Банкротство застройщиков особенности

Содержание

Банкротство застройщика при долевом строительстве: особенности, признаки, новые правила

Банкротство застройщиков особенности

Сегодня рынок недвижимости очень нестабилен и некоторые строительные компании порой переживают серьёзный кризис, вынуждающий их объявлять себя банкротами.

Конечно, банкротство застройщика является не только его проблемой, от этого сильно страдают долевые участники строительства. Но, бываю случаи, когда недобросовестные застройщики умышленно заявляют о своей несостоятельности.

В таких ситуациях права людей, которые доверили свои деньги подрядчикам, регламентируются законодательством.

Процедура банкротства застройщика

Банкротство строительной компании – это продолжительный и сложный процесс, который проводится в суде по ходатайству обратившейся стороны. Так как в сфере строительства часто встречается преднамеренное банкротство, эта процедура регулируется отдельно и имеет свои особенности.

Застройщик банкрот должен быть финансового нестабилен и неплатёжеспособен. В процессе судебного разбирательства решаются возможности удовлетворения требований всех кредиторов компании за счёт её имущества.

Несмотря на то что предусмотрено несколько этапов проведения банкротства строительных организаций, на практике процедура выполняется в два этапа.

Вначале проводится наблюдение, когда в строительной компании осуществляется проверка на финансовую устойчивость. Далее, на предприятии назначается временное руководство и начинается этап конкурсного производства.

По результатам первого этапа суд решает запустить оздоровление компании-должника либо объявляет её банкротом, внедряя временное руководство.

Действия дольщика

Банкротство строительной компании – это сигнал для граждан, вложивших свои средства в постройку, после которого им необходимо сразу заявить о своих требованиях. Изначально дольщику, необходимо попасть в реестр требований, который открывается при инициировании банкротства застройщика.

Бездействие дольщиков в данной ситуации может привести к невозможности возмещения их вкладов по договору долевого участия ДДУ.

Чтобы попасть в реестр долевой участник должен направить соответствующее заявление, к которому необходимо приложить доказательные документы (договор, счёта, накладные, квитанции, акты и т. д.). Рассмотрев обращение дольщика, суд включает его в реестр, а исполнением решения далее занимается назначенный судьёй управляющий.

Сроки подачи заявления о включении в реестр кредиторов

Итак, для защиты своих интересов дольщик должен попасть в общий реестр и на это ему даётся 1 месяц.

Таким образом, для принятия участия в процессе рассмотрения дела о признании должника банкротом долевому участнику строительства необходимо успеть в течение одного месяца направить своё ходатайство в суд.

Выполнив это условие, дольщик сможет принимать участие в совещаниях кредиторов и в принятии решений по недостроенному строению.

Если дольщик не направил в течение одного месяца своё обращение в суд, он может это сделать на стадии конкурсного производства в течение двух месяцев с момента уведомления остальных кредиторов об открытии реестра. Распространение уведомлений выполняется путём публикации информации в специализированном СМИ или отправкой писем на адреса кредиторов.

Какие требования к застройщику нужно заявлять

Требования, которые дольщики могут предъявлять к строительной фирме можно разделить на несколько видов:

  • признание права собственности на квартиру;
  • признание права собственности на часть имущества в незавершённом строительстве;
  • возмещение финансовых вложений им убытков с учётом неустойки.

В общем реестре кредиторов существует раздел для требований передачи объектов строительства. Таким образом, дольщик может стать полноправным владельцем недостроенного жилья в случае возможности окончания строительства.

Дольщики могут оформлять свои требования сразу в разных категориях, претендуя на жильё или на возврат денег в результате одно из требований может быть выполнено.

Есть обстоятельства, которые должен учитывать долевой участник, а именно:

  • чтобы стать собственником квартиры дольщик должен получить соответствующее судебное решение и пройти регистрацию в Росреестре;
  • как только один из дольщиков получит в собственность квартиру, она уже не будет участвовать в общих торгах для возмещения обязательств должника;
  • дольщики, получившие право собственности на квартиру, могут объединиться и сформировать жилищный кооператив, чтобы закончить строительство дома или продать его.

Такие ситуации возможны лишь при законченном строительстве. Если дом находится в запущенном недостроенном состоянии и начал разрушаться, его восстановление потребует больших вложений. В таком случае кредиторам выгоднее заявить о требовании вернуть средства привлечённые для строительства многоквартирных домов. Здесь дольщиков могут ожидать следующие трудности:

  • у компании-банкрота может не хватать средств для возмещения затрат;
  • имеющиеся у строительной компании активы сначала направляются на погашение приоритетных выплат, например, судебные расходы;
  • общая масса требований к должнику увеличивается из-за начисленных неустоек;
  • квартиры, которые перешли в собственность других дольщиков уже не участвуют в торгах для возмещения финансовых требований кредиторов.

