Договор купли продажи недвижимости особенности

На что обратить внимание при оформлении договора купли-продажи: недвижимость — Право на vc.ru

Договор купли продажи недвижимости особенности

Надеюсь, каждый из нас хотя бы раз заключит такой договор со стороны покупателя. Поэтому материал для всех — это сборник из законов, судебной практики и опыта. Сохраните на всякий случай.

Не глядя можно купить плеер, пену для бритья или маску для волос — что-нибудь не дороже 2 тысяч рублей. Если обманут, будет обидно, но не очень. Покупать таким же образом недвижимость — нельзя. И договор стоит читать предельно внимательно. На что обращать внимание, что недопустимо, а что можно оставить, но с оговорками — в этой статье.

Этот пункт про чистоту сделки — до подписания договора вы должны проверить ряд документов, чтобы быть уверенными и в благонадежности продавца, и в юридической чистоте самой квартиры.

1. Взгляните на паспорта всех совершеннолетних собственников. Данные в паспортах должны сходиться со всеми данными в документах на квартиру

2. Проверьте историю квартиры, запросив выписку из ЕГРН (один из самых важных документов, которые вы должны получить) — желательно проверить всю цепочку собственников. Изучите правоустанавливающие документы — если не сделать этого, вы не поймете, чью именно квартиру продают

3. Запросите выписку из Росреестра — по квартире не должно быть никаких споров, ограничений и обременений (например, квартира находится в ипотеке, а значит — в залоге у банка)

4. Супруги, бывшие или нынешние, могут иметь право на совместное имущество — попросите нотариально заверенное согласие супруга на продажу

Выписка ЕГРН выглядит вот так. По сути, в этом документе содержатся все важные сведения о квартире, которые вы должны знать

Такой договор вы заключаете, чтобы закрепить ваше намерение купить квартиру и обязать продавца снять объявление о продаже. Когда вы выбрали квартиру — объявление еще висит, а вам нужно, чтобы продавец его убрал. Таким образом больше никто, кроме вас, не будет на эту квартиру претендовать.

Ведь с момента вашего «знакомства» с квартирой и заключением договора может пройти и месяц, и два. Поэтому, по правилам делового оборота, должен быть заключен договор предварительной купли-продажи, по которому вы платите продавцу либо задаток, либо аванс.

Это такой способ обеспечения обязательств.

Объявление на vc.ru Отключить рекламу

В таком договоре стороны предварительно согласуют все основные условия сделки, а вы, как покупатель. вносите часть денег.

Квартира остается за вами и просто ждет сделки — можно сказать, вы её забронировали.

Часто в договор добавляют положение о том, что, если до определенного числа стороны не заключили основной договор, то договор предварительной купли-продажи прекращает свое действие.

Самое главное здесь тоже касается денег.

  • Если агентство заключает с вами договор об оказании услуг — они возьмут деньги за свои услуги (хотя бы предоплату) в любом случае. Даже если вы или продавец отказываетесь от заключения основного договора купли-продажи, агентство просто не вернет вам деньги
  • Иногда агентства подменяют понятия — вместо предварительного договора купли-продажи дают вам на подпись договор об оказании услуг (по которому, напомню, вы будете должны им, даже если сделка сорвется) или договор бронирования квартиры. Учтите, что это совсем другие правоотношения, и требуйте именно предварительный договор купли-продажи

Пример: сейчас мы ведем клиента, который хотел купить квартиру и обратился в агентство. В процессе он узнал, что при её покупке собственником были использованы средства материнского капитала. Это обстоятельство затрудняет покупку, и он решил отказаться.

Но до этого заключил с агентством договор именно об оказании услуг. Теперь агентство заявляет, что свою работу они выполнили — организовывали им встречи, сводили людей.. А вот за юридическую чистоту квартиры и прочие нюансы они не в ответе.

Дело уже в суде, но клиент, как вы понимаете, не получает от происходящего большого удовольствия.

Самое важное — внимательно читать его от начала и до конца. Это недвижимость. А ваш продавец вполне в состоянии подождать 20 минут, пока вы ознакомитесь с договором. Если не понимаете каких-то положений или договор написан очень сухо — тем самым юридическим канцеляритом, который не каждый юрист поймет — просите разъяснений. Еще лучше — привлекайте к процессу юриста.

