������������������ ������������ �� ��������������������������, �� ������������ – ������ ����������. �� �������� ������������������ ������ ������������������ ���������� ���� ���� ������������.

���� ���������� �������� ���������� ���� �������������������� ��������, ������ ������������ ���� ������������ ��������������, �������������� ���� ���������������� �������������� ���� ���������������������� ����������.

�������� ����������, ���������� �������������� �������������������� ��������������, ���������� ���������� ���������� ������������������ ���������������� ����������

�������� �������������� ���������������� �� �������������� ������������ ������������ ������ ����������. ���������� ������������������ ���������������� ������������������ �� ���������� ���������������� �������� ��������������.

������������ ������, �� ���������������������� �������������� ������������ ������������ �������� – �������� ������������������ ���������� �� �������� ����������������. ���������������������� �������������� �� �������������� ������������ ���������� ������������.

������������ ���������������� ������ ��������������.

�������������� ���������� ������������������ ������ ���������� – ������������ ���� �������������� ������������ ���������������� ������������������ ���������������� �������� ��������������. ������ �� �������� ��������������. ������������ �������� ��������������������.

�������� �� ������������������ ������������ ������ ������������������ ������ . �� ���������� �������������� ���� ���������� ���� �������������������� ������������ ����������������������.

�� �������� ��������������, ���������������� ���������������� ����������������, ���������� �� ������, ���������� �������������� ���������� �������� ������������ ������ “������������������������������ ��������������������” ������������ ��������������.

�� ���������� ������������������ �������������������� ���������� �������� ���������� �������������������� �� ������ �� ���������������������� ���������������� �������������� �������������� �������������������� ��������������, �������������� ���� ���������� �������� ���������������� ������������-����������������.

������������������������ �������������� �������� �������������� �� ������ ��������������������, �������������� �� �������� �������������� , ������ ������������ ������������ �� ������������ ���� ������������, �� ���������� ���������������� ���������������� �������������� �������� �� ����������������.

���� �������� ���������� �������������������� ������������ �� �������������������� ���� ���������������� �� �� �������� ����������������. �������������� ���������������� ������ �������������� �� �������� �������������� ����������������.

�� ���������� ������������������ �� ���������� ���������������� ��������������������. ������������������ �������������������� �������� ���������� ���� �������������������� �������� �� �������������� ���������������� �������� ��������������.

�� ������ �� ������ ��������������������.

������������������ ������, ������������ ��������, ������������, ������ �������������� ���� ������������������, ������������ ���� ���������������� ��������������������. �� ������ ����������������������, ������ �������������������� ��������������������, ������������ ������ ������������ ������������ �������������������� �� ������.

�������� ������������, �������������������� ���� ������ �������� �������������� ���������������� ���� ������������������������ ��������������, ������ ������.

������ ������ ���� �������������� ���������������� ������������ ���� ������������������ ������������ – ���������� ������������������ ���������������������������� ���� �������������� �������������������� ������������ �������������� �������������� ��������������������������������, ���������������������� �� ��������.

���������� ���������������������������� ������������������ ������������������, ������ �������������������������� ������������ �������� �������������������������� ������ ���� ����������������������, ������ �� ��������������. ������ ���������� ���������������� ������������������ ������������������ ������������, “�� ������ ���������� �� �� ������������ ����������”.

���� ������������ ������������������, �� ���������������������� ��������������, ���������� �������������� �������������������� ��������������, ���������� ���������� ���������� ���������������� ����������. ������, ����������������, �� ���������� ���� ���������� ������ ���������������������� �������������� �� ���������� �� ���������������� �� ��������������.

������������������ ���������� �������������� �������������������� ���������������������� ���� �������������� �� ������������������������ ���������������� �� ���������������� �������������������� ���������� �� �������� ���� ������������������, ������ �� �� ���������������� ��������������.

�� ���������� ������������������ ������ �������������� ������ ��������������.

Источник: https://rg.ru/2020/10/19/verhovnyj-sud-rf-raziasnil-kak-dokazat-chto-sdelka-byla-fiktivnoj.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.