Очерёдность предъявления требований

Настоящим законодательством установлена очерёдность, согласно которой все кредиторы ожидают свои денежные выплаты.

  1. Физические лица, ожидающие компенсацию за причинённый вред.
  2. Работники строительной компании.

  3. Долевые участники строительства.
  4. Прочие кредиторы.

В первую очередь удовлетворяются требования физлиц и работников компании, а дольщики, которые должны получить квартиру от компании-застройщика, имеют приоритетную право над кредиторами и другими лицами.

Если физическое лицо не оформляло с застройщиком договор долевого участия, но имеет другой тип договора на покупку жилья, оно может получать права дольщика в судебном порядке. Чаще всего суд удовлетворяет подобные требования граждан.

Участники одной очереди в общем реестре имеют равные права и их требования возмещаются пропорционально.

Признаки банкротства

Компании, претендующие на банкротство должны подтвердить свою неспособность расплачиваться перед кредиторами. После направления ходатайства в суд первоначальным признаком несостоятельности строительной фирмы является запуск рассмотрения дела о её банкротстве с последующим предоставлением ему статуса банкрота.

Ключевые признаки банкротства строительной фирмы, которые позволяют начать судебное разбирательство следующие:

  • общая сумма обязательств перед юридическими лицами должна составлять не меньше 100 000 рублей, а перед гражданскими лицами – от 10 000 рублей;
  • просрочка по обязательствам должна составлять больше трёх месяцев;
  • если задолженность невозможно погасить в течение одного месяца.

Особенности процедуры

Инициатор процесса должен быть уверен, что должник является застройщиком, то есть строительной фирмой, которая привлекала финансы дольщиков.

Банкротство строительной организации имеет следующие особенности:

  • процесс ликвидации может быть запущен самим застройщиком на добровольной основе или из-за его неплатёжеспособности;
  • все заинтересованные лица должны быть проинформированы в течение пяти дней о начале процесса для возможности предъявления своих требований к должнику;
  • с момента введения процесса наблюдения выполнение всех исполнительных документов в отношении неплательщика останавливается, а все сделки застройщик обязательно согласовывает с арбитражным управляющим;
  • в процессе используются два типа реестров: от долевых участников строительства и от других кредиторов.
  • согласно требованиям долевых участников, судом принимается решение о возможности передачи им недвижимости из имущества застройщика или погашения имеющейся задолженности;
  • квартиры передаются пайщикам, если сумма выставленной компенсации составляет больше пяти 5 процентов от стоимости объекта.

Если застройщик признал себя банкротом преднамеренно

С целью отсрочки выплат по обязательствам или их полного списания строительная компания может заявить о своей несостоятельности преднамеренно. Такое решение является противозаконным и наказуемым.

Спланированное умышленное банкротство строительной компании может быть организовано застройщиком с разными целями. Для создания необходимой иллюзии должник указывает на свои внушительные затраты в строительство, разоряя свою компанию в глазах других участников процесса.

В процессе фиктивного банкротства строительные фирмы часто используют подрядчиков, пользуясь их услугами без оплаты. Потом следует объяснение застройщика о невозможности оплачивать услуги подрядчиков, и рабочий процесс затягивается. После этого строительная компания инициирует своё банкротство.

Между застройщиком и подрядчиком может существовать договорённость, тогда подрядная организация подаёт ходатайство в суд раньше пайщиков. При отсутствии заговора между сторонами требования долевых участников рассматриваются в суде по установленным нормам.

В этой ситуации обманутые дольщики практически ничем не застрахованы, поэтому к выбору строительной фирмы им нужно подходить очень аккуратно.

Правила

С начала 2019 года Закон «О банкротстве» были внесены изменения, влияющие на процесс банкротства застройщиков, а именно:

  • Был сформирован Фонд защиты прав граждан, который организовал компенсационный фонд, куда все застройщики должны переводить обязательный платёж в размере 1,2% от суммы договора.
  • При банкротстве застройщика, перечисляющего взносы в фонд, долевые участники на законодательном уровне получают дополнительные гарантии, а именно:
  1. Арбитражный управляющий осуществляет поиск новой строительной фирмы для окончания стройки.
  2. На совещании дольщиков может рассматриваться вопрос о возмещении обязательств строительной компании с помощью средств компенсационного фонда.
  3. Кроме средств полученных с фонда, дольщики могут и дальше претендовать на погашение своих требований.
  4. Все решения по каждому объекту строительства принимаются отдельно ¾ участников.
  • Все свои требования пайщики направляют конкурсному управляющему в трёхмесячный срок с момента получения уведомления.
  • Для завершения незаконченного строительства могут быть выделены средства Фонда или целевого кредита, предоставленного застройщику Фондом.
  • Фонд должен обязательно аккредитовать назначенного судом управляющего.
  • Первой процедурой при банкротстве застройщика отныне является конкурсное производство. При наличии достаточного числа оснований для восстановления платёжеспособности должника может вводиться временное руководство.