1. Проверьте содержание самого договора. Любой суд признает сделку недействительной, если в договоре не будет его предмета (покупки/продажи квартиры), цены и сторон

2. Уделите внимания порядку оплаты. Часто договор купли-продажи содержит в себе положение об авансе или задатке — вы вносите своеобразную предоплату продавцу. Так вот, если вы — покупатель, то вам выгодней аванс.

Дело в том, что у аванса и задатка разный правовой режим — задаток подразумевает обеспечительную функцию, аванс — нет. Это значит, что, если в вашем договоре купли-продажи есть положение о задатке (и вы его заплатили), при срыве сделки по вашей вине задаток останется у продавца.

А вот аванс обеспечительной функции не несет — если что-то пойдет не так, вам его вернут.

3. Примите участие в составлении договора — с продавцом вполне можно договориться о тех условиях и сроках оплаты, которые будут удобны и вам, и ему. Если же договор вам дали по факту (что нежелательно) — то просто читайте внимательно.

При уплате задатка и срыве сделки по вашей вине деньги остаются у продавца. Но если сделку срывает продавец, то вы получаете всю внесенную сумму обратно в удвоенном размере.

Также при внесении задатка часто оформляется дополнительный договор (заверьте у нотариуса) — в нем указывают время и место оформления, сведения о сторонах и предмет договора. Несмотря на это, если у вас есть возможность выбора — выбирайте аванс.

Вряд ли вы планируете нажиться на 1 случае из 100, что продавец сорвет оформление договора.

Очень понятная таблица с сайта Law-divorce.ru. Объясняет разницу между задатком и авансом в разных случаях​

Договор купли-продажи лучше заверить у нотариуса. Если хотите чувствовать себя комфортно — очень рекомендую. Нотариус будет лично запрашивать все выписки из реестра, документы, запросит категорию помещения… Это сэкономит вам время и отчасти обезопасит — продавец может и нарисовать документы.

Это — самые главные и важные пункты. В остальном — уделите договору ровно столько времени, чтобы быть в нем уверенным. Если есть возможность — заплатите юристу, чтобы он проверил сам. Если вы лично не понимаете каких-то положений — просите переделать. Нигде нет требований, чтобы договор был написал сухим канцеляритом. И еще раз проверьте.

Источник: https://vc.ru/legal/107404-na-chto-obratit-vnimanie-pri-oformlenii-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimost

Вопрос №55. Особенности договора купли-продажи недвижимости

Договор купли продажи недвижимости особенности

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру, другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять и уплатить за имущество определенную сторонами цену.

Этот договор выделяется в самостоятельный вид договора купли-продажи по предмету – недвижимости.

По общему правилу в качестве продавца должен выступать собственник недвижимого имущества. Есть ограничения по поводу отчуждения недвижимого имущества унитарными предприятиями, учреждениями. Каких-либо ограничений по поводу возможных покупателей нет.

Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность договора.

Переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации. Поэтому право собственности на недвижимость возникает у покупателя на основе сложного юридического состава: 1) заключенного договора купли-продажи недвижимости; 2) акта государственной регистрации перехода права собственности.

Регистрировать сам договор теперь не нужно!!! Когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

К числу существенных условий договора продажи недвижимости относятся условия о предмете продажи и цене продаваемого имущества. Требуемые законом данные о продаваемой недвижимости содержатся в специальных документах. Это планы участков, кадастровые паспорта.

При переходе права собственности на недвижимость переходят права и на земельный участок, который занят недвижимостью. Единство юридической судьбы участка и расположенного на нем строения.

Передача недвижимого имущества осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче. Это обязательное условия для исполнения обязательства.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Вопрос №56. Понятие, значение, сфера применения договора поставки. Основные элементы обязательства: стороны, цены, срок. Форма и порядок заключения договора.

По договору поставки поставщик, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется передать в обусловленный срок или сроки, производимые или закупаемые им товары покупателю для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием.

Д-р консенсуальный, возмездный, двусторонне обязывающий. В качестве поставщика может выступать только ИП или коммерческая организация. Товары передаются покупателю для их использования в предпринимательской деятельности. Поэтому и покупатель как правило предприниматель.

Значение:необходимость обеспечения детальной правовой регламентации отношений, складывающихся между профессиональными участниками имущественного оборота.

Наиболее оптимален договор поставки для регулирования взаимоотношений между производителями товаров и поставщиками сырья; между изготовителями и оптовыми торговыми организациями. Данные правоотношения должны отличаться стабильностью и иметь долгосрочный характер.