Нововведения были разработаны для ускорения и оптимизации процесса банкротства, а также для предоставления дольщиками больше возможностей.

Почему банкротятся застройщики

Если банкротство при долевом строительстве основано на достоверных фактах, инициировать процесс банкротства могут следующие участники процесса:

  • компания-застройщик;
  • кредиторы;
  • налоговая служба.

Если преднамеренное банкротство строительных предприятий инициировано лично застройщиками, значит должник желает избежать исполнения своих обязательств, предварительно выводя свои активы.

Реальное банкротство возможно по разным, независящим от него причинам:

  • стремительный рост цен на материалы и услуги;
  • снижение спроса и одновременный рост тарифов и обязательных взносов;
  • возникновение дополнительных непредусмотренных ранее затрат;
  • рост курса валют (при оформлении застройщиком кредита в иностранной валюте).

Эти причины могут привести застройщика к вынужденной приостановке строительства, которая приводит к дополнительным расходам. В результате компания попадает в долговую зависимость, сроки строительства срываются, а кредиторы активизируются.

Процесс разорения застройщика является сложным для всех участников строительства, поэтому каждый из них должен максимально знать свои права и возможности.

Источник: https://bankrotof.net/bankrotstvo-yuridicheskih-lits/zastrojshhik-bankrot-chto-delat-dolshhikam/

Банкротство застройщика: порядок, суд, последствия, адвокат

Банкротство застройщиков особенности

   На сегодняшний день актуальной остается проблема банкротства застройщиков, что не может не расстраивать и не вызывать тревогу и беспокойство. Планируемое новоселье отдаляется или кажется уже совсем невозможным.  Но отчаиваться не стоит. Следует основательно разобраться во всех тонкостях банкротного процесса и начать активно действовать.

ВНИМАНИЕ: наш адвокат Екатеринбурга поможет в процедуре банкротства застройщика: профессионально, на выгодных условиях и в срок. Звоните и записывайтесь на консультацию уже сегодня!

Кто может инициировать банкротство застройщика?

   Инициировать банкротство строительной организации может сам дольщик, если у застройщика имеется задолженность, превышающая сумму 300 000 рублей, которую он не погашает более 3х месяцев. Однако, на практике это достаточно дорого и сложно, даже если создать инициативную группу.

Поэтому проще обратиться с заявлением в органы государственного надзора местного и регионального уровня (на пример, в Департамент государственного жилищного и строительного надзора), а также в Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства.

Указанные субъекты наделены правом обращаться с заявлением о признании застройщика банкротом в арбитражный суд.

   Случается, что сами органы государственной власти становятся инициаторами процедуры банкротства в отношении строительной компании. Обычно это происходит, когда по результатам той или иной проверки выявляются признаки финансовой несостоятельности строительной фирмы. Ещё один вариант, когда сам застройщик инициирует процесс банкротства.

Порядок банкротства застройщика

   При банкротстве застройщика возможно введение процедуры внешнего управления, заключение мирового соглашения и проведение конкурсного производства.

   При внешнем управлении суд назначает управляющего, который становится фактически руководителем строительной организации. В его задачи входит: восстановление платёжеспособности компании и завершение строительства дома.

Вариант заключения мирового соглашения возможен тогда, когда застройщик и дольщик приходят к некому согласию в судебном порядке, в результате чего участник строительства в короткие сроки может получить определенную сумму, но при этом ему придется пойти на некоторые уступки застройщику.

Процедура внешнего управления и заключение мирового соглашения на практике встречаются редко.

   Чаще всего про банкротстве застройщика применяется конкурсное производство, суть которого заключается в продаже всего имущества строительной организации с торгов и взыскание задолженности с должников самого застройщика. Полученные денежные средства затем идут на расчёты с кредиторами, в том числе с дольщиками.

Сколько времени будет длиться эта процедура, решает суд.  По закону конкурсное производство вводится на срок до 6 месяцев, однако судебный орган всегда имеет право продлить указанный срок ещё на полгода.

И чаще всего суд этим правом активно пользуется, поэтому говорить о том, что все пройдет быстро и просто, не приходится.

Иск о признании застройщика банкротом

   Исковое заявление о признании застройщика банкротом подается в арбитражный суд. Оно должно содержать следующую информацию:

  • о размере задолженности, о причинах и времени ее появления, а также о документах, которые подтверждают ее
  • об обстоятельствах того, почему застройщик не выполняет свои обязательства с указанием ссылок на финансовые бумаги компании

   Однако, следует понимать, что, если строительная компания уже признана обанкротившейся и открыто конкурсное производство, дольщику необходимо подавать в арбитражный суд заявление о включении в реестр требований кредиторов с приложением всех необходимых документов. Копию данного заявления и всех приложений предварительно нужно направить конкурсному управляющему ценным письмом с описью вложения.

   После чего конкурсный управляющий свое решение по Вашему обращению публикует в «Едином федеральном реестре сведений о банкротстве», которое всегда можно обжаловать в арбитражном суде.

ПОЛЕЗНО: закажите исковое заявление у нашего адвоката по ссылке, кроме того смотрите видео с дополнительными советами адвоката

Как узнать о процедуре несостоятельности застройщика?

   В случае признания застройщика банкротом, управляющий должен по почте уведомить всех дольщиков об этом событии. Информация о банкротстве строительной фирмы появится в газете «Коммерсантъ». На сайтах «Вестника государственной регистрации» и «Единого федерального реестра сведений о банкротстве» также можно получить необходимые сведения.

   Помимо этого, узнать о банкротстве застройщика можно на сайте арбитражного суда, на котором необходимо открыть раздел: «Картотека дел» и ввести реквизиты (ИНН или ОГРН) застройщика, после чего Вам будет представлен перечень всех судебных дел данной компании.

Что делать обманутым дольщикам при банкротстве застройщика?

   После того как в официальных информационных источниках появилось объявление о банкротстве застройщика и на почтовый адрес пришло соответствующее уведомление от управляющего, Вы должны в течение трех месяцев определиться с тем, что же Вы хотите: деньги или квартиру, а затем заявить свои требования с указанием выбранного варианта.

   Если вы решаете получить деньги, ваше заявление вносится в «Реестр требований участников строительства». После чего должна быть установлена цена жилого объекта, положенному Вам договору, независимым оценщиком, который привлекается конкурсным управляющим за счет застройщика.

После проведения оценки отчет направляется Вам для ознакомления и, если он вас не устраивает, вы всегда можете его оспорить в судебном порядке, в том числе на основании иного отчета об оценке. Если останавливатесь на варианте получения квартиры, Ваше заявление включается в «Реестр требований о передаче помещений».

И здесь есть свои особенности:

  • когда жилой комплекс введён в эксплуатацию, у вас есть все основания претендовать на получение объекта недвижимости;
  • когда дом не готов к эксплуатации, законом предусмотрен вариант достраивания путем передачи объекта незавершенного строительства жилищно-строительному кооперативу или иному потребительскому коооперативу. Нужно понимать, что этот процесс может оказаться весьма длительным и непростым.

   В связи с этим, сложно точно определить, что лучше — выбрать квартиру или требовать деньги. Каждая конкретная ситуация индивидуальна и требует всесторонней оценки и комплексного анализа.

ПОДРОБНЕЕ по ссылке материал о защите дольщиков на нашем сайте

Признание права собственности при банкротстве

   Важно понимать, что, если в отношении застройщика уже возбуждена процедура банкротства, заявление о признании права собственности на квартиру, может быть подано только в арбитражный суд.

   Его следует подавать, когда у объекта недвижимости уже имеется разрешение на ввод в эксплуатацию, а жилое помещение, как отдельное имущество, передано дольщику по акту приема-передачи.

При этом это произошло до того момента, когда суд принял заявление о признании строительной фирмы банкротом. В этом случае есть все шансы на то, что арбитражный суд признает за участником строительства право собственности на жилой объект.

Однако, на практике случается, что суд признает за дольщиком указанное выше право даже тогда, когда документ о передаче жилого помещения отсутствует. 

   Поэтому для того, чтобы определиться, следует ли подавать соответствующий иск в Вашем конкретном случае, необходимо провести оценку всех обстоятельств дела.

И помнить о том, что если все-таки есть возможность признать право собственности на объект недвижимости, лучше ее воспользоваться, поскольку вариант включения ваших требований в «реестр требований о передаче жилых помещений», к сожалению, не всегда гарантирует в будущем получение жилья.

Последствия банкротства застройщика

   Может получиться так, что денежных средств, полученных в результате реализации всего имущества застройщика с торгов, на всех не хватит.

Тогда деньги будут делиться между дольщиками пропорционально, в зависимости от того, сколько каждый из них заплатил за будущую квартиру. При этом денежные средства Вам вернутся лишь частично.

В этой ситуации можно попытаться также получить помощь от «Государственного компенсационного фонда долевого строительства».

   Самый плохой вариант: если окажется, что у строительной компании совсем нет ничего. Такое возможно, когда имущество регистрируется на подставные фирмы и используются иные незаконные схемы выведения денег.

Конкурсное производство на этом закончится и официально будет признано, что денежные средства отсутствуют и удовлетворить требования участников строительства не представляется возможным. И такая картина, к сожалению, является весьма распространенной в наши дни.

Введенные с 1 июля 2019 года эскроу-счета в схему работы застройщиков возможно изменят сложившуюся ситуацию в лучшую сторону.

   Таким образом, если застройщик признан банкротом, не стоит впадать в отчаяние и уныние.

   В настоящее время существуют различные механизмы, позволяющие как достраивать объекты, так и компенсировать дольщикам их финансовые потери.