Поэтому преобладающее значение имеют не разовые сделки, а долгосрочные договорные связи между поставщиками и покупателями.

Предмет – товары, предназначенные для использования в предпринимательской деятельности (для перепродажи, для изготовления и т.д.) – существенное условие.

Форма договора поставки – письменная. В случае заключения договора между гражданином и предпринимателем на сумму менее 10 тысяч рублей может заключаться в устной форме.

Существенным условием поставки является срок передачи товаров, т. к. заключение и передача, как правило, не совпадают. 1.

В случае, когда сторонами предусмотрена поставка товаров в течение срока действия договора поставки отдельными партиями и сроки поставки отдельных партий (периоды поставки) в нем не определены, то товары должны поставляться равномерными партиями помесячно, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов, существа обязательства или обычаев делового оборота. 2. Наряду с определением периодов поставки в договоре поставки может быть установлен график поставки товаров (декадный, суточный, часовой и т.п.). 3. Досрочная поставка товаров может производиться с согласия покупателя. Товары, поставленные досрочно и принятые покупателем, засчитываются в счет количества товаров, подлежащих поставке в следующем периоде.

Цена договора не относится к существенным условиям договора, и она определяется по соглашению сторон.

Статья 507. Урегулирование разногласий при заключении договора поставки

В случае, когда при заключении договора поставки между сторонами возникли разногласия по отдельным условиям договора, сторона, предложившая заключить договор и получившая от другой стороны предложение о согласовании этих условий, должна в течение тридцати дней со дня получения этого предложения, если иной срок не установлен законом или не согласован сторонами, принять меры по согласованию соответствующих условий договора либо письменно уведомить другую сторону об отказе от его заключения.

Сторона, получившая предложение по соответствующим условиям договора, но не принявшая мер по согласованию условий договора поставки и не уведомившая другую сторону об отказе от заключения договора обязана возместить убытки, вызванные уклонением от согласования условий договора.

Вопрос №57. и исполнение договора поставки. Ответственность сторон за ненадлежащее исполнение условий договора поставки.

Под содержанием договора поставки понимается совокупность прав и обязанностей сторон, отраженных в условиях (пунктах) договора. По договору поставки поставщик обязывается поставлять обусловленные товары в течение срока действия договора, а покупатель – принимать и оплачивать товары по установленным в договоре ценам.

В договоре указываются: 1) наименование и количество подлежащих поставке изделий; 2) ассортимент; 3) их качественная характеристика; 4) комплектность; 5) требования, предъявляемые к таре, упаковке, пакетированию; 6) общий срок действия договора и сроки поставки; 7) порядок доставки; 8) цены на товары и общая сумма договора; 9) порядок и форма расчетов; 10) платежные и почтовые реквизитыпоставщика и покупателя; 11) другие условия, которые должны быть предусмотрены в соответствии с законодательством, а также условия, которые поставщик и покупатель признают необходимым предусмотреть в договоре.

Особенности содержания договора:

Поставщик может исполнить обязанность разными способами:

вручение товара покупателюв местонахождении покупателя;

• путем выборки товара (получение товара в местонахождении продавца);

• передача товара третьему лицу не покупателю (д-р в пользу 3го лица; покупателю необходимо уведомить поставщика о том, что товар необходимо отгрузить 3му лицу – «отгрузочная разнарядка»).

Важное значение имеет восполнение недопоставки – поставщик, допустивший недопоставку в отдельном периоде, обязан восполнить недопоставленное количество товаров в следующем периоде в пределах срока действия договора. Покупатель обязан проверить качество и количество принятых товаров и о несоответствии сообщить поставщику!!!

Неисполнение поставщиком обязанности по поставке товаров покупателю либо просрочка в исполнении этой обязанности влечет применение ответственности в форме возмещения убытков или взыскания неустойки (если она предусмотрена законом или договором). Если не весь ассортимент поставлен – то нельзя покрыть недопоставку товарами другого наименования.

В случае нарушения поставщиком условий договора поставки о качестве и комплектности и получившему уведомление покупателя о недостатках поставленного товара – у поставщика право заменить либо доукомплектовать товары.

Покупатель может отказаться от оплаты товаров ненадлежащего качества или некомплектных, а если они оплачены – потребовать возвращения уплаченных сумм. Если не выполнены обязательства по поставке необходимого количества, то у покупателя право приобрести непоставленные товары у других лиц с отнесением на поставщика всех расходов на их приобретение.