 Самое важное — это ваши активные действия и регулярный контроль за ходом банкротного процесса. А помощь квалифицированных юристов в значительной степени повысит ваши шансы на успех.

Отзыв о нашем юристе в сфере банкротства граждан в Екатеринбурге

© адвокат, управляющий партнер АБ “Кацайлиди и партнеры”

А.В. Кацайлиди

Источник: https://katsaylidi.ru/blog/bankrotstvo-zastrojshhika/

Банкротство застройщика: причины, особенности процедуры | Правоведус

Банкротство застройщиков особенности

Банкротство застройщика сегодня далеко не редкость, и страдают от этого, к сожалению, обычные граждане, являющиеся участниками долевого строительства.

Процедура банкротства начинается с момента выдачи соответствующего решения арбитражным судом. Права дольщиков регламентированы Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» № 127-ФЗ от 26.10.2002 г.

Банкротство застройщика может быть принудительным или добровольным по ряду причин, основными являются:

  • неправильно составленный бизнес план строительной кампании на начальном этапе; 
  • нестабильность и резкие изменения на валютном рынке, влияющие на увеличение стоимости строительных материалов и оказываемых услуг; 
  • грубые нарушения строительного процесса; 
  • возникновение форс-мажорных обстоятельств. 

Объявить себя банкротом застройщик может как объективно, так и фиктивно, однако последний способ, в случае установления факта преднамеренной несостоятельности, влечет за собой уголовную ответственность.

Что такое фиктивное банкротство?

Сегодня довольно часто в судебной практике встречаются случаи преднамеренного (фиктивного) банкротства застройщиками, когда строительная компания объявляет себя несостоятельной в целях получения прибыли путем выведения крупной суммы денег из активов компании.

Реализация данного процесса предполагает заключение с подрядчиками фиктивных договоров с завышением стоимости строительных материалов. Для того, чтобы доказать или исключить факт наличия преднамеренной несостоятельности, представители налоговой службы осуществляют проверку правильности проведения финансовых операций в период последних 3 лет.

Возврат инвестиций дольщикам в случае обнаружения нарушений застройщиком, объявившим себя банкротом, возможен в судебном порядке.

Особенности процедуры банкротства застройщика

Добровольная или принудительная процедура банкротства включает в себя несколько этапов. Добровольное объявление банкротом застройщика возможно на основании соответствующего решения арбитражного суда.

Обращение в суд может быть подано конкурсным кредитором, который должен предоставить информацию о банкротстве конкретной строительной организации.

В случае вынесения положительного решения о признании застройщика банкротом выполняются следующие основные действия (ст. 28 Закона № 127-ФЗ):

  • Назначение судебного исполняющего для организации ликвидационной комиссии. 
  • Передача в налоговый орган уведомления о банкротстве юридического лица по форме № Р15001. 
  • Передача в службу занятости сведений о сотрудниках компании-банкрота в срок за 3 месяца до ликвидации организации. 
  • Информирование работников об увольнении не менее чем за 2 месяца до ликвидации. 
  • Размещение сведений о банкротстве строительной компании в государственных печатных органах. 
  • Распределение имущества и средств застройщика-банкрота в соответствующем порядке, установленным законом. 
  • Получение подрядчиком в Федеральной налоговой службе выписку из ЕГРЮЛ, подтверждающую окончательную ликвидацию предприятия. 

Последние поправки в Федеральный закон «О внесении изменений…» № 210-ФЗ от 12.07.2011 г., внесенные в Закон № 127-ФЗ, и ст. 17 и 223 АПК РФ в части установления фактов банкротства строительных организаций, устанавливают следующие особенности процедуры банкротства застройщика:

  • После получения положительного решения суда о начале процедуры наблюдения, дело о банкротстве передается для рассмотрения по месту проживания большинства участников долевого строительства или по месту нахождения обанкротившегося застройщика. 
  • Вынесение постановления о запрете передачи земельного участка другим лицам или сдачи объекта в аренду. 
  • Участники долевого строительства должны быть проинформированы о начале процедуры банкротства застройщика в 5-дневный срок. 
  • Готовые квартиры, имеющиеся на балансе обанкротившегося должника, передаются пайщикам. 
  • Сумма компенсации, которую участник ДДУ желает получить от компании-банкрота, не может превышать стоимость объекта более чем на 5 %.

Как защитить свои права участнику ДДУ при банкротстве застройщика

Вполне справедливо, что каждый человек, являющийся участником долевого строительства, желает получить от застройщика готовый объект недвижимости или же, в случае банкротства строительной компании, вернуть вложенные деньги.

Для того, чтобы обезопасить себя от опасных инвестиций, необходимо очень внимательно подойти к данному вопросу еще на этапе подписания договора ДДУ. Права и обязанности дольщика определены Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» № 214-ФЗ от 30.12.2004г.