Если покупатель отказывается от товаров – он должен принять их на ответственное хранение и сообщить поставщику.



Источник: https://infopedia.su/8x53d.html

Особенности содержания договора купли-продажи недвижимости

Договор купли продажи недвижимости особенности

Чуйков, Р. Ю. Особенности содержания договора купли-продажи недвижимости / Р. Ю. Чуйков. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2018. — № 47 (233). — С. 162-164. — URL: https://moluch.ru/archive/233/54162/ (дата обращения: 03.02.2021).



В настоящее время все большее внимание уделяется процессам, связанным с недвижимостью. Именно поэтому в представленной статье проведен анализ актуального вопроса особенностей содержания договора купли-продажи недвижимости. Методология исследования — анализ научной литературы по заданной проблеме, а также практического отечественного опыта.

Ключевые слова: содержание, договор, купля-продажа, недвижимость, хозяйство, собственник, юридическое лицо, субъект.

Покупка или продажа — это самые распространенные виды сделок с недвижимостью. Общие положения о подобных сделках освещены в § 7 гл. 30 ГК РФ. В Земельном Кодексе РФ рассмотрены особенности сделок с земельными участками, а в Кодексе торгового мореплавания РФ — с морскими судами [1].

Субъектами договора купли-продажи в роли продавцов и покупателей имеют право выступать физические и юридические лица. В отдельных случаях продавцом или покупателем недвижимости могут выступать иные субъекты гражданских прав — Российская Федерация, муниципальные образования и т. д.

При этом продавец является собственником недвижимости в подавляющем большинстве случаев [2]. Государственные учреждения, казенные предприятия и другие организации с правом хозяйственного ведения или оперативного управления, не являющиеся собственниками имущества, в исключительных случаях также могут быть субъектами договора купли-продажи.

Эти исключения описаны в статьях 295, 297 и 298 ГК РФ [3].

Договор купли-продажи недвижимого имущества — это соглашение двух сторон, в котором продавец берет на себя обязательство на возмездной основе передать в собственность покупателя определенный объект недвижимости, а покупатель, в свою очередь, обязуется принять этот объект и уплатить за него оговоренную сторонами сумму. Такое соглашение является двусторонним и взаимным.

Объекты недвижимости — это особая категория объектов, характеристики которых определены законом. Недвижимым считается имущество, обладающее характерными признаками:

‒ Прочная связь с землей.

‒ Отсутствие возможности переместить объект без существенных нарушений целостности его конструкции.

‒ Предназначение для длительного использования.

‒ Сохранение первоначальной формы в течение длительного периода времени.

‒ Наличие индивидуальных признаков, отличающих объект от прочих.

‒ Часть имущества, которое подлежит перемещению, отнесена к недвижимости для удобства государственной регистрации.

Опираясь на данные характеристики, можно выделить три группы недвижимых объектов:

  1. Земельные участки, недра, постройки. При этом постройкой считается сооружение, не подлежащее демонтажу и переносу на другое место, имеющее фундамент.
  2. Жилые и производственные комплексы.
  3. Речные, морские и воздушные суда, космические корабли.

Особо стоят недостроенные объекты недвижимости. Сделки купли-продажи с недостроенными строительными объектами признаны возможными.

Предметом договора купли-продажи не могут выступать земли сельскохозяйственного назначения, земли, находящиеся во временном пользовании, земли оздоровительного и историко-культурного значения.

Договор купли-продажи недвижимого имущества содержит два основных условия — предмет и цену сделки.

Предмет такого договора — любое недвижимое имущество, признанное таковым законом (участок земли, капитальная постройка, квартира, жилой комплекс и проч.).

В договоре обязательным порядком указываются данные, определяющие местоположение объекта и характеризующие его — адрес, год постройки (если это здание), площадь, назначение.

Договор не будет признан согласованным сторонами и заключенным, если эти данные не будут в нем указаны.

План земельного участка с его кадастровым номером, план объекта недвижимости предоставляются в обязательном порядке при купле-продаже отдельно стоящего здания. Такие здания или сооружения должны иметь технический паспорт с указанием целевого назначения и планом объекта, и справку из бюро технической инвентаризации с данными технического учета и инвентаризации объекта.