На основании этого законодательного акта в договоре между строительной компанией и дольщиком должны быть четко определены стороны соглашения – дольщик в этом случае не может выступать инвестором, и в случае наступления банкротства строительной организации, он будет иметь по закону существенные преимущества по защите финансовых прав.

Так, например, дольщик имеет первоочередное право на получение готового объекта жилой недвижимости в будущем доме застройщика, а получить денежную компенсацию взамен квартиры – право третьей очереди (первая очередь – работники, здоровью которых был нанесен вред в период работы у застройщика, вторая очередь – задолженность по заработной плате сотрудникам).

Важно! В случае, если в договоре ДДУ участник прописан, как инвестор, он будет относиться к категории кредиторов, чьи требования при банкротстве застройщика выполняются в последнюю очередь.

После получения соответствующего судебного решения, дольщик вправе претендовать в первую очередь на получение жилого объекта, указанного в договоре ДДУ, в случае, если строительство дома завершается до окончания процедуры банкротства или же, если объект незавершенного строительства выкупается другим юридическим лицом. Важным моментом является составление «Реестра о передаче в собственность помещений жилого типа» арбитражным управляющим, назначенным судом. В случае, если объект жилой недвижимости не был достроен до момента процедуры банкротства и на основании принятого судебного решения будет реализовываться на открытых торгах, средства будут распределяться в следующем порядке: доля погашения денежных требований дольщиков составит 25% от суммы, полученной в результате реализации имущества должника, при отсутствии у компании-банкрота кредиторских задолженностей, процентная доля выплат неустойки застройщиком может достигать 85%.

В соответствии с п. 2 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ дольщики вправе предъявить свои требования к застройщику после получения сведений о введении наблюдения и открытии конкурсного производства следующими способами:

  • Обратиться с заявлением в судебный орган. 

На основании п. 2 ст. 201.

4 Закона № 127-ФЗ дольщик вправе подать заявление в арбитражный суд с требованиями о передаче жилого помещения либо заявление, в котором четко изложить сведения об одностороннем отказе компанией-застройщиком исполнять свои договорные обязательства о передаче жилья и возврате денежных средств участнику ДДУ.

В случае, если сторонами был подписан передаточный акт до момента банкротства застройщика, дольщик вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности на жилое помещение (ст. 201.8 и ст. 201.11 Закона № 127-ФЗ).

Форма и содержание искового заявления должны отвечать требованиям ст. 125 и 126 АПК РФ.

К заявлению прилагается квитанция об уплате госпошлины, копия иска и прилагаемых документов направляются застройщику. При положительном судебном решении право собственности на квартиру будет признано в соответствии с п. 8 ст. 201.11 Закона № 127-ФЗ.

  • Выставить требование о передаче квартиры дольщику.

В случае завершенного строительства и начале процедуры банкротства, дольщик вправе в судебном порядке предъявить требование о передаче ему объекта жилой недвижимости и включения его в реестр требований кредиторов (ст. 201.1, п. 2 ст. 201.4, ст. 201.6 и 201.7 Закона № 127-ФЗ).

  • Требование о денежной компенсации.

В случае отказа застройщиком исполнять договорные обязательства на этапе конкурсного производства, дольщик вправе обратиться в суд с одним из требований о денежной компенсации (ст. 201.5 и ст 201.1 Закона № 127-ФЗ):

  1. о возврате средств, уплаченных до расторжения договора ДДУ; 
  2. о возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненного строительной компанией, объявившей себя банкротом; 
  3. о возврате денежных средств после того, как договор ДДУ будет признан в суде незаключенным или недействительным.

Источник: https://PravoVedus.ru/practical-law/civil/bankrotstvo-zastroyshchika-prichiny-osobennosti-protsedury/

Параграф 7 главы 9 Федерального закона №127-ФЗ

Банкротство застройщиков особенности

В 127-ФЗ банкротству застройщика посвящен отдельный параграф 7. Его применение по отношению к юрлицу гарантирует особый порядок прохождения процесса несостоятельности по сравнению со стандартной процедурой.

Структура и содержание

Банкротство застройщика в 2019 году регулируется с учетом прав дольщиков отдельным параграфом в 127-ФЗ. Ему посвящен параграф 7 главы 9 «О несостоятельности».

Данная глава посвящена особенностям при банкротстве отдельных категорий юрлиц.

Отдельный закон о банкротстве застройщиков в России не действует. Но такое определение часто применяли к 210-ФЗ от 2011 года, который ввел в действие положения седьмого параграфа 127-ФЗ.

Для того чтобы начали применяться положения параграфа 7 по отношению к юрлицу при рассмотрении заявления о банкротстве, арбитражный суд должен признать должника застройщиком. При этом ему следует ориентироваться на положения ст. 201.1 127-ФЗ. Дольщикам выгодно применение норм 7 параграфа, так как по нему они обладают привилегиями перед кредиторами.

7 параграф 127-ФЗ включает статьи 201.1-201.15.4, которые освещают особенности признания юрлица в статусе банкрота финансово несостоятельным.