Закон требует соблюдение условия определенности продаваемого объекта недвижимости, что означает его реальное существование и факт регистрации в государственном реестре. В случае уничтожения недвижимого имущества (пожара или разрушения) право собственности на него заканчивается, даже если это не отображено в государственном реестре.

Своей спецификой обладают сделки купли-продажи доли недвижимого имущества. Физически неделимые объекты недвижимости условно делятся на части между собственниками, при сделке с такой частью речь идет о продаже доли в праве собственности.

Существуют свои нюансы при продаже жилых объектов недвижимости. Предметом договора в случае сделки с жилыми помещениями могут выступать приватизированные, приобретенные в собственность, полностью оплаченные в составе жилищно-строительных кооперативов помещения. Стороны договариваются о предмете сделки, определяют его характеристики, адрес, площадь, этаж.

При проживании в помещении людей, сохраняющих право пользования этим недвижимым имуществом, необходимо предоставить полный перечень проживающих, указав их права на пользование жилым помещением, подлежащим продаже.

Право несовершеннолетних членов семьи собственника на проживание и использование должно быть закреплено в обязательном порядке. Продажа жилого помещения с проживающими там несовершеннолетними детьми возможна только с разрешения органов опеки.

Копии договоров по отчуждению жилой площади должны быть предоставлены в течение месяца с момента выдачи разрешения на получение сделки в органы опеки.

В случае регистрации договора продажи жилого помещения, полученного продавцов по наследству или в результате дарения, необходимо предоставить справку об уплате налога на наследство или дарение.

Когда жилое помещение продается с публичных торгов, продавцом выступает уполномоченное юридическое лицо, имеющее право совершать сделки с имуществом должника.

Продавая предприятие, продавец обязуется передать в собственность покупателю предприятие как имущественный комплекс. В основном договор купли-продажи используется только при приватизации государственных предприятий. В бизнесе применение такого договора экономически нецелесообразно.

Второе обязательное условие содержания договора купли-продажи недвижимости — условие о цене объекта, согласованного обеими сторонами. Без указания цены договор считается недействительным. Цена за отдельно стоящее на земельном участке здание указывается вместе с ценой за соответствующий участок, если иные условия определения цены не прописаны в договоре отдельно.

Покупатель должен выполнить обязательство по договору и оплатить приобретаемое недвижимое имущество. Стороны договора сами решают, какая форма оплаты их устроит. При оплате недвижимости возможны рассрочка, кредит, предварительная оплата, ипотека.

Продавец обязан передать покупателю право собственности на недвижимость по договору, поэтому, если отдельно условия не оговорены, именно на плечи продавца ложатся расходы по регистрации перехода права собственности.

Договор оформляется в письменном виде как один документ, подлежащий подписанию обеими сторонами. Соблюдение формы договора является обязательным условием его действительности. Нотариально удостоверять договор купли-продажи недвижимости необязательно, но при желании возможно [4].

Покупатель считается вступившим в право собственности только в момент государственной регистрации. Этот момент наступает в день внесения записи в государственный реестр прав.

Все существующие обременения продавца в обязательном порядке указываются в договоре купли-продажи. В случае отсутствия такой записи в регистрации договора может быть отказано.

В случае уклонения от обязательной регистрации перехода права собственности каким-либо участником договора суд выносит решение о такой регистрации при обращении второй стороны [5].

В особых случаях нужна государственная регистрация самого договора купли-продажи дополнительно к регистрации перехода права собственности (например, в договоре продажи предприятия).

Регистрация судов производится в Судовом реестре, после чего покупатель получает свидетельство о собственности на судно.

Литература:

  1. Брагинский М. И. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества / М. И. Брагинский, В. В. Витрянский. — М.: Статут, 2016. — 780 с.
  2. Масурков А. В. Гражданское право: Учебное пособие / 5-е изд2013. — 486 с. [Электронный ресурс].

Источник: https://moluch.ru/archive/233/54162/

Как оформить договор купли-продажи квартиры

Договор купли продажи недвижимости особенности

Ольга Макеева

купила квартиру

Если вы решили купить или продать квартиру, без договора купли-продажи не обойтись.

Это соглашение двух сторон о том, что одна из них передает квартиру, а другая платит за нее деньги.

Договор купли-продажи нужен, чтобы зафиксировать все условия сделки и зарегистрировать право собственности на квартиру.

Что вы узнаете

Скачать бланкПосмотреть образец

Стороны договора купли-продажи — это продавец и покупатель. Ими могут быть и физические, и юридические лица.

Если обе стороны договора физические лица, они должны быть дееспособными. Дееспособность — это когда у человека есть права и обязанности, за которые он несет ответственность. Как правило, дееспособность наступает в 18 лет. До совершеннолетия от имени гражданина выступают его законные представители — родители или опекуны.

Суд может признать недееспособным совершеннолетнего человека, если он страдает психическим заболеванием либо злоупотребляет алкоголем или азартными играми. Тогда для продажи квартиры потребуется согласие опекуна.

Часто суд принимает решение о недееспособности гражданина очень долго. Иногда человек уже не понимает, что делает, но решения о лишении дееспособности еще нет. Это риск для второй стороны. Посоветуйтесь с юристом, прежде чем подписывать договор купли-продажи.

договора. Стороны могут заключить любой договор, не противоречащий закону. Но есть существенные условия, без которых любой договор купли-продажи будет недействительным:

  1. Цена.
  2. Предмет договора, включая адрес и кадастровый номер квартиры.
  3. Перечень лиц, которые вправе пользоваться квартирой после ее продажи, и права, которые они будут иметь на квартиру.

Акт приема-передачи квартиры. Без акта приема-передачи продавец не сможет продать, а покупатель принять квартиру. Передаточный акт — это важная часть договора купли-продажи квартиры. Он подтверждает факт исполнения обязательств сторон по договору.

Если вы покупатель, не подписывайте акт до тех пор, пока не проверите состояние квартиры.

Так выглядит заполненный акт приема-передачи квартиры

Любой договор купли-продажи можно заверить у нотариуса добровольно для собственного спокойствия и дополнительной правовой экспертизы сделки. Договор обязательно заверять, если вы продаете или покупаете:

Договор купли-продажи квартиры вступает в силу с момента подписания. Чтобы официально владеть квартирой, зарегистрируйте право собственности в Росреестре.

Документы. Перечень документов для государственной регистрации права собственности индивидуален в каждом случае. Уточняйте его в МФЦ, региональном управлении Росреестра или по телефону 8 (800) 100-34-34.

В любом случае для регистрации сделки понадобятся паспорта всех продавцов и покупателей — физических лиц или учредительные документы юридических лиц, оригиналы и копии договора купли-продажи.

Документы, которые нужны для проверки юридической чистоты квартиры, и документы для государственной регистрации — это два разных комплекта. В этой статье рассказываем только о документах, которые попросят для государственной регистрации права собственности.

В законе строгих требований к количеству экземпляров договора купли-продажи нет. Один экземпляр заберет себе Росреестр, а остальные экземпляры делают по количеству продавцов и покупателей.

В Росреестре или МФЦ. Для физических лиц это самый простой и недорогой способ. Подать документы на регистрацию права собственности можно в региональном управлении Росреестра или в МФЦ. Запишитесь через интернет или прямо на месте получите талон электронной очереди и дождитесь специалиста.

Дома. Специалист из Росреестра может приехать домой к заявителю и принять документы на регистрацию права собственности.

Такая возможность есть только у ветеранов Великой Отечественной войны, инвалидов Великой Отечественной войны, инвалидов первой и второй группы, если они являются собственниками продаваемой квартиры.

Уточняйте подробности по телефону в ближайшем территориальном подразделении Росреестра.

Почтовым отправлением. Отправить документы на государственную регистрацию права собственности можно по почте с описью вложения и уведомлением о вручении в офис Росреестра по месту нахождения квартиры.

Обязательно заверьте у нотариуса заявление о государственной регистрации права, договор купли-продажи квартиры и доверенность с полномочиями вашего представителя, если сами не можете подписать документы.

В интернете. Подачу документов на регистрацию права собственности онлайн применяют некоторые банки в отношении договоров купли-продажи квартир своих клиентов. Обычно такая форма подачи документов слишком сложна: договор купли-продажи должен быть подписан электронной цифровой подписью всех участников сделки.

Если вы подали документы на регистрацию права собственности в Росреестр, все будет зарегистрировано через 7 рабочих дней. Если в МФЦ — через 9 рабочих дней.

После регистрации права собственности вы получите экземпляр договора купли-продажи со штампом о государственной регистрации перехода права собственности и выписку из ЕГРН. Где и как получать документы, скажет специалист, принявший у вас документы на регистрацию.