Участники дела о банкротстве застройщика

Ст. 201.2 127-ФЗ расширяет перечень лиц, которые вправе участвовать в процедуре признания финансовой несостоятельности. Так, согласно ст.

34 127-ФЗ, к таким лицам относят должника, арбитражного управляющего, конкурсных кредиторов и уполномоченные органы.

Также в некоторых случаях к участникам банкротства относят органы исполнительной власти и лиц, предоставивших обеспечение на этапе финансового оздоровления.

Но ст. 201.2 из-за особенностей процесса признания финансовой несостоятельности застройщика включает в число потенциальных участников:

  1. Участников долевого строительства с требованиями о передаче жилых помещений.
  2. Участников строительства с требованиями о передаче машино-мест и нежилых помещений.
  3. Уполномоченные органы исполнительной власти, которые выполняют надзорные функции в области строительства многоквартирного дома.

Обеспечительные меры

По 127-ФЗ допустимо, чтобы земельный участок находился у застройщика как в собственности, так и в аренде.

Но чтобы максимально защитить интересы кредиторов в процессе банкротства, в 201.3 127-ФЗ регламентировано право арбитражного суда на введение обеспечительных мер в виде:

  1. Запрета для арендодателя на расторжение договора аренды земельного участка с застройщиком.
  2. Заключения собственником участка договора аренды с иным лицом.
  3. Запрета на распоряжение участком его фактическим владельцем.

Порядок предъявления требований участниками строительства

В ст. 201.4 приведены особенности предъявления требований участниками строительства. Данная статья регламентирует предъявление следующих категорий требований:

  1. О передаче жилых помещений.
  2. О передаче нежилых помещений и машино-мест.
  3. Денежные требования участников строительства.

Здесь сказано, что после введения этапов конкурсного производства или внешнего управления требования передаются только в рамках процесса банкротства и по правилам, которые прописаны в 127-ФЗ.

Исходя из положений ст. 201.4 127-ФЗ, процедура банкротства застройщика может включать только два этапа: конкурсное производство (при отсутствии шансов на восстановление платежеспособности) или внешнее управление (если есть шансы восстановить платежный баланс). Тогда как стандартный процесс признания несостоятельным юрлица может включать этапы наблюдения, финансового оздоровления, внешнего управления и конкурсного производства. Таким образом, банкротство застройщика происходит в ускоренном упрощенном порядке и в большинстве случаев сводится к этапу конкурсного производства. По результатам его прохождения компания ликвидируется.

В ст. 201.4 127-ФЗ также сказано, что после введения в отношении должника этапа конкурсного производства действие исполнительных документов автоматически прекращается.

Положения п. 2 ст. 201.4 127-ФЗ обязывают руководителя компании-застройщика передать конкурсному управляющему сведения обо всех участниках строительства в течение 10 дней после утверждения арбитражным судом кандидатуры управляющего.

Управляющий, в свою очередь, уведомляет участников строительства об открытии конкурсного производства и возможностях предъявления участниками застройки требований о передаче жилых помещений или денежных требований.

В уведомлении управляющий указывает порядок и сроки предъявления требований и включения их в реестр. Все расходы по уведомлению кредиторов перекладываются на должника.

В  п. 3 ст. 201.4 127-ФЗ указано еще на одну особенность предъявления требований в процессе банкротства застройщика. В стандартном случае перед включением в реестр требования должны найти подтверждение у арбитражного суда. По параграфу 7 требования передаются конкурсному управляющему, и тот самостоятельно включает их в реестр без участия арбитражного суда.

На основании п. 4 ст. 201.4 127-ФЗ реестр требований кредиторов в рамках конкурсного производства закрывается в течение 3 месяцев. Этот срок отсчитывается с даты открытия конкурсного производства (при стандартной процедуре банкротства юрлица реестр требований кредиторов закрывается в течение 2 месяцев после введения процедуры конкурсного производства). При этом требования участников строительства включаются в реестр, если они были поданы не позднее, чем через 2 месяца после получения уведомления независимо от даты закрытия реестра. Но сроки подлежат восстановлению при наличии уважительной причины.

Лица, которые участвуют в деле о банкротстве, наделены правом ознакомления с реестром требований участников строительства. Возражения от участников строительства заявляются в течение 15 дней после закрытия требований кредиторов.

Согласно изменениям в законодательстве о долевом строительстве, застройщики и дольщики теперь взаимодействуют при применении счетов эскроу. В связи с этим в 127-ФЗ теперь предусмотрена еще одна группа возможных требований дольщиков, помимо денежных и имущественных: участники строительства могут получить деньги со счета эскроу по ст. 201.12-1, 201.12-2.

Порядок определения денежных требований

На основании п. 1 ст. 201.5 127-ФЗ открытие конкурсного производства дает право участникам строительства отказаться от договора в одностороннем порядке.