Расторжение договора — это прекращение его действия. Покупатель возвращает продавцу квартиру, а продавец — деньги. Расторжение может быть добровольным по соглашению сторон или по требованию одной из сторон в случае нарушения условий другой стороной.

По соглашению сторон. Если заявление о регистрации права собственности на квартиру еще не подано, расторгнуть договор по соглашению сторон проще всего: заключите соглашение о расторжении договора. Если деньги за квартиру уже были переданы продавцу, пропишите в соглашении о расторжении порядок их возврата.

Если заявление о регистрации права собственности уже подано на государственную регистрацию, но право собственности еще не зарегистрировано, стороны подают заявление о прекращении регистрации права собственности. А уже после заключают соглашение о расторжении договора.

Например, продавец не получил оплату за квартиру. Или после оформления всех документов покупатель нашел в квартире такие недостатки, при которых за уплаченную сумму она становится ему не нужна.

В таких случаях расторгнуть договор купли-продажи возможно только в судебном порядке.

Без договора купли-продажи невозможно заключить ни одну сделку с квартирой: продать, подарить или отдать в залог. Если вы потеряете договор, есть риск, что мошенники найдут его и попытаются продать квартиру или присвоить ее себе.

Если вы потеряли договор купли-продажи, заключенный до 31 января 1998 года, найти его будет сложно, потому что государственной регистрации сделок с недвижимостью в то время не было. Информация о квартире до 31 января 1998 года есть в Бюро технической инвентаризации.

Сейчас все правоустанавливающие документы хранятся в архивах государственных органов вечно, но получить документ, равноценный утерянному, не получится. В управлении Росреестра могут предоставить только копию договора купли-продажи. Она не имеет юридической силы и подойдет только для ознакомления.

Если стороны подписали договор купли-продажи, а потом решили внести еще какое-то условие, нужно составить дополнительное соглашение к этому договору и зарегистрировать его вместе с основным.

Если стороны уже подали заявление на государственную регистрацию права собственности, то порядок такой же, как и для расторжения договора: подать заявление о прекращении государственной регистрации, затем заключить дополнительное соглашение. После этого нужно снова подать документы на государственную регистрацию вместе с дополнительным соглашением.

Стороны сами договариваются о расходах на оформление договора купли-продажи квартиры. В такие расходы входят юридические услуги на составление договора, нотариальные расходы и государственная пошлина за регистрацию права собственности.

Расходы на юридические и нотариальные услуги стороны оплачивают пополам, а госпошлину за регистрацию права собственности — покупатель.

В договоре купли-продажи квартиры нет неважных пунктов, но иногда стороны прописывают в нем несущественные условия.

По закону это условие действует автоматически, поэтому в договор специально можно ничего не включать. Но проследите, чтобы не было оговорки об отсутствии залога квартиры в пользу продавца в случае неоплаты.

Заверения сторон. Этот пункт также касается продавца. В нем он гарантирует достоверность всех сведений о состоянии квартиры и ее юридической чистоте. А в дальнейшем отвечает за предоставленные гарантии. Особенно это касается сведений о других лицах, имеющих право пользоваться квартирой, технического состояния сантехники и электрики.

Договор купли-продажи квартиры действует до полного исполнения сторонами обязательств, то есть до передачи квартиры покупателю и денег продавцу.

Недействительные договоры бывают двух видов: оспоримые и ничтожные.

Ничтожный договор — это соглашение, которое заключено с нарушением закона. Такой договор недействителен с момента заключения независимо от того, признал его суд недействительным или нет.

То есть формально сделка была, но юридически она не повлекла никаких последствий.

Несмотря на это, в суд все равно придется обратиться, чтобы доказать ничтожность и вернуть стороны договора в исходное положение, как было до заключения сделки.

Срок исковой давности о признании таких сделок недействительными — 3 года. Он начинается со дня исполнения ничтожной сделки. Если договор предъявляет не одна из сторон сделки, а другое заинтересованное лицо, срок начинается со дня, когда это лицо узнало о начале исполнения сделки.

Второй вид недействительных договоров — оспоримые. Такие договоры заключены с нарушением закона, но будут работать, если никто не обратится в суд с требованием признать их недействительными. Не факт, что суд согласится с иском.

Срок исковой давности для признания сделки оспоримой — 1 год с момента, когда заинтересованное лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав. Если одна из сторон оспаривает сделку, совершенную под угрозой насилия или расправы, срок исковой давности начинается со дня прекращения угроз.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/flat-sale-contract/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.