При установлении денежного требования дольщика подлежит учету размер убытков в виде реального ущерба, который был причинен застройщиком. Он определяется в виде разницы между стоимостью жилого помещения (которое передается участнику строительства) на дату введения первой процедуры в деле о банкротстве и средств, уплаченных по договору.

Стоимость недвижимости, которая подлежала передаче дольщикам, определяется независимым оценщиком, привлекаемым к делу о банкротстве. Все расходы на проведение независимой оценки ложатся на должника-застройщика.

При установлении размера требований участников строительства в отношении машино-мест и нежилых помещений учитывается только фактический размер долга по общим правилам процесса банкротства (ст. 4 127-ФЗ).

Особенности реестра требований

При банкротстве застройщика ведется как общий реестр кредиторов, так и отдельные реестры участников строительства по каждому объекту (МКД).

В ст. 201.7 127-ФЗ регламентируется перечень сведений, которые должны быть включены в реестр требований участников строительства. Согласно п. 1 указанной статьи, в реестре должны содержаться сведения следующего характера:

  1. Сумма, перечисленная участником строительства застройщику по договору о передаче жилого помещения или стоимость имущества в рублях.
  2. Размер неисполненных обязательств дольщика перед застройщиком.
  3. Сведения о жилом помещении и его площади, которое является предметом ДДУ.
  4. Информация об уплате застройщиком обязательного взноса в компенсационный фонд.
  5. Сведения о том, что для расчетов по договору участия внесены средства на счет эскроу.
  6. Сумма, которая была уплачена дольщиком по ДДУ за нежилое помещение или машино-место, и размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком.
  7. Сведения о машино-месте и нежилом помещении, которые предусматривают передачу нежилого помещения, и сведения, идентифицирующие объект строительства.

Особенности рассмотрения обращений дольщиков о признании права собственности

В параграфе 7 рассматривается отдельная группа требований, которая также подлежит рассмотрению арбитражным судом.

В ст. 201.8 127-ФЗ указано, что в рамках дела о банкротстве застройщика к компетенции арбитражного суда переходит рассмотрение заявлений от дольщиков о признании права собственности на объект строительства и о государственной регистрации перехода права собственности.

Также через арбитражный суд рассматривают заявления об истребовании недвижимого имущества и объектов незавершенного строительства из чужого пользования, о сносе незаконных построек, о переходе права собственности на недвижимость.

Очередность удовлетворения требований кредиторов при банкротстве застройщика

По статье 201.9 127-ФЗ при банкротстве застройщика применяется несколько иной порядок погашения требований кредиторов. Согласно данной правовой норме, дольщикам при погашении требований принадлежит приоритет перед иными кредиторами. Ст. 201.9 127-ФЗ предусматривает 4 очереди кредиторов (вместо трех в стандартном случае).

По п. 1 ст. 201.9 127-ФЗ требования кредиторов погашаются в следующей последовательности:

  • Первая очередь предполагает погашение требований граждан, перед которыми должник имеет обязательства по выплате компенсации за причиненный вред жизни и здоровью.
  • Вторая очередь предполагает расчеты по выплате выходных пособий и оплату труда работников.
  • Третья очередь включает денежные требования граждан-участников строительства, требования Фонда, требования дольщиков по возмещению убытков.
  • Четвертая очередь предполагает расчеты с прочими кредиторами.

Расчеты с участниками строительства

Согласно положениям ст. 201.13 127-ФЗ, расчеты с участниками строительства необходимо произвести не позднее, чем за месяц до окончания конкурсного производства. Если застройщику-банкроту принадлежало имущество, которое было оформлено в залог, то расчеты производятся по ст. 201.14 127-ФЗ.

По результатам реализации предмета залога денежные средства распределяются следующим образом:

  1. 60% уходят на удовлетворение требований кредиторов по обязательствам, которые обеспечены залогом.
  2. 25% направляются на погашение денежных требований участников строительства независимо от наличия у них статуса залогодержателя.
  3. 10% – на погашение обязательств перед кредиторами первой и второй очередей.
  4. Остаток перенаправляется на погашение судебных расходов и расходов на выплату вознаграждения управляющему (конкурсному или внешнему), оплату услуг лиц, привлеченных управляющим к делу о банкротстве.

Таким образом, применение параграфа 7 127-ФЗ по отношению к процедуре банкротства застройщика придает процессу некоторые особенности, которые отличают его от стандартного.

Так, в рамках признания застройщика несостоятельным дольщики наделены правом предъявления как денежных требований, так и требований по передаче жилых и нежилых помещений. Также в деле о банкротстве застройщика рассматриваются заявления о признании права собственности на объекты недвижимости.

Дольщикам в процессе погашения требований кредиторов отдается приоритет: обязательства перед ними погашаются в составе 3 очереди, а остальных кредиторов в составе 4 очереди.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/bankrotstvo/yuridicheskix-lic/glava-9-fz-127.